In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
Nos últimos 50 anos, tivemos uma forte construção dos subúrbios com muitas consequências indesejadas. Vou falar de algumas dessas consequências e apresentar uma série de projetos realmente interessantes que creio que nos dão fortes razões para ficarmos muito otimistas em como o grande projeto de "design" e desenvolvimento para os próximos 50 anos será a readaptação de subúrbios. Quer seja a reconstrução de centros comerciais decadentes, tornar habitáveis grandes armazéns comerciais ou reconstruir sapais em antigos parques de estacionamento. Eu acredito que o número crescente de espaços, decadentes ou não rentáveis principalmente de espaços comerciais pelos subúrbios nos dá uma tremenda oportunidade para pegar naquelas paisagens que, de momento, são menos sustentáveis e convertê-las em lugares mais sustentáveis. O que este processo nos permite fazer é redirecionar mais do nosso crescimento para as comunidades existentes que precisam desse impulso e que têm já a infraestrutura pronta, em vez de continuarmos a arrancar árvores e a arrasar os espaços verdes da periferia.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
Porque é que isto é importante? Penso que há diversas razões. Sem entrar em grande pormenor, vou mencionar algumas. Numa perspetiva de alterações climáticas, o habitante urbano médio nos EUA tem uma pegada de carbono equivalente a um terço da do habitante suburbano médio, principalmente porque os habitantes dos subúrbios conduzem muito mais, e porque, como moram em vivendas separadas, têm uma superfície exterior muito maior por onde se dissipa energia. Portanto, estritamente de uma perspetiva de alterações climáticas, as cidades são já relativamente "verdes". A grande oportunidade para reduzir as emissões de gases com efeito de estufa está na urbanização dos subúrbios. A quilometragem que fazemos duplicou, por vivermos nos subúrbios. Isso fez aumentar a nossa dependência de petróleo importado apesar dos ganhos em eficiência nos automóveis. Estamos a conduzir tanto que a tecnologia não tem conseguido acompanhar este crescimento.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
A saúde pública é outra razão para considerarmos a readaptação dos subúrbios. Investigadores no CDC e em outros institutos têm associado cada vez mais os padrões de desenvolvimento suburbano aos estilos de vida sedentários. E estes têm vindo a ser associados com o alarmante crescimento dos níveis de obesidade visível nestes mapas. Por sua vez, essa obesidade tem causado um grande aumento de doenças coronárias e diabetes até ao ponto em que, uma criança que nasça hoje tem 33% de probabilidade de vir a ter diabetes. Esta taxa de crescimento tem acompanhado a tendência para as crianças não irem a pé para a escola, mais uma vez, devido aos nossos padrões de desenvolvimento suburbano.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
Finalmente temos a questão do preço. Até que ponto podemos suportar os custos de viver em subúrbios considerando o preço dos combustíveis? A expansão suburbana para terrenos baratos durante os últimos 50 anos — sabem, os terrenos baratos na periferia — ajudou várias gerações de famílias a desfrutar do Sonho Americano. Mas cada vez mais, as poupanças prometidas numa lógica "vai conduzindo para a periferia "até conseguires que te aprovem um empréstimo bancário" essas poupanças são anuladas quando consideramos os custos de transportes. Por exemplo aqui em Atlanta cerca de metade dos agregados ganha entre 20 e 50 mil dólares por ano. E gasta 29% do seu rendimento em habitação e 32% em transportes. Estes são valores de 2005. Ou seja, antes de termos chegado a 1 dólar por litro. As pessoas tendem a não contabilizar os custos de transporte. E eles não vão decair nos próximos tempos. Quer vocês adorem o ambiente idílico e privado dos subúrbios
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
quer detestem as suas zonas comerciais sem alma, há razões por que é importante recuperar e reequipar. Mas... será prático? Penso que sim. June Williamson e eu temos investigado este tema há mais de uma década. Já encontrámos mais de 80 projetos variados que são impulsionados pelo mercado. O que está a conduzir o mercado em particular? Primeiro: grandes alterações demográficas. Costumamos pensar nos subúrbios como lugares feitos para a vida em família. Porém já não é esse o caso. Desde o ano 2000, dois terços dos agregados suburbanos não têm crianças. Simplesmente, ainda não tínhamos atingido isso. As razões para isto têm muito a ver com a predominância de dois grandes grupos demográficos. São eles os Baby Boomers agora em idade de reforma, depois há um hiato, e a Geração X, que é um grupo pequeno. Ainda estão a ter filhos. Mas a Geração Y ainda nem começou a atingir a idade para ter filhos. Eles são o próximo grande grupo. Portanto o resultado disso, previsto pelos demógrafos,
