In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
În ultimii 50 de ani, am construit suburbiile cu o mulțime de consecințe neintenționate. Voi vorbi despre o parte din aceste consecințe și voi prezenta o serie de proiecte foarte interesante care cred că ne oferă motive formidabile să fim cu adevărat încrezători că marele proiect de design și dezvoltare pentru următorii 50 de ani va fi remodelarea suburbiei. Aşa că, fie că este vorba de redezvoltarea mallurilor, sau repopularea hipermaketurilor, sau reconstruirea mlaştinilor în spaţiile de parcare, cred că, numărul în creştere de spaţii goale sau ineficiente, în special cele comerciale, din suburbii, ne oferă o şansă imensă de a lua cele mai puţin durabile peisaje de acum şi a le transforma în locuri mai durabile. Iar procesul ne va permite să redirecţionăm o mult mai mare parte din creşterea noastră înapoi către comunităţile existente, care au nevoie de un imbold şi au deja infrastructura necesară, în loc de a continua să tăiem copaci şi să defrişăm spaţiile verzi de la marginile oraşelor.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
De ce este acest lucru important? Cred că există nenumărate motive. Şi nu voi intra în detalii, ci doar voi menţiona câteva. Doar din perspectiva schimbării climatice, orăşeanul mediu din Statele Unite are aproximativ o treime din contribuția de carbon a locuitorului mediu din suburbie, în mare parte datorită faptului că locuitorii suburbiei conduc mult mai mult, şi locuiesc în clădiri izolate, cu o suprafaţă externă mai mare, deci pierzând mai multă energie în afară. Deci strict din perspectiva schimbării climatice, oraşele sunt deja destul de 'verzi'. Şansa cea mare de a reduce emisia gazelor cu efect de seră este de fapt urbanizarea suburbiilor. Prin mersul cu maşina până în suburbii, am dublat numărul de mile conduse. Asta ne-a crescut dependenţa de petrolul din străinătate în ciuda câştigului în eficienţa utilizării combustibilului. Conducem atât de mult, încât nu putem ţine pasul tehnologic.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
Sănătatea publică este un alt motiv pentru a considera remodelarea suburbiilor. Cercetătorii de la CDC şi alte companii conectează din ce în ce mai des tiparele de dezvoltare suburbană cu stilurile de viaţă sedentare. Şi acestea sunt conectate la rândul lor cu rata alarmantă de creştere a obezităţii, arătată în aceste hărţi, şi această obezitate declanşează de asemenea creşteri mari în rândul bolilor de inimă şi diabet, până la nivelul la care un copil născut în zilele noastre are o probabilitate de 1 la 3 să facă diabet. Și această proporție crește în același ritm în care copii nu mai merg pe jos la școală, din nou, datorită tiparelor noastre de dezvoltare.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
Și în final, se pune problema disponibilității financiare. Vreau să spun, câți își vor mai permite să continue să locuiască în suburbii având în vedere scumpirea benzinei? Extinderea suburbiilor pe terenuri ieftine în ultimii 50 de ani, știți terenurile ieftine de la marginea orașelor, a ajutat generații de familii să se bucure de visul american. Dar tot mai des, economiile pe care le faci cu cât conduci mai departe -- care este în esență modelul nostru, aceste economii sunt anulate când consideri costurile transportului. De exemplu, aici în Atlanta, aproximativ jumătate din gospodării fac între 20,000 și 50,000 de dolari pe an. Și cheltuie 29% din venit pe casă și 32% pe transport. Și acestea sunt statistici din 2005. Înainte ca prețul benzinei să fie 4 dolari pe galon. Nimeni nu încearcă cu adevărat să calculeze costurile de transport. Și acestea nu vor scădea prea curând.