In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
우리는 지난 50년 전부터 교외지역을 개발해오고 있습니다. 의도하지 않은 결과들도 많이 발생했죠. 바로 그러한 결과들에 대해 제가 지금부터 이야기하고자 합니다. 정말 흥미로운 프로젝트들을 모두 보여드릴 텐데요, 이 작업들은 우리를 정말 낙관적으로 만드는 굉장한 근거들을 제공합니다. 향후 50년간 전개될 대규모의 설계 및 개발 프로젝트가 교외지의 생활방식을 개선해 줄 것이라는 기대를 갖게 합니다. 쇠퇴해가는 쇼핑몰을 재개발하든, 폐업한 백화점 건물을 재사용하든, 주차장이 있던 장소에 습지를 다시 만들든, 제 생각에 주목할 점은, 이렇게 비어있거나 충분히 활용되지 못하고 있는 공간들이 갈수록 늘어나고 있으며 이러한 공간들, 특히 교외지의 저조한 상업지역은 사실상 우리에게 굉장한 기회가 될 수 있다는 것입니다. 현재 지속가능성이 아주 적은 우리의 환경을 보다 지속가능한 공간으로 전환시킬 기회를 준다는 것이죠. 그리고 그러한 과정에서, 우리는 성장의 훨씬 많은 부분을 기존 지역사회로 전향하여 그들을 부양시킬 수도 있습니다. 또한, 끊임없이 수목을 잘라내고 녹지를 흩어놓는 대신, 인프라를 구축할 수도 있죠.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
그렇다면 왜 이러한 일들이 중요할까요? 다양한 이유들이 있을 수 있겠지만 그 중 몇가지만 이 자리에서 언급하고자 합니다. 먼저, 기후변화라는 관점에서 보면, 평균적으로, 미국의 도시민 한 명이 배출하는 이산화탄소의 양은 교외 거주자 한 명이 배출하는 이산화탄소의 30%정도밖에 되지 않습니다. 교외 거주자가 도시민보다 운전을 훨씬 많이 할 뿐 아니라, 교외지에는 건물들이 띄엄띄엄 있어서 에너지가 새어 나갈 표면들이 훨씬 방대하기 때문이죠. 따라서 엄밀히 말하면, 기후변화의 관점에서 도시는 비교적 환경친화적인 셈이죠. 온실가스 배출을 크게 줄일 수 있는 가능성은 사실상 교외지를 도시화시키는 데 있다고 할 수 있습니다. 교외에서 운전을 하면 우리의 운전 거리는 두 배로 늘어납니다. 이렇게 되면, 연료 효율이 좋다 하더라도 우리는 기름을 수입하는데 더욱 더 의존해야겠죠. 간단히 말해, 우리는 기술이 뒷바쳐줄 수 있는 것 이상으로 운전을 너무 많이 하고 있다는 겁니다.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
다음으로, 국민의 건강은 교외지 재개발이 필요한 또 다른 이유입니다. CDC(미국 질병통제센터)를 포함한 여러 연구기관들에 따르면, 교외지역의 개발 패턴은 오래 앉아 있는 생활방식과 갈수록 관련이 깊어지는 것 같습니다. 이러한 생활방식은 훨씬 심각한 문제로 연결되죠. 이 지도를 보시면, 비만도의 증가를 알 수 있습니다. 비만은 또한, 심장관련질환과 당뇨병을 촉발시킵니다. 현재, 신생아 3명 중 1명이 당뇨병에 걸릴 위험이 있을 정도로 상황이 전개되었습니다. 이 확률은 등교길에 학교에 걸어가지 않는 어린이들과 동일한 확률로 증가하고 있습니다. (3분의 1) 이러한 현상이 일어나는 이유는 바로 우리의 개발 패턴 때문입니다.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
