In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
Przez ostatnich 50 lat rozbudowaliśmy przedmieścia, co wywołało wiele nieoczekiwanych skutków. Zamierzam omówić niektóre z tych skutków i przedstawić parę bardzo interesujących projektów, które, moim zdaniem, dają nam solidną podstawę by móc optymistycznie stwierdzić, że przez najbliższych 50 lat wielkim przedsięwzięciem z zakresu projektowania i rozwoju będzie modernizowanie przedmieść. Bez względu na to, czy chodzi o renowację obumierających centrów handlowych, czy ponowne zaludnianie opustoszałych hipermarketów, czy odtwarzanie mokradeł zajętych przez parkingi, moim zdaniem rosnąca liczba opustoszałych lub niewydajnych ekonomicznie, zwłaszcza, placówek handlowych na przedmieściach daje nam niesłychaną możliwość zabrania się za nasze obecnie najmniej zrównoważone tereny i przekształcenia ich w miejsca bardziej zrównoważone. A przy tej okazji, pozwala nam to przekierowawć o wiele więcej siły rozwojowej z powrotem do już istniejących społeczności, którym przydałaby się pomoc, a które mają już istniejącą infrastrukturę, zamiast w dalszym ciągu ścinać drzewa i niszczyć zieloną przestrzeń na obrzeżach.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
Więc dlaczego to jest istotne? Moim zdaniem jest wiele powodów, ale nie zamierzam się zagłębiać w szczegóły i podam tylko parę. Tylko z punktu widzenia zmian klimatu, w USA przeciętny mieszkaniec miasta ma ślad węglowy o 2/3 mniejszy, niż przeciętny mieszkaniec przedmieść, głównie dlatego, że mieszkańcy przedmieść więcej jeżdżą samochodem i mieszkają w domach jednorodzinnych, które mają znacznie więcej powierzchni zewnętrznej, przez którą ucieka energia. A więc ściśle rzecz biorąc, jeśli chodzi o zmiany klimatu to miasta już są relatywnie zielone. Największą szansą na ograniczenie emisji gazów cieplarnianych jest zatem urbanizacja przedmieść. Przez całe to jeżdżenie samochodem po przedmieściach podwoiliśmy liczbę przejeżdżanych mil. To powiększyło nasze uzależnienie od zagranicznej ropy naftowej, pomimo postępu w wydajności paliwowej. Po prostu jeździmy o tyle więcej, że nie nadążamy technologicznie.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
Ochrona zdrowia jest kolejnym powodem, by rozważyć modernizację. Badacze w CDC [Centrum Zwalczania i Zapobiegania Chorób] i w innych placówkach coraz częściej wiążą występowanie wzorców rozwoju, takich jak na przedmieściach, z siedzącym trybem życia. A on z kolei jest wiązany z dość alarmującym wzrostem występowania otyłości który jest pokazany na tych mapach; a otyłość m.in. powoduje wielki wzrost występowania chorób serca i cukrzycy, do tego stopnia, że dziecko, które się rodzi dzisiaj obarczone jest 33 procentowym ryzykiem zachorowania na cukrzycę. A ten odsetek wzrasta w tym samym tempie, bo dzieci już nie chodzą na piechotę do szkół, znowu z powodu naszych wzorców rozwoju.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
I wreszcie - jest kwestia dostępności cenowej. Chodzi o to, ile kosztuje dalsze mieszkanie na przedmieściach przy rosnących cenach paliwa? Rozbudowywanie przedmieść na tanich gruntach przez ostatnich 50 lat - chodzi o tanie grunty na obrzeżach - umożliwiło kolejnym pokoleniom cieszyć się amerykańskim marzeniem. Ale coraz częściej oszczędności wynikające z kupowania w stylu "oddalaj się od centrum, aż ceny będą przystępne", co w gruncie rzeczy jest naszym stylem, te oszczędności znikają, gdy się uwzględni koszty transportu. Przykładowo, tutaj w Atlancie około połowy gospodarstw domowych zarabia pomiędzy 20 000 a 50 000 dolarów rocznie. I ci ludzie wydają 29 procent swoich dochodów na koszty związane z mieszkaniami a 32 procent na transport. I to są dane za 2005 rok. Czyli zanim ceny benzyny skoczyły do 4 dolarów za galon. Wiecie, nikt z nas tak naprawdę nie przelicza swoich kosztów transportu. A nie zapowiada się, żeby miały one spadać.