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Fie că vă place izolarea înfrunzită a suburbiilor sau vă displac spațiile comerciale lipsite de caracter, există motive importante pentru această remodelare. Dar este ea realistă? Eu cred că este. Împreună cu June Williamson am făcut cercetare pe marginea acestui subiect mai mult de un deceniu. Și am descoperit peste 80 de proiecte diferite. Dar că toate sunt de fapt conduse de piață. Ce conduce piața în mod particular, pe primul loc, sunt schimbările demografice majore. Toți tindem să considerăm suburbia un loc în care accentul cade pe familie. Dar lucrurile nu mai stau așa. Din anul 2000, deja două treimi din casele suburbane nu aveau copii. Pur și simplu nu ne-am obișnuit cu realitatea acestor fapte. Motivele au de-a face foarte mult cu dominanța a două mari grupuri demografice din prezent, generația de "Baby Boomers" care ies la pensie, și apoi există un gol, generatia X, care este restrânsă. Ei încă fac copii. Dar generația Y nu a atins încă vârsta creșterii copiilor. Ei sunt cealaltă generație majoritară.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Rezultatul, prezis de demografi, este că în 2025, între 75 și 85% din noile gospodării nu vor avea copii. Și cercetările de piață și de consumatori, întrebând generațiile "Baby Boomers" și Y ce și-ar dori, unde și-ar dori să locuiască, ne spun că va fi o cerere enormă, pe care o observăm deja, de stiluri de viață mai urbane în cadrul suburbiei. Că generația de 'Boomers' vrea să poată îmbătrâni la locul ei, și că Generația Y vrea să aibă un stil de viață urban, dar majoritatea joburilor lor vor continua să fie în suburbie.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
Cealaltă dinamică importantă a schimbării e simpla performanța a asfaltului utilizat ineficient. Mă gândesc că ar fi un nume grozav pentru o formație de rock indie. Dar dezvoltatorii imobiliari folosesc această sintagmă pentru a se referi la parcările neutilizate. Și suburbiile sunt pline de ele. Când suburbiile postbelice au fost construite prima oară pe teren ieftin, departe de centrele orașelor, a fost justificată construirea parcărilor la suprafață. Dar aceste așezări s-au mutat și extins în salturi repetate împreună cu expansiunea orașelor. Și acum au o poziție relativ centrală. Nu mai are sens. Acel teren e mai valoros decât simpla parcare la suprafață. Acum are sens să mergi iar înăuntru, să construiești o platformă și să construiești deasupra pe acele amplasamente. Deci ce vei face cu un mall nefolosit, cu un parc de birouri nefolosite? S-a dovedit că se pot face multe. Într-o economie lentă ca a noastră, re-popularea este una din strategiile cele mai pline de succes.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Ăsta e un mall nefolosit din St. Louis care a fost repopulat ca spațiu pentru artă. E acum cămin pentru studiouri de artiști, grupuri de teatru, trupe de dans. Nu mai aduce așa de multe venituri din impozite ca în trecut. Dar servește comunității locale. Ține lucrurile în funcțiune. Devine o instituție minunată, cred eu. Alte mall-uri au fost re-populate drept cămine pentru bătrâni, sau ca universități, și ca tot felul de spații pentru birouri. Găsim de asemenea multe exemple de hipermarketuri inactive care au fost convertite pentru tot felul de utilizări comunitare -- multe școli, multe biserici și multe biblioteci ca acesta.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
Acesta a fost o mică alimentară din lanțul Food Lion care acum este o bibliotecă publică. În plus, au făcut o frumoasă reutilizare adaptivă, spărgând o parte din spațiile de parcare, au adăugat plante pentru a colecta și curăța apa pluvială, au adăugat mai multe trotuare pentru a conecta vecinătățile. Și au făcut din ceea ce a fost doar un magazin dintr-un șir de clădiri comerciale, un spațiu de întâlnire a comunității. Acesta este un mic centru comercial în formă de L în Phoenix, Arizona. Tot ce au făcut a fost să dea un strat proaspăt de vopsea strălucitoare, o băcănie pentru gurmanzi, și au făcut un restaurant în vechea poștă. Nu subestimați niciodată puterea mâncării de a transforma un loc într-o destinație. A avut așa un succes, că acum au preluat și restul spațiilor de peste drum. Iar reclamele imobiliare din zonă declară toate cu mândrie: "Poți merge pe jos la Le Grande Orange", fiindcă a furnizat cartierului ceea ce sociologii numesc "al treilea loc". Dacă acasă este primul loc iar serviciul este al doilea loc, al treilea loc este acolo unde mergi să te destinzi și să construiești comunitatea. Mai ales fiindcă suburbia devine mai puțin centrată pe familie, pe gospodăriile familiale, există o reală nevoie de mai multe "al treilea loc".
