In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
De afgelopen 50 jaar hebben we voorsteden gebouwd met een hoop onbedoelde gevolgen. Ik ga het hebben over enkele van deze gevolgen door een hele serie interessante projecten te laten zien die ons belangrijke redenen geven om echt optimistisch te zijn dat het grote ontwerp- en bouwproject van de komende 50 jaar het ombouwen van de voorsteden zal zijn. Dus of het gaat om het herontwikkelen van doodbloedende winkelcentra, of het herinrichten van uitgestorven blokkendooswinkels, of het reconstrueren van watergebieden waar eerst parkeerplaatsen waren, ik denk dat het groeiend aantal lege en slechtlopende winkelgebieden in de voorsteden ons een enorme kans geeft om onze minst duurzame landschappen nu aan te pakken en ze om te vormen tot meer duurzamere plaatsen. Dat proces geeft ons de mogelijkheid om meer van onze groei terug te leiden naar bestaande gemeenschappen die wel een impuls kunnen gebruiken, en die de infrastructuur al hebben, in plaats van door te gaan met bomen kappen en de groene ruimte aan de randen af te breken.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
Maar waarom is dit zo belangrijk? Ik denk dat er een aantal redenen voor zijn. Ik zal niet te veel op de details ingaan, maar ik noem er een paar. Kijk om te beginnen naar klimaatverandering: de gemiddelde stadsbewoner in de VS heeft ongeveer eenderde van de koolstofvoetafdruk van de gemiddelde bewoner van een voorstad, vooral omdat ze in de voorstad veel meer rijden en in vrijstaande huizen wonen, die veel meer buitenoppervlak hebben waar energie uit lekt. Dus puur uit het oogpunt van klimaatverandering, zijn de steden al relatief groen. De beste oplossing om de uitstoot van broeikasgas terug te dringen is dus te kiezen voor verstedelijking van de voorsteden. Door dat op en neer rijden naar de voorsteden, is het aantal gereden kilometers verdubbeld. Daardoor zijn we afhankelijker van buitenlandse olie ondanks groeiende brandstofbesparing. We rijden gewoon zoveel meer, dat de technologie het niet bij kan houden.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
Volksgezondheid is een andere reden om ombouw te overwegen. Onderzoekers op het gebied van gezondheid zien een steeds sterker verband tussen het wijkpatroon van de voorsteden en een zittende leefstijl. En dat is weer gekoppeld aan een nogal alarmerende toename van overgewicht, zoals te zien op deze kaarten, en dat overgewicht geleid heeft tot steeds meer hartkwalen en diabetes, zo sterk dat een kind dat vandaag geboren wordt een kans van één op drie heeft om diabetes te krijgen. En dat percentage stijgt evenredig omdat kinderen niet meer naar school lopen, ook weer vanwege onze wijkpatronen.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
En dan ten slotte -- het aspect van betaalbaarheid. Ik bedoel: hoe betaalbaar is het om in voorsteden te blijven wonen als de benzineprijzen stijgen? De uitbreiding van steden naar goedkope grond, in de afgelopen 50 jaar -- de goedkope grond aan de rand van de stand -- heeft generaties van families van de Amerikaanse droom laten genieten. Maar steeds vaker worden de beloofde besparingen van wonen waar je het kunt betalen -- wat eigenlijk ons model is -- die besparingen verdampen als je ook de vervoerskosten meetelt. Hier in Atlanta bijvoorbeeld verdient ongeveer de helft van de huishoudens tussen 20.000 en 50.000 dollar per jaar. Zij besteden 29 procent van hun inkomen aan huisvesting en 32 procent aan vervoer. Dat zijn cijfers uit 2005. Dat was voordat de benzine meer dan € 1,25 per liter kostte. Niemand van ons heeft de neiging de vervoerskosten mee te rekenen. En die zullen voorlopig niet omlaag gaan.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Of je nu houdt van de beschutte privacy in de voorsteden of juist de zielloze winkelstraten haat, redenen genoeg waarom het belangrijk is ze te verbouwen. Maar is dat uitvoerbaar? Ik denk van wel. June Williamson en ik onderzoeken dit onderwerp al meer dan 10 jaar. We hebben meer dan 80 verschillende projecten gevonden. En ze zijn echt allemaal marktgestuurd. Wat in de markt vooral stuurt -- ten eerste grote demografische verschuivingen. We stellen ons voorsteden voor als plekken die op gezinnen gericht zijn. Maar dat is echt allang niet meer zo. Sinds 2000 heeft tweederde van de huishoudens in de voorsteden al geen kinderen meer. We hebben deze ontwikkeling niet opgemerkt. De oorzaak heeft een hoop te maken met de oververtegenwoordiging van twee grote demografische groepen: de gepensioneerde babyboomers, en dan is er een gat, generatie X, die klein in aantal is. Zij hebben nog wel kinderen. Maar generatie Y is nog niet op de leeftijd om aan kinderen te beginnen. Zij zijn de andere grote generatie.