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Czy więc kochacie przyrodę i prywatność przedmieść, czy też nienawidzicie ich bezdusznych galerii handlowych, to są powody, dla których warto modernizować. Ale czy to się da zrobić? Moim zdaniem się da. June Williamson i ja badałyśmy ten temat przez ponad dekadę. I znalazłyśmy ponad 80 rozmaitych projektów. A wszystkie one działają na zasadach komercyjnych. Co szczególnie napędza ten rynek? Przede wszystkim zmiany demograficzne. Najczęściej wydaje nam się, że przedmieścia to są miejsca bardzo pro-rodzinne. Ale tak naprawdę, to już tak nie jest. Od roku 2000 już w 2/3 gospodarstw domowych na przedmieściach nie ma dzieci. Po prostu jeszcze sobie nie zdaliśmy sprawy z tej zmiany. A wynika to głównie z obecnej dominacji dwóch dużych grup demograficznych, pokolenie wyżu powojennego przechodzi na emeryturę, potem jest przerwa, a potem jest pokolenie X, które nie jest liczne. U nich ciągle rodzą się dzieci. Ale pokolenie Y jeszcze nie zaczęło wchodzić w wiek, w którym zacznie rodzić dzieci. A to oni są kolejnym dużym pokoleniem.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Więc na tej podstawie demografowie przewidują, że do 2025 roku 75 do 85 procent nowych gospodarstw domowych nie będzie zawierała dzieci. Badania marketingowe i konsumenckie, w których pytano pokolenie powojenne i pokolenie Y czego by chcieli, gdzie by chcieli mieszkać, mówią nam, że będzie olbrzymie zapotrzebowanie - które już widzimy - na więcej miejskiego stylu życia na przedmieściach. Że po prostu pokolenie powojenne chce mieszkać do starości w obecnym miejscu, a pokolenie Y chce prowadzić miejski styl życia, ale większość ich miejsc pracy ciągle będzie na przedmieściach.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
Kolejnym znaczącym czynnikiem wywołującym zmiany jest czysta wydajność niewydajnego asfaltu. Wydaje mi się, że to by była świetna nazwa alternatywnego zespołu rockowego. Ale to w ten sposób deweloperzy nazywają niewykorzystywane w pełni parkingi. A na przedmieściach jest ich pełno. Kiedy budowano powojenne przedmieścia na tanich gruntach z dala od centrum, to sensownie było budować parkingi na powierzchni. Ale później te obszary zostały przeskoczone i przeskoczone raz jeszcze w czasie gdy przedmieścia rozlewały się coraz szerzej. I teraz to są miejsca dość blisko centrum. I te parkingi już nie są sensowne. Te tereny są zbyt wartościowe na parkingi na powierzchni. Teraz sensownie jest zrobić przebudowę, nadbudować piętro i budować wzwyż w takich miejscach. Więc co można zrobić z wymarłym centrum handlowym, wymarłym centrum biurowym? Jak się okazuje - dużo różnych rzeczy. Przy wolno rozwijającej się gospodarce, takiej jak nasza, ponowne zaludnianie jest jedną z popularniejszych metod.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Otóż to jest wymarłe centrum handlowe w St. Louis, które zostało na nowo zaludnione jako przestrzeń dla sztuki. Teraz mieszczą się tu pracownie artystów, grupy teatralne, grupy taneczne. Nie ma z niego tyle przychodów podatkowych, ile było kiedyś, ale służy ono swojej społeczności i ciągle jest wykorzystywane. Staje się, moim zdaniem, naprawdę świetną instytucją. Inne centra handlowe zostały na nowo zaludnione jako domy opieki, jako uniwersytety, i jako różne przestrzenie biurowe. Znalazłyśmy także wiele przykładów wymarłych hipermarketów, które zostały przystosowane do rozmaitych zastosowań przydatnych dla społeczności lokalnej: mnóstwo szkół, mnóstwo kościołów i mnóstwo bibliotek, takich jak ta.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