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Cele mai dramatice remodelări sunt cele din categoria următoare, strategia următoare, redezvoltarea. În economia prosperă erau câteva proiecte de redezvoltare foarte dramatice, în care clădirea originală a fost complet demolată și așezarea a fost reconstruită la o densitate mult mai mare, un fel de vecinătăți urbane compacte, pietonale. Dar unele din ele au fost mai mult treptate. Acesta e Mashpee Commons, cea mai veche remodelare pe care am găsit-o. Este progresivă, pe durata ultimilor 20 de ani, urbanism construit peste zonele de parcare. Fotografiile alb-negru arată centrul simplu de cumpărături al anilor 60. Iar hărțile de deasupra arată transformarea treptată într-un orășel compact, cu utilizare mixtă, din Noua Anglie și are planurile aprobate pentru a se conecta cu noile zone rezidențiale de peste căile de acces și cu cele de dincolo. Deci uneori remodelarea este treptată. Alteori este dintr-o bucată.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
Acesta e un alt proiect de construire pe zona de parcare, a unui parc de birouri la periferia Washington D.C. Când metroul din Washington s-a extins spre periferii și a deschis o stație în apropierea acestui loc, proprietarii au decis să construiască o nouă platformă de parcare și să insereze deasupra o nouă stradă principală, câteva apartamente și clădiri de apartamente, păstrând și clădirile de birouri. Iată așezarea în 1940. A fost doar o mică fermă în orășelul Hyattsville. Până în 1980 s-a împărțit într-un mall mare pe o parte și un parc de birouri pe cealaltă parte. Și niște spații de rezervă pentru o librărie și o biserică departe în dreapta. Azi, au fost construite stația de transport, strada principală și noile clădiri de locuințe. Mă aștept că până la urmă străzile se vor extinde printr-o redezvoltare a mallului. Au fost anunțate deja planurile pentru o mulțime de apartamente cu grădină deasupra mallului care va fi redezvoltat. Transportul în comun este un mare stimulent pentru remodelări. Iată aici cum arată. Puteți vedea noile clădiri de apartamente între clădirile de birouri și spațiul public și noua stradă principală.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Acesta e unul din favoriții mei: Belmar. Cred că au construit într-adevăr un loc atractiv aici și au folosit doar construcții ecologice. Există mari arii pe acoperiș acoperite cu panouri solare și cu turbine eoliene. Acesta este un mall foarte mare pe o arie de 40 hectare. Constă acum din 22 blocuri urbane pietonale cu străzi publice, două parcuri publice, opt linii de autobuz și o gamă de case de locuit. Și asta i-a dat zonei Lakewood, Colorado, centrul pe care această suburbie nu l-a avut niciodată. Acesta a fost mallul în zilele lui de glorie. Au organizat balul de sfârșit de an școlar în mall. Își iubeau mallul. Iată așa arăta în 1975 cu mallul. Pînă în 1995 mallul a murit. Magazinul universal a fost păstrat. Și am găsit că în multe cazuri a fost la fel. Magazinele universale au mai multe etaje, sunt mai bine construite. Se pot readapta ușor. Dar cele cu un singur nivel ... ele sunt deja istorie.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Iată aici zona reproiectată. Acest proiect are o conectivitate grozavă cu vecinătățile existente. Asigură 1500 de gospodării cu posibilitatea unui stil de viață mai urban. Au construit cam două treimi din el acum. Așa va arăta noua stradă principală. Este un mare succes. Și a ajutat să stimuleze -- opt din cele 13 malluri regionale din Denver au fost remodelate sau au planuri pentru asta. Dar este important de observat că această remodelare nu apare pur și simplu -- doar vin buldozerele și nivelează întregul oraș. Nu, sunt poțiuni pietonale în zone de proprietăți ineficiente. Astfel dă oamenilor mai multe alegeri. Dar nu le ia alegerile.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Dar nu este suficient să creăm doar porțiuni pietonale. Trebuie să încercăm și transformări mai sistemice. Trebuie să remodelăm coridoarele. Aceasta a fost remodelată în California. Au luat zona comercială arătată în pozele alb-negru de jos, și au construit un bulevard, care a devenit strada principală pentru orașul lor. Și s-a transformat dintr-o adresă urâtă, nesigură și nedorită, într-o adresă bună, frumoasă, atractivă și demnă. Acum sperăm să începem să vedem asta -- Au construit deja primăria, au atras două hoteluri. Îmi pot imagina case frumoase construite acolo fără a tăia copacii. Deci există multe lucruri grozave. Dar aș vrea să văd mai multe coridoare remodelate.