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Dus als gevolg daarvan, voorspellen demografen dat rond 2025, 75 tot 85 procent van de nieuwe huishoudens kinderloos zal zijn. En in marktonderzoek, consumentenonderzoek, is aan de boomers en Gen Y gevraagd wat zij graag zouden willen, waar ze graag willen wonen. Er blijkt een enorme vraag komen -- en dat zien we al -- naar meer stedelijke leefstijlen in de voorsteden. De boomers willen graag oud worden in hun eigen huis en Gen Y houdt er graag een stadse leefstijl op na, maar het meeste werk zal in de voorsteden blijven.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
De andere grote aanjager voor verandering is de aanwezigheid van slecht presterend asfalt. Ik denk steeds dat dit een goede naam zou zijn voor een indie-rockband. Maar ontwikkelaars gebruiken die term vaak voor onderbezette parkeerplaatsen. De voorsteden liggen er vol mee. Toen de naoorlogse voorsteden werden gebouwd op de goedkope grond, ver weg van de binnenstad, was het handig om parkeerplaatsen gewoon bovengronds aan te leggen. Maar die locaties zijn verplaatst en nog een keer verplaatst, toen we doorgingen met uitbreiden. En nu liggen ze relatief centraal. Dat slaat nergens meer op. Die grond is nu te kostbaar voor bovengronds parkeren. Het is nu veel slimmer om een parkeerdek de hoogte in te bouwen op die locaties. Dus wat kun je doen met een doodgebloed winkelcentrum, een uitgestorven kantorenpark? Van alles, is gebleken. In een langzame economie als die van ons is herbewoning een van de meer populaire strategieën.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Dit is toevallig een leegstaand winkelcentrum in St. Louis dat heringericht is als kunstruimte. Het biedt nu een thuis aan ateliers, theatergroepen, dansgroepen. Het brengt niet meer zoveel op aan belasting als voorheen, maar het dient de gemeenschap. Het houdt de lichten aan. Het wordt, denk ik, echt een geweldige instelling. Andere winkelcentra zijn heringericht als verpleeghuizen, als universiteiten, en als allerlei kantoorruimte. We troffen ook een hoop voorbeelden aan van lege blokkendooswinkels die zijn omgebouwd tot allerlei zaken die nuttig zijn voor de gemeenschap -- veel scholen, veel kerken en veel bibliotheken als deze.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
Dit was een kleine supermarkt, een Food Lion, maar nu een openbare bibliotheek. In aanvulling op de volgens mij mooie herbestemming, hebben ze wat parkeerplaatsen weggehaald, bioswales geïnstalleerd om de vervuiling weg te halen en voetpaden aangelegd om de buurt te verbinden. En ze hebben wat gewoon een winkel was langs een winkelstraat veranderd in een gemeenschapshuis. Dit is een klein L-vormig winkelcentrum in Phoenix, Arizona. Ze hebben het slechts een verse lik frisse verf gegeven, een exclusieve kruidenier ingericht en een restaurant gevestigd in het oude postkantoor. Onderschat nooit de kracht van voedsel om een plek een nieuwe draai te geven en er een bestemming van te maken. Het was zo'n succes dat ze nu de winkels aan de overkant van de straat hebben overgenomen. En de vastgoedreclameborden in de buurt verkondigen trots: "Op loopafstand van Le Grande Orange," want gaf de buurt wat sociologen noemen "een derde plek." Als thuis de eerste plek is en werk de tweede, dat is de derde plek waar je je vermaakt en een gemeenschap opbouwt. Vooral als de voorsteden minder gericht worden op het gezin, het gezinshuishouden, dan ontstaat een sterke behoefte naar meer derde plekken.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Maar de grondigste herbestemmingen zijn toch die in de volgende categorie, de volgende strategie, herontwikkeling. Ten tijde van economische voorspoed, waren er verscheidene grondige herontwikkelingsprojecten waarbij het oorspronkelijke gebouw volledig werd gesloopt en de hele locatie herbouwd maar met aanmerkelijk hogere dichtheid, een soort compacte, bewandelbare stedelijke buurten. Maar een enkele keer is het veel meer stapsgewijs gegaan. Dit is Mashpee Commons, de oudste herinrichting die we konden vinden. Hier is de laatste 20 jaar in stappen een stad gebouwd boven op parkeerplaatsen. De zwart-wit foto toont het winkelcentrum uit de jaren 60. En de kaarten er boven tonen de geleidelijke omvorming tot een compact multifunctioneel dorp in New England, en de nieuwste plannen zijn goedgekeurd om het te verbinden met de nieuwe woonwijken over de uitvalswegen naar de andere kant. Soms gaat het dus stapsgewijs, soms gebeurt alles tegelijk.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