To był kiedyś mały market spożywczy sieci Food Lion, a teraz to jest biblioteka. Nie tylko zrobiono tu piękną adaptację, ale też wyburzono część miejsc parkingowych i zbudowano zielone odprowadzanie i oczyszczanie deszczówki, dodano wiele chodników aby połączyć się z sąsiedztwem. I w ten sposób przerobiono zwykły market przy centrum handlowym w miejsce integrujące społeczność. To jest małe centrum handlowe w kształcie litery L w Phoenix w Arizonie. Jedyne, co z nim zrobiono, to je na nowo pomalowano na jaskrawy kolor, otwarto delikatesowy sklep spożywczy i zrobiono restaurację w dawnej poczcie. Nie lekceważcie wpływu jedzenia na odratowanie takich miejsc i zrobienie z nich atrakcji samych w sobie. To miejsce stało się takim sukcesem, że teraz przejęto już centrum handlowe po drugiej stronie ulicy. I wszystkie reklamy agentów nieruchomości w tej okolicy dumnie oznajmiają "W odległości spaceru od Le Grande Orange," bo to jest dla okolicznej społeczności czymś, co socjolodzy nazywają "trzecim miejscem" [Third Place]. Dom to jest pierwsze miejsce, praca to jest drugie miejsce, a trzecie miejsce, to tam, gdzie się spędza czas wolny i tworzy społeczność. A szczególnie skoro przedmieścia stają się mniej skupione na rodzinach, rodzinnych gospodarstwach domowych, to tworzy się prawdziwy głód większej liczby trzecich miejsc.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Najbardziej widowiskowe modernizacje to te z kolejnej kategorii, kolejna strategia: odbudowa. W czasie boomu zrealizowano kilka bardzo widowiskowych projektów odbudowy, czyli takich, gdzie oryginalny budynek był wyburzany, a cała działka była zabudowywana na nowo, tym razem z większą intensywnością zabudowy, tworząc takie zgrabne, przyjazne dla pieszych osiedla miejskie. Ale niektóre modernizacje były stopniowe. To jest osiedle Mashpee Commons, najstarsza modernizacja, jaką znalazłyśmy. I tam po prostu, krok po kroku, w ciągu ostatnich 20 lat zbudowano tkankę miejską w miejscu parkingów. Na czarno-białym zdjęciu widać proste centrum handlowe z lat 60-tych. A mapy u góry pokazują jego stopniowe przekształcanie w zgrabną wioskę typową dla Nowej Anglii, o zróżnicowanych zastosowaniach, a teraz są już zatwierdzone plany, żeby ją połączyć z nowymi osiedlami mieszkaniowymi w poprzek arterii i na drugą stronę. A więc, jak widać, czasami to jest stopniowe. Czasami jest robione na jeden raz.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
To jest kolejny projekt zabudowy parkingów, to jest grupa biurowców pod Waszyngtonem. Gdy Metrorail [metro i kolej podmiejska] rozbudowało swoją sieć na przedmieściach i otworzyło stację w pobliżu tego miejsca, właściciele zdecydowali, że zbudują nowe piętro parkingowe a potem dodadzą nad dotychczasowym parkingiem powierzchniowym nową Ulicę Główną, kilka bloków mieszkalnych i apartamentowców, a przy tym zachowają dotychczasowe biurowce. To jest to miejsce w roku 1940. Wtedy to była mała farma we wsi Hyattsville. Do roku 1980 teren został podzielony na duże centrum handlowe po jednej stronie i grupę biurowców po drugiej. Było też kilka stref buforowych z biblioteką i kościołem, z boku po prawej. Do dziś zbudowano już komunikację publiczną, Ulicę Główną i nowe budynki. Docelowo, spodziewam się, że ulice zostaną pewnie wydłużone przez modernizację centrum handlowego. Ogłoszono już plany budowy mnóstwa takich mieszkań z ogródkiem na wierzchu centrum handlowego. Komunikacja publiczna wywołuje wiele modernizacji. A więc tak to wygląda. Można zobaczyć kawałek stylowych nowych apartamentowców pomiędzy biurowcami i przestrzeń publiczną i nową Ulicę Główną.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