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Dar creșterea densității nu va funcționa peste tot. Uneori re-aducerea spațiului verde este răspunsul mai bun. Sunt multe de învățat din programele de succes de gestionare a terenurilor în orașe ca Flint, Michigan. Există de asemenea o mișcare înfloritoare de ferme suburbane -- un fel de întâlnire între grădinile de legume și Internet. Dar poate că unul din aspectele cele mai importante ale re-înverzirii este șansa de a reface ecologia locală, ca în acest exemplu de lângă Minneapolis. Când a murit centrul comercial, orașul a restaurat lacul și mlaștina ale locului, creând proprietăți pe malul lacului, care au atras investițiile private, prima investiție privată în ultimii 40 de ani în această zonă cu venit foarte redus. Deci au reușit să refacă și ecologia locală și economia locală simultan. Acesta este un alt exemplu de re-înverzire. Are sens și în piețele imobiliare foarte puternice. Acesta este în Seattle, în parcarea unui mall vecină cu o nouă stație de transport. Iar linia ondulată este o cărare de-a lungul unui pârâu adus acum la lumină. Pârâul a fost canalizat sub parcare. Dar aducând la lumină pârâurile noastre chiar îmbunătățește calitatea apei din ele și contribuie la habitat.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Deci v-am arătat câteva remodelări din prima generație. Ce urmează? Cred că avem trei provocări pentru viitor. Prima este de a planifica remodelarea mult mai sistemic la o scară metropolitană. Trebuie să fim în stare să alegem care din zone trebuie să fie re-înverzite. Unde trebuie să redezvoltăm? Și unde trebuie să încurajăm repopularea? Aceste cadre arată doar două imagini dintr-un proiect mai mare care a încercat să facă asta pentru Atlanta. Am condus echipa care a fost solicitată să-și imagineze cum va arăta Atlanta peste o sută de ani. Și am ales să încercăm să inversăm extinderea urbană prin trei mișcări simple -- scump, dar simplu. Prima: în o sută de ani, transport în comun pe toate coridoarele majore de trenuri și autostrăzi. A doua: în o sută de ani, zone vegetale de 300 metri pe toate apele curgătoare. E un pic extrem, dar avem o mică problemă cu apa. În o sută de ani, zonele care sunt prea aproape de apă sau prea departe de stația de transport, nu vor fi viabile. Deci am creat conceptul de hectar ecologic pentru a transfera drepturile de dezvoltare către coridoarele de tranzit și a permite re-înverzirea acelor zone vechi pentru hrană și producerea energiei.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
Deci a doua provocare este de a îmbunătăți calitatea designului arhitectural al remodelărilor. Și închei cu această imagine a democrației în acțiune. Acesta este un protest care are loc la o remodelare în Silver Spring, Maryland, împotriva utilizării gazonului sintetic. Remodelările sunt adesea acuzate ca exemple de centre false de oraș și urbanism repezit. Și nu fără motiv, nu poți obține ceva mai fals decât un oraș verde datorită gazonului sintetic. Trebuie să spun, astea sunt locuri foarte hibride. Sunt noi, dar încearcă să pară vechi. Au peisaje stradale urbane, dar zone de parcare suburbane. Populația lor e mai diversă decât a suburbiilor tipice, dar mai puțin diversă decât a orașelor. Și sunt locuri publice, dar sunt administrate de firme private. Și doar aspectul lor de suprafață -- ca acel gazon sintetic aici -- mă înfiorează. Așa că mă bucur că urbanismul își face treaba. Faptul că se întâmplă un protest chiar arată că amplasarea străzilor și cvartalelor, a spațiilor publice, așa de compromise cum par ele, tot e un lucru foarte grozav. Dar trebuie să îmbunătățim arhitectura.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
Provocarea finală este pentru voi toți. Vreau să vă alăturați protestului și să începeți să cereți locuri suburbane mai durabile -- locuri cu efecte minime asupra mediului, punct. Dar cultural înclinăm să credem că centrele orașelor trebuie să fie dinamice, și pretindem asta. Dar se pare că ne așteptăm ca suburbiile să rămână veșnic înghețate în forma lor adolescentă în care s-au născut prima dată. Este timpul să le lăsăm să se maturizeze. Deci vreau ca voi toți să sprijiniți schimbările de zonă, reducerea numărului de drumuri, îmbunătățirile de infrastructură și remodelările care vor veni în curând în cartierul vostru.
Thank you.
Vă mulțumesc.