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
é que até 2025, 75 a 85 % dos novos agregados familiares não terão crianças suficientes. Diz ainda a pesquisa de mercado, — a pesquisa de consumo — ao perguntar aos boomers e à Geração Y o que é que eles gostariam, onde é que eles gostariam de viver, revela-nos que vai haver uma forte procura — que já é visível — de estilos de vida mais urbanos dentro dos subúrbios. Basicamente os Boomers querem poder envelhecer onde estão e a Geração Y gostaria de ter um modo de vida urbano, ma a maioria dos seus empregos continuará a ser fora dos subúrbios.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
O outro forte impulsionador da mudança é o desempenho económico puro do "Asfalto Ruinoso". Creio que este seria um nome fantástico para uma banda de rock alternativo. Mas na indústria imobiliária, habitualmente, usam o termo para se referirem a parques de estacionamento subutilizados. E os subúrbios estão cheios deles. Quando os subúrbios do pós-guerra foram construídos lá longe nos terrenos baratos, bem longe do centro, fez sentido construir parques de estacionamento à superfície. Estes lugares foram ultrapassados, e ultrapassados de novo à medida que a periferia foi alastrando. Acontece que agora eles têm uma localização relativamente central. Já não fazem sentido. Aqueles terrenos têm mais valor do que dedicados ao estacionamento. Faz sentido agora ir lá construir umas fundações e construir na vertical, nesses terrenos. Então o que se pode fazer com um centro comercial decadente, ou com um centro de escritórios morto? Acontece que se pode fazer muitas coisas. Numa economia em baixo crescimento, como a nossa, a re-habitação é uma das estratégias mais populares.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Este aqui é um centro comercial abandonado, em St. Louis que foi recuperado como um espaço para a arte. Tornou-se um centro de estúdios para artistas, grupos teatrais, trupes de dança. Não está a trazer tanta receita fiscal como em tempos trazia. Mas está a servir a sua comunidade. Ao menos mantém as luzes acesas. Está a tornar-se, penso eu, numa grande instituição. Outros centros comerciais oram re-habitados como lares de idosos, universidades, todo o tipo de espaços para escritórios. Encontrámos também exemplos de grandes armazéns que foram convertidos em todo o tipo de usos na comunidade — muitas escolas, muitas igrejas e muitas bibliotecas como esta aqui.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
Esta era uma pequena mercearia, um supermercado Food Lion que agora é uma biblioteca pública. Além de ser um belo trabalho de adaptação e reutilização, eles demoliram parte do estacionamento, construíram valetas para recolher e tratar as águas construíram mais passeios para ligar os bairros. E do que era apenas um armazém ao longo de uma zona comercial, fizeram um local onde a comunidade se reúne. Este é um centro comercial em forma de "L" em Phoenix, no estado do Arizona. Fizeram apenas uma nova pintura em tons vivos, uma mercearia gourmet, e puseram um restaurante na antiga estação dos correios. Nunca subestimem o poder da comida para dar a volta a um local transformando-o num ponto de interesse. Têm tido tanto sucesso que agora ocuparam a zona do outro lado da rua. Os anúncios das imobiliárias na zona escrevem orgulhosamente: "Pertíssimo do Le Grande Orange" Porque proporcionou a este bairro o que os sociólogos costumam chamar "o terceiro lugar". Se o nosso lar é o primeiro lugar, o local de trabalho é o segundo lugar, o terceiro lugar é aquele onde gostamos de ir e construir laços comunitários. Especialmente por os subúrbios se estarem a tornar menos centrados na vida familiar, os agregados familiars têm uma verdadeira sede de mais terceiros lugares.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Os projetos de recuperação mais espetaculares são os da próxima categoria, a próxima estratégia, de reconstrução. Durante as épocas de forte expansão económica houve vários projetos radicais de redesenvolvimento em que o prédio original foi arrasado e o local foi totalmente reconstruído com uma densidade significativamente maior, como que um bairro compacto, urbano e pedonalizado. Porém, alguns foram projetos de natureza incremental. Aqui temos Mashpee Commons, a readaptação mais antiga que encontrámos. Eles têm vindo a urbanizar, nos últimos 20 anos, gradualmente por cima deste parque de estacionamento. As fotos a preto e branco mostram o centro comercial básico dos anos 60. Os mapas por cima mostram a sua transformação gradual numa aldeia compacta, de uso misto em estilo Nova Inglaterra. Agora tem planos aprovados para se ligar às novas zonas residenciais do bairro, através de estradas nacionais e para se ligar também ao lado oposto. Portanto, umas vezes é gradual, outras vezes é uma mudança completa. Aqui temos outro projeto sobre os parques de estacionamento,