To jest jeden z moich ulubionych projektów, Belmar. Moim zdaniem zbudowano tu całkiem atrakcyjne miejsce, a przy tym zastosowano tylko ekologiczne budownictwo. Na dachach są ogromne baterie słoneczne oraz turbiny wiatrowe. To kiedyś było bardzo duże centrum handlowe znajdujące się na jednolitej działce o powierzchni 40 hektarów. Teraz tam są 22 osobne działki oddzielone ulicami, które są przyjazne dla pieszych, dwa parki, osiem linii autobusowych i cały zakres rodzajów budynków mieszkalnych. I w ten sposób Lakewood w Colorado otrzymało centrum, którego to przedmieście nigdy wcześniej nie miało. Tak wyglądało centrum handlowe w najlepszych czasach. Urządzali sobie studniówki w tym centrum handlowym. Kochali je. Więc to jest to miejsce w 1975 z centrum handlowym. Do 1995 centrum handlowe obumarło. Zachowano tylko dom towarowy. Z tym zetknęłyśmy się wiele razy. Domy towarowe mają wiele pięter, są lepiej budowane. Są łatwiejsze do dostosowania. Ale budynki jednopiętrowe... już po nich.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Tutaj mamy projektowną rozbudowę. Ten projekt, moim zdaniem, ma świetne połączenia z istniejącymi osiedlami. Zapewnia 1 500 gospodarstwom domowym możliwość prowadzenia bardziej miejskiego stylu życia. W tej chwili zbudowano już około 2/3 całości. Tak wygląda nowa główna ulica. To wielki sukces. I dzięki temu projektowi osiem spośród 13 regionalnych centrów handlowych w Denver już dokonało albo ogłosiło plany modernizacji. Trzeba jednak podkreślić, że tych modernizacji nie robi się tak, że po prostu przyjeżdżają buldożery i zrównują z ziemią całe miasto. Nie, tworzy się małe enklawy przyjazne dla pieszych w miejscach słabo prosperujących budynków. I w ten sposób ludzie dostają więcej opcji, ale żadnych opcji się nie zabiera.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Ale tak naprawdę nie wystarczy też samo stworzenie enklaw przyjaznych dla pieszych. Warto też spróbować dokonać przekształceń systemowych. Trzeba modernizować także korytarze komunikacyjne. To jest przykład modernizacji wykonanej w Kaliforni. Zabrano się za ulicę handlową, pokazaną na czarno-białych zdjęciach na dole i przerobiono ją na bulwar, który stał się Ulicą Główną ich miasta. I w ten sposób ulica przekształciła się z brzydkiej, niebezpiecznej i niechcianej na piękną, przyciągającą, poważaną - na dobry adres. Już teraz zaczynamy to obserwować. Już zbudowano tam ratusz, przyciągnięto dwa hotele. Wyobrażam sobie piękne budynki mieszkalne, które można tam dostawić bez ścinania ani jednego drzewa. Więc jest wiele świetnych rzeczy. Ale marzę o tym, żeby więcej korytarzy było modernizowanych.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Ale zagęszczanie nie wszędzie się sprawdza.. Czasami lepszym rozwiązaniem jest przywrócenie zieleni. Można się wiele nauczyć z udanych samorządowych programów wykupywania gruntów, takich jak we Flint w Michigan. Mamy też rozwijający się ruch rolnictwa na przedmieściach, coś jak skrzyżowanie ogródków przydomowych z internetem. Ale chyba najważniejszą formą przywracania zieleni jest możliwość odtwarzania lokalnych ekosystemów, tak jak w tym przykładzie spod Minneapolis. Gdy obumarło centrum handlowe, miasto przywróciło tam dawne mokradła, przez co powstały działki nad jeziorem, które przyciągnęły prywatnych inwestorów, pierwszych prywatnych inwestorów w tej biednej okolicy od ponad 40 lat. Więc udało im się odtworzyć lokalny ekosystem i lokalną gospodarkę w tym samym czasie. Oto kolejny przykład odtwarzania zieleni. To można robić też w prosperujących miejscach. To jest w Seattle w miejscu parkingu centrum handlowego, koło nowego przystanku komunikacji publicznej. Ta kręta linia to ścieżka nad strumykiem, który został odkryty. Strumyk był wcześniej schowany pod parkingiem. Ale odkrywanie naszych strumyków bardzo poprawia jakość ich wody i ich wkład w środowisko naturalne.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