마지막 문제는 생활할 수 있는 능력입니다. (웃음) 연료비는 증가하고 교외지의 운전량은 상당한데 어떻게 그곳에 살까요? 지난 50년간 교외지는 값싼 지역으로 확장되어 왔습니다. 여러분도 아시다시피, 많은 사람들이 변두리에 있는 저가의 토지로 인해 수 세대동안 '아메리칸 드림'을 누려왔죠. 하지만 갈수록, 생활능력이 되는 데까지 운전한다는 식으로 소비 생활을 한다면, 저축은 커녕 교통비로 모든 수입이 빠져나가겠죠. 이곳, 아틀란타 주를 예로 들면, 전체 세대수의 절반 정도가 연간 $20,000~50,000를 법니다. 그 중 29%를 집세로 쓰고, 32%를 교통비로 쓴다고 합니다. 이것은 2005년도 자료인데요, 그 당시에는 연료 1갤런(3.8리터)에 $4도 안됐었죠. 우리 중 그 누구도 교통비를 계산하려 하지 않습니다. 그리고 교통비는 짧은 시일 내에 내리지 않을 겁니다.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
나무가 무성한 교외지의 사생활을 즐기고 싶더라도, 삭막한 상업지역을 질색하더라도, 교외지 재개발은 필요한 일입니다. 그렇다면, 현실적으로 가능할까요? 저는 그렇다고 생각합니다. 준 윌리암슨과 저는 이 주제에 대하여 10년 이상 연구해 왔습니다. 80개 이상의 다양한 프로젝트들을 찾아냈지만, 모두 시장 주도적인 것들이었죠. 시장을 움직이는 첫번째 요소는 주요 인구이동입니다. 우리는 흔히 교외지를 매우 가족중심적인 지역이라고 생각하는 경향이 있는데, 사실 더이상 그렇지 않습니다. 2000년도에 이미, 교외지 거주세대의 3분의 2가 자녀를 갖지 않았다고 합니다. 우리는 이러한 현실을 파악하지 못하고 있었던 것이죠. 그 원인은 현재 인구학적으로 지배적인 두 집단의 사람들 때문입니다. 퇴직한 베이비 붐 세대 이후에 소규모의 집단인 X세대가 있죠. 이 두 집단은 여전히 자녀를 낳고 있지만 Y세대는 아직 아이들 양육을 시작하지도 않았습니다. 이들이 바로 또다른 거대한 집단입니다.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
그 결과, 인구학자들은 2025년 경 신혼부부의 75~85%가 자녀를 낳지 않을 것으로 예상합니다. 베이비 붐 세대와 Y세대를 대상으로 그들이 선호하는 생활방식과 살고 싶은 공간에 대해 조사한 시장 및 소비자연구의 결과에 따르면, 교외지역에서도 좀더 도시적인 생활에 대한 수요가 엄청날 것임을 알 수 있습니다. 우리는 이미 그러한 상황을 목격하고 있죠. 베이비 붐 세대는 꼼짝하지 않고 말년을 보내기 원하고, Y세대는 도시적인 생활방식을 원하지만, 그들 대부분의 직업상 교외지역에서 살 수 밖에 없을 테죠.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
변화를 불러일으키는 또 다른 원동력은 급격하게 사용되고 있는 아스팔트입니다. 별로 효율적이지도 않은데 말이죠. 아스팔트. 어떤 인디밴드에게나 어울릴만한 이름이라는 생각이 듭니다만, (웃음) 일반적으로 개발업자들이 아스팔트라고 하면, 활발하게 사용되지 않는 주차장을 가리킵니다. 교외지역에 만연한 풍경이죠. 전쟁 직후, 도심에서 멀리 떨어진 저렴한 대지에 교외지역이 처음 조성되었을 당시에는, 지상에 주차장을 만드는 게 당연했겠죠. 하지만 이제는 도심이 마구 확장되어 그러한 지역들도 도심의 경계 안에 속하게 되었습니다. 결과적으로 이제 그곳도 중심부에 위치하게 된 셈이죠. 따라서 이제는 문제가 제기될 수 있죠. 단순한 지상 주차장으로 사용하기에는 훨씬 가치가 높은 땅이 되었으니 말입니다. 주차장 위에 건물을 올려서 그 공간을 충분히 활용하는 게 마땅한 일이죠. 자, 그럼 이제 쇠퇴한 쇼핑몰이나 복합상업지역을 어떻게 활용해야 할까요? 방법은 아주 많습니다만, 지금과 같은 불경기에는 건물을 재사용하는 전략이 흔히 채택되죠.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