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
trata-se de um centro de escritórios na periferia de Washington D.C. Quando a Metrorail expandiu as linhas para os subúrbios e abriu uma estação perto deste local, os seus proprietários decidiram construir um novo nível de estacionamento e a seguir colocar sobre o estacionamento de superfície uma nova rua principal, apartamentos, e condomínios fechados, mas mantendo os prédios de escritórios existentes. Este é o local em 1940. Era apenas uma pequena quinta na aldeia de Hyattsville. Por altura de 1980, tinha sido subdividida entre uma grande galeria comercial, de um lado, e um centro de escritórios do outro. Tinha também uma biblioteca e uma igreja do lado mais à direita. Hoje, a circulação, a rua principal e a nova zona residencial foram todas construídas. Eventualmente, prevejo que as ruas se expandirão por via de reconstrução da galeria comercial. Já foram anunciados planos para serem reconstruídos muitos destes apartamentos no jardim, acima do centro comercial . Os transportes públicos são um forte impulsionador para a adaptação. Aqui está. Podemos ver estes condomínios todos modernos por entre os prédios de escritórios, o espaço público e a nova rua principal. Este é um dos meus favoritos, Belmar.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Acho que eles construíram um lugar mesmo atrativo e empregaram métodos 100% "verdes". Há enormes painéis fotovoltaicos nos telhados e também geradores eólicos. Este local era um enorme centro comercial numa zona de 40 hectares. Agora são 22 quarteirões urbanos e pedonalizados com ruas abertas ao público, dois parques, oito carreiras de autocarro e vários tipos de habitação. Tudo isto trouxe a Lakewood, Colorado uma "baixa" da cidade que este subúrbio nunca tinha tido. Aqui é o centro comercial nos seus melhores dias. Tinham feito o baile de finalistas no centro comercial. As pessoas adoravam-no. E aqui está o local em 1975 com o centro comercial. Por volta de 1995, a galeria comercial estava acabada. A loja-âncora tinha-se mantido. Isto sucede em muitos casos. As grandes lojas ocupam vários andares, são de melhor construção. São facilmente readaptadas. Mas as de piso térreo... essas passaram à história.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Aqui está como o projeto se desenvolveu. Este projeto, penso eu, tem boas ligações em relação aos bairros existentes. Oferece a 1500 famílias a opção de um estilo de vida mais urbano. Cerca de dois terços da construção está concluído. Aqui vemos o aspeto da nova rua principal. Um grande sucesso. E ajudou a impulsionar oito dos 13 centros comercias regionais em Denver que foram ou anunciaram que vão ser readaptados. Mas é importante notar que toda esta readaptação não consiste apenas em aparecerem máquinas a arrasarem a cidade inteira. Não, trata-se de zonas-enclave pedonais nos locais onde havia propriedades que não eram rentáveis. Isto é, oferece-se às pessoas mais escolha, não se lhes tiram opções. Porém, não é suficiente criar zonas pedonais.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Queremos também tentar transformações sistémicas. Queremos também readaptar os corredores. Aqui vemos um que foi readaptado na Califórnia. Eles pegaram na avenida comercial visível na imagens a preto e branco, em baixo, e construíram uma alameda que se tornou a rua principal para a cidade. A transformação foi de um local indesejável, feio e inseguro, para um local atrativo, bonito, digno, para uma morada de prestígio. Espero que se vá tornando visível Construíram a câmara municipal, atraíram dois hotéis. Podia imaginar belas habitações por ali acima sem se arrancar uma única árvore. Aqui estão grandes melhorias. Mas eu gostaria de ver mais avenidas a serem readaptadas.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