Dit is een andere invulling van parkeerplaatsen, een kantorenpark buiten Washington D.C. Toen Metrorail de metro uitbreidde naar de voorsteden en een station opende dichtbij deze locatie, besloten de eigenaren om een nieuwe parkeergarage te bouwen met daar bovenop een nieuwe Main Street, een aantal appartementen en appartementen, met behoud van de bestaande kantoorgebouwen. Hier is de locatie in 1940. Het was een kleine boerderij in het dorp Hyattsville. Rond 1980 was het opgesplitst in een groot winkelcentrum aan de ene kant en een kantorenpark aan de andere. En een buffergebied voor een bibliotheek en een kerk, helemaal rechts. Nu zijn het station, Main Street en de nieuwe woningen allemaal gebouwd. Uiteindelijk verwacht ik dat de straten zullen uitbreiden via een herontwikkeling van het winkelcentrum. De plannen zijn al bekendgemaakt voor een hoop van die tuinappartementen boven het te verbouwen winkelcentrum. Een metro is een sterke aanjager van herinrichtingen. Zo ziet het er uit. Je kunt de nieuwe hippe flatwoningen tussen de kantoorgebouwen door zien en de openbare ruimte en de nieuwe Main Street.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Dit is één van mijn favorieten, Belmar. Ze hebben hier echt een aantrekkelijke plek gebouwd en dat door helemaal groen te bouwen. Er liggen rijen zonnepanelen op de daken en ook windturbines. Dit was een heel groot winkelcentrum op een terrein van 40 hectare. Nu zijn het 22 bewandelbare woonblokken met openbare straten, twee openbare parken, acht buslijnen en verschillende typen woningen. En zo heeft Lakewood, Colorado de binnenstad gekregen die deze voorstad nooit heeft gehad. Dit was het winkelcentrum in de gloriedagen. Ze hadden hun schoolfeest in het winkelcentrum. Ze hielden van hun winkelcentrum. Dit is deze plek in 1975 met het winkelcentrum. Rond 1995 was het winkelcentrum doodgebloed. Het warenhuis is behouden. Dit kwamen we veel vaker tegen. Warenhuizen hebben meer verdiepingen, ze zijn beter gebouwd. Die zijn gemakkelijker aan te passen. Maar die gelijkvloerse gevallen ... dat is verleden tijd.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Zo gaat het eruit zien. Dit project heeft denk ik goede verbindingen met de bestaande wijken. Het biedt 1500 huishoudens de kans op een meer stedelijke leefstijl. Het is nu voor ongeveer tweederde voltooid. Zo ziet de nieuwe hoofdstraat eruit. Het heeft veel succes. En het draagt bij aan een snelle -- 8 van de 13 regionale winkelcentra in Denver hebben plannen aangekondigd voor een herinrichting. Maar het is van belang op te merken dat al deze herinrichtingen niet plaatsvinden -- er komen niet gewoon bulldozers die de hele stad afbreken. Nee, het zijn bewandelbare gebieden op de plek van laag-presterend onroerend goed. Mensen krijgen zo meer keuze. Maar er vallen geen keuzes af.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Toch is het niet voldoende om alleen maar bewandelbare gebieden te maken. Je wilt immers ook mikken op meer structurele verandering. We moeten ook de doorgangen zelf herinrichten. Dit is er een die heringericht is in Californië. Ze pakten het winkelgebied aan dat onder op de zwart-wit plaatjes staat, en ze maakten een boulevard die de hoofdstraat voor hun stad is geworden. Een transformatie van een lelijk, onveilig, en ongewenst adres, tot een mooi, aantrekkelijk en waardig adres. Ik bedoel, dat hopen we te zullen zien -- Ze hebben het gemeentehuis al gebouwd, twee hotels gelokt. Ik kan me daar mooie huizen tussen voorstellen zonder dat er bomen gekapt hoeven worden. Dus er zijn een hoop geweldige dingen. Maar ik zou graag nog meer doorgangen heringericht willen zien.