실례를 들자면, 세인트 루이스의 한 쇼핑몰이 예술공간으로 재사용되고 있습니다. 예술가, 극단, 무용단 등의 보금자리가 되었습니다. 비록 세입은 예전같지 않지만, 지역사회에 기여하고 그 공간을 활기있도록 유지시켜 준다는 데에 의미가 있다고 할 수 있죠. 사실 이러한 공간들이 굉장히 훌륭한 시설로 자리잡고 있는 것 같습니다. 어떤 쇼핑몰들은 요양소나 대학교로, 다양한 업무공간 등으로 재사용되기도 합니다. 폐업한 백화점 건물을 각종 지역사회시설로 재활용한 사례도 많습니다. 교육시설이나 종교시설, 또는, 여기 보시는 바와 같이 도서관으로도 활용하죠.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
이곳은 원래 '푸드 라이온'이라는 소규모 식료품가게였지만, 지금은 공공도서관으로 사용되고 있습니다. 이에 더해, 이와 같이 건물을 재사용하는 과정에서 주차공간을 분리하고, 빗물을 수집, 처리할 생태 습지대를 조성하며, 주거지를 연결하는 보행로를 충분하게 제공했습니다. 또한, 도로변 상점에 불과했던 공간을 지역사회 만남의 장소로 탈바꿈시켰죠. 지금 보시는 것은, 아리조나 주 피닉스에 위치한 'ㄴ'자 형태의 쇼핑몰입니다. 그들은 단지, 밝은 색의 페인트칠을 하고, 미식가 식료품점이라는 이름을 붙이고, 낡은 우체국에 레스토랑을 열였습니다. 평범한 거리나 공간에도 사람들을 쉽게 모을 수 있는 음식의 힘을 절대로 우습게 보지 마십쇼. 결과는 매우 성공적이었습니다. 이제는 길 건너편까지 확장되었죠. 이 지역의 부동산 광고까지도 "'르 그란데 오렌지'로 오십쇼"라고 거들먹거릴 정도랍니다. 지역사회에 기여하는 이러한 공간을 사회학자들은 흔히 "제3의 공간"이라고 부릅니다. 집은 제1의 공간, 직장은 제2의 공간, 그리고 제3의 공간은, 사람들과 어울려 모임, 공동체를 형성하는 곳입니다. 특히 교외지역에서는 가족, 가정중심의 성향이 점차 약화되면서, 제3의 공간에 대한 갈망이 솟구치고 있습니다.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
그리고 가장 극단적인 형태의 재개발은 다음의 범위에 들어가는 것들이죠. 재개발 붐이 일어나는 동안 아주 극단적인 재개발 프로젝트들이 있었습니다. 기존의 건물을 완전히 밀어버리고, 대상지 전체가 초고밀도로 새단장한 경우죠. 건물을 고층으로 올리고 건폐율을 낮춰서 보행면적을 확장한 도시환경입니다. 그 중 일부는 점차적으로 이루어져 왔죠. 이곳은 '메쉬피 커먼스'라는 쇼핑몰인데요, 가장 오랜 기간동안 재개발된 공간입니다. 지난 20년 전부터, 점차적으로 주차장 위에 건물이 지어져 완성되었죠. 왼쪽의 흑백사진은 60년대의 쇼핑센터이고, 윗쪽의 지도들은 훗날 고밀 복합용도 지역인 뉴 잉글랜드 단지로 변화하는 과정을 보여줍니다. 현재 이곳에서 추진 중인 계획은 중심도로를 가로질러 반대편에 위치한 신생 주거단지와 연결하는 작업이죠. 이렇듯, 경우에 따라 점진적이기도 하고 급진적이기도 합니다.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
이번에는 워싱턴 D.C. 외곽의 한 복합상업지역에서 주차장을 메워서 활용한 프로젝트를 보여드리겠습니다. 메트로레일(지하철공사)이 교외지역으로 노선을 확장하여 이 대상지 근처에 지하철역을 신설한 당시에, 대지의 소유주들도 주차건물을 짓기로 했습니다. 그리고 주차건물의 지상에는 새로운 중심도로와 공동주택, 아파트를 건설했죠. 기존의 업무용 건물들도 유지하면서 말입니다. 이곳은, 1940년에 '하얏츠빌'이라는 마을의 작은 농장이었습니다. 그러나 1980년에 필지가 나누어져서, 한쪽에는 대형쇼핑몰이, 다른 한쪽에는 복합상업지구가 들어섰죠. 