No entanto, a densificação não vai resultar em todos os casos. Por vezes, tornar os espaços verdes é, de facto, a melhor resposta. Há muito para aprender com o sucesso de bancos de terrenos a compra rápida de terras desocupadas em cidades como Flint, Michigan Há também uma moda do cultivo de terras nos subúrbios — os "Jardins de Guerra" na era da internet. Mas o aspeto mais importante da devolução dos espaços à Natureza talvez seja a oportunidade para restaurar a ecologia local, como se vê neste exemplo à saída de Mineápolis. Quando o centro comercial fechou, a cidade restaurou os sapais que havia no local originalmente, criando terrenos com vista para o lago que, por sua vez, atraíram investimento privado, o primeiro investimento privado num bairro muito pobre em mais de 40 anos. Portanto eles conseguiram restaurar a ecologia do local e a economia local ao mesmo tempo. Este é outro exemplo de restauro de espaços verdes. Faz sentido em mercados imobiliários fortes. Este em Seattle fica no local do estacionamento de um centro comercial adjacente a uma estação de transportes públicos. A linha ondulada é um caminho ao longo de um ribeiro que foi desenterrado. O ribeiro tinha sido coberto com a construção do estacionamento. Quando desenterramos as vias de água melhoramos em muito a qualidade da água e a sua contribuição para os habitats.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Mostrei-vos já algumas adaptações de primeira geração. O que se segue? Penso que temos três desafios para o futuro. O primeiro é o de planear a readaptação de forma sistémica, à escala metropolitana. Temos que conseguir apontar quais as áreas que deviam ser novas zonas verdes. Onde deveremos reconstruir? E onde deveremos encorajar nova habitação? Estes slides mostram duas imagens de um projeto maior que tentou fazer isto para a cidade de Atlanta. Eu chefiei uma equipa a quem pediram que imaginassem Atlanta daqui por 100 anos. Nós optámos por inverter o alastrar dos subúrbios em 3 passos simples — dispendiosos mas simples. Primeiro, em 100 anos, transportes públicos em todos as principais vias férreas e rodoviárias. Segundo, em 100 anos, zonas sem construção com 300 metros em torno de todas as vias de água. É algo radical, mas nós temos um "pequeno" problema com a falta de água. Em 100 anos, serão inviáveis as subdivisões que fiquem demasiado perto da água ou demasiado longe dos transportes públicos. Por isso criámos o "Eco Acre Transfer", uma bolsa imobiliária para transferir direitos de desenvolvimento para os corredores de transportes públicos permitindo a recuperação de espaços verdes nas zonas assim libertas, para a produção de alimentos e energia.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
O segundo desafio é a melhoria da qualidade do "design" da arquitetura das novas urbanizações. Ilustro isto com uma imagem da democracia em ação. Esta manifestação está a decorrer numa nova urbanização em Silver Spring, Maryland, num parque da cidade coberto de relva sintética. As novas urbanizações são por vezes acusadas de serem exemplos de falsos centros urbanos e urbanismo instantâneo. E há um fundo de verdade. Não há nada mais artificial que um parque da cidade com relvado sintético. Devo dizer que estes locais são muito híbridos. São modernos, mas tentam parecer antigos. Têm ruas de aspeto urbano mas espaços de estacionamento suburbano. A sua população é mais diversificada do que no subúrbio típico mas menos do que nas cidades. São locais públicos mas que são geridos por empresas privadas. A sua aparência exterior — com o relvado sintético — é suficiente para me arrepiar. Por isso, fico contente ao saber que o urbanismo está a fazer o seu papel. O facto de estar a haver uma manifestação significa que a disposição das zonas, ruas e quarteirões, a disponibilização de espaços públicos com os compromissos visíveis, é ainda assim uma grande melhoria. Temos é que conseguir melhor arquitetura.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
O último desafio é para todos vós. Quero que adiram à manifestação e comecem a exigir lugares suburbanos mais sustentáveis — ou lugares mais sustentáveis, ponto final. Culturalmente, costumamos pensar que o centro da cidade deve ser dinâmico e é essa a expetativa. No entanto, parece que a expetativa é que os subúrbios devem ficar congelados na forma adolescente em que foram criados. É tempo de os deixarmos crescer. Então peço-vos que apoiem as mudanças na definição de zonas, a redução do número vias para automóveis, as melhorias em infraestruturas, e as readaptações que chegarão em breve a um bairro perto de vós.
Thank you.
Obrigada.