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Maar verdichting werkt niet overal. Soms is herbeplanting echt een beter antwoord. Je kunt een hoop leren van geslaagde verkavelingstrajecten in steden als Flint, Michigan. Er bestaat ook een beweging voor voorstedelijke landbouw -- een soort max van moestuintjes en internet. Misschien het belangrijkste aspect van herbeplanting is de mogelijkheid om de lokale ecologie te herstellen zoals in dit voorbeeld van buiten Minneapolis. Toen het winkelcentrum ophield, bracht de stad op die plek het oorspronkelijke watergebied terug zodat onroerend goed aan het water ontstond waar privé-investeerders interesse voor kregen, de eerste investeerders die in deze minima-wijk verschenen in meer dan 40 jaar. Ze zijn er dus in geslaagd om tegelijk de lokale ecologie en de lokale economie terug te brengen. Dit is nog een voorbeeld van herbeplanting. Het heeft ook zin in hele sterke markten. Deze in Seattle is op de plek van een parkeerplaats bij een winkelcentrum naast een nieuw busstation. En de golvende lijn is een pad langs een beekje dat in de openlucht is. Het beekje stroomde door een duiker onder de parkeerplaats door. Maar het uitgraven verbetert echt de waterkwaliteit en de bijdrage aan de leefomgeving.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Ik heb u een aantal van de eerste-generatie herinrichtingen laten zien. Wat volgt? Ik denk dat we voor de toekomst drie uitdagingen hebben. De eerste is het systematischer plannen van de herindelingen op de schaal van een metropool. We moeten doelgericht bepalen welke gebieden opgeknapt moeten worden. Waar moeten we herontwikkelen? En waar moeten we herbewoning stimuleren? Deze dia's tonen twee plaatjes van een groter project waarin dit voor Atlanta werd onderzocht. Ik leidde een team dat een voorstelling maakte van Atlanta over 100 jaar. We kozen voor het terugdraaien van de uitbreiding in drie eenvoudige bewegingen -- duur, maar eenvoudig. Eén, over honderd jaar, openbaar vervoer over alle belangrijke spoor- en wegverbindingen. Twee, over honderd jaar, 300 meter-buffers op alle waterstromen. 't Is een beetje extreem, maar we hebben een waterprobleempje. Over honderd jaar zullen buurten die te dicht bij water liggen of te ver van de transithubs, niet meer levensvatbaar zijn. Daarom hebben we de eco-hectare-overdracht verzonnen om ontwikkelingsrechten naar de omgeving van vervoerscorridors over te brengen en vergroening van die voormalige buurten toe te staan voor de productie van voedsel en energie.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
De tweede uitdaging is het verbeteren van de architectuurwaarde van herinrichtingen. En ik sluit af met deze foto van democratie in bedrijf. Dit is een demonstratie bij een herinrichting in Silver Spring, Maryland op een Astroturf veldje. Herindelingen wordt vaak verweten voorbeelden van een nep-binnenstad en directe stedenbouw te zijn. En niet zonder reden; wat is er nou meer nep dan een Astroturf veldje. Ik moet zeggen, dit zijn zeer vreemde plaatsen. Ze zijn nieuw, maar willen oud lijken. Ze hebben stadsgezichten, maar de parkeerdruk van een voorstad. Hun bevolking is meer gevarieerd dan de doorsnee voorstad, maar niet zo gevarieerd als steden. En het zijn openbare gebieden, maar in beheer van bedrijven. En als ik alleen op het uiterlijk af ga -- zoals Astroturf hier -- moet ik huiveren. Ik bedoel, ik ben blij dat de verstedelijking plaatsvindt. Het feit dat geprotesteerd wordt betekent in werkelijkheid dat de indeling van de blokken, de straten en blokken, de opzet van de openbare gebieden, hoewel een compromis, nog altijd geweldig is. Maar de architectuur moet beter.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
De laatste uitdaging is voor jullie. Ik wil dat jullie meedoen met de protesten en meer duurzame plekken eisen in de voorsteden -- meer duurzame plekken, sowieso. Maar in cultureel opzicht denken we dat binnensteden dynamisch horen te zijn en dat verwachten we ook. We lijken te verwachten dat voorsteden voor altijd bevroren moeten blijven in de puberale vorm waarin ze ooit gebouwd zijn. Het wordt tijd om ze op te laten groeien. Dus ik wil graag dat jullie steun geven aan de wijzigingen in bestemmingsplannen, de wegenreductie, de verbeteringen aan de infrastructuur en de herindelingen die binnenkort bij u in de buurt gaan plaatsvinden.
Thank you.
Dank jullie wel.