A więc pokazałam wam niektóre modernizacje pierwszej generacji. Co będzie dalej? Moim zdaniem czekają na nas trzy wyzwania. Po pierwsze, trzeba planować modernizacje w sposób bardziej systemowy, w skali całych miast. Musimy umieć wskazać te tereny, gdzie najbardziej potrzeba odtworzyć zieleń. Gdzie powinniśmy zrobić odbudowę? A gdzie powinniśmy zachęcać do ponownego zaludniania? To są dwie ilustracje z większego projektu, który zajmował się tym problemem w Atlancie. Przewodniczyłam ekipie, która miała wyobrazić sobie jak będzie wyglądać Atlanta za 100 lat. Zdecydowaliśmy, że spróbujemy cofnąć rozlewanie się przedmieść poprzez trzy proste decyzje - drogie, ale proste. Pierwsza: za sto lat ma być komunikacja publiczna na wszystkich głównych ciągach dróg i torów. Druga: za sto lat zabudowa ma być w odstępie 300 metrów od wszystkich rzek i stumieni. To jest trochę przesadne, ale mamy tu problemy z wodą. Za sto lat, działki, które są zbyt blisko wody albo za daleko od komunikacji publicznej, nie będą budowlane. I w ten sposób stworzyliśmy system eko-działek zamiennych aby przenieść tereny budowlane bliżej korytarzy transportowych i umożliwić odtworzenie zieleni na tych dawnych działkach budowlanych, gdzie będzie można produkować jedzenie i energię.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
A drugim wyzaniem jest poprawa jakości architektury w modernizowanych miejscach. Na koniec pokażę to zdjęcie żywej demokracji. To jest demonstracja w zmodernizowanym mieście Silver Spring w Maryland, na miejskim trawniku ze sztucznej trawy. Często zarzuca się modernizacjom, że są podróbkami prawdziwych centrów miast i "miastami w proszku". I nie bez przyczyny, ciężko o większą podróbkę niż miejski trawnik ze sztucznej trawy. Muszę to przyznać, to są miejsca hybrydowe. Są nowe, ale próbują wyglądać staro. Ulice wyglądają miejsko, ale miejsc do parkowania jest tyle, co na przedmieściach. Ich mieszkańcy są bardziej różnorodni niż na przedmieściach, ale mniej różnorodni niż w miastach. I są to miejsca publiczne, które są zarządzane przez prywatne firmy. I sam ich wygląd zewnętrzny - tak jak ta sztuczna trawa - przyprawia mnie o dreszcze. Ale, no wiecie, cieszę się, że urbanizacja się sprawdza. To, że doszło do tego protestu naprawdę znaczy, że rozplanowanie siatki ulic i samych ulic, dodanie przestrzeni publicznej, nawet takiej niepełnej, ciągle jest świetnym pomysłem. Ale musimy popracować nad architekturą.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
Ostatnie wyzwanie dotyczy was wszystkich. Chcę, żebyście dołączyli do protestu i zaczęli domagać się większej liczby zrównoważonych terenów na przedmieściach, więcej zrównoważonych terenów i kropka. Ale kulturowo, to ciągle myślimy, że to centra miast powinny być dynamiczne, tego się spodziewamy. Ale przy tym oczekujemy, że przedmieścia pozostaną na zawsze zamrożone w tej niedojrzałej formie, w której zostały stworzone. Już czas, by pozwolić im dorosnąć. Zatem chcę, abyście wspierali zmiany w planowaniu przestrzennym, odchudzanie dróg, poprawianie infrastruktury i modernizacje, które już niedługo będą robione w waszym sąsiedztwie.
Thank you.
Dziękuję.