그 사이에는 도서관이, 우측 끝에는 교회가 생겼죠. 오늘날에는, 교통체계, 도로, 주거시설이 모두 갖추어져 있습니다. 결국, 도로는 아마도 쇼핑몰의 재개발에 따라 확장될 것입니다. 이미 재개발이 예정된 쇼핑몰 상부에 정원이 딸린 아파트를 대거 짓는다는 계획안이 발표되었습니다 교통체계는 재개발의 주요 요인이죠. 현재의 모습은 이렇습니다. 파격적인 아파트들과 사이사이의 복합상업용지, 그리고 공공 공간과 중심도로가 보이죠.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
다음은 제가 개인적으로 좋아하는 곳입니다. '벨마'라는 곳인데죠, 정말 매력적인 공간인 것 같습니다. 친환경 건축공법을 모두 적용했습니다. 지붕에는 태양열 발전장치와 풍력 발전용 터빈이 빽빽합니다. 100에이커에 달하는 이 슈퍼블록을 대형 쇼핑몰이 독차지하고 있었지만, 지금은 22개의 블럭으로 나뉘어 보행친화적인 도시환경이 되었습니다. 공공 가로들과 두 개의 공원, 8개의 버스 노선, 그리고 다양한 형태의 주택이 존재하죠. 콜로라도주의 레이크우드에 이런 교외지역에 한번도 존재하지 않았던 도심과 같은 환경이 생긴 것입니다. 지금 보시는 것은, 어떤 쇼핑몰의 전성기 때 모습입니다. 쇼핑몰 내에서 졸업무도회도 했었고요, 아주 인기있는 곳이었죠. 1975년도에는 이랬었지만, 1995년도에 쇼핑몰은 폐업하고 백화점만 살아남았습니다. 사실 이런 경우가 상당수 존재합니다. 백화점 건물은 고층으로 꽤 잘 지어졌기에 개조하여 사용하기가 수월합니다. 하지만 단층의 건물은... 구닥다리밖에 안되죠.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
그래서 재개발공사가 시작됐습니다. 이 프로젝트의 특징은 기존 주거단지와의 연결성이라고 생각합니다. 1,500세대의 주민들에게 보다 도시적인 생활방식을 제공하는 거죠. 3분의 2정도 공사가 진행된 현재, 이러한 중심가로를 보여주고 있습니다. 이 프로젝트는 상당히 성공적이어서 덴버 시내에 있는 13개의 쇼핑몰 중 8군데도 뒤이어 재개발되고 있거나 재개발 계획 중에 있게 되었죠. 그렇지만 주의할 점은, 재개발이 언제나 이런 식으로 도시 전체를 갈아 엎지는 않는다는 사실입니다. 부지의 활용도를 높여 보행영역을 확장시키는 결과를 낳음으로서, 주민들에게 선택의 다양성을 제공하기도 합니다. 기존의 영역도 유지하면서 말이죠.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
그러나 단순히 영역을 늘리는 것만으로는 충분하지 않습니다. 좀더 체계적인 변화가 필요합니다. 바로, 연결통로인 거리의 개선이죠. 사례로, 캘리포니아 주의 도로변 상업지역을 보여드리죠. 아래쪽 흑백사진에서 보이는 상점들을 모두 없애고 가로수 길을 조성하여 이 지역의 새로운 중심가로로 새단장했습니다. 그 결과, 추악하고 위험산만했던, 모두가 살기 꺼려했던 지역이 아름답고 매력적이고 심지어 품위있는 주거지가 되었습니다. 이러한 결과를 곧 확인할 수 있을 것입니다. 이미, 시청과 호텔 두 곳이 신축되었습니다. 더이상 한 그루의 나무도 베지 않고 아름다운 주택이 들어설 겁니다. 좋은 점이 상당히 많습니다. 더 많은 거리가 재개발 된다면 좋겠네요.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
한편, 고밀화가 어디에서나 효과를 보진 않습니다. 어떤 곳에서는 재녹지화 방법이 더 낫죠. 미시간 주의 플린트에서 성공적이었던 랜드뱅킹 사업으로부터 배울 점이 많습니다. 교외지역에서 농사짓기 열풍이 일어나고 몇몇 개인정원들은 인터넷에서 소개되었죠. 하지만 재녹지화 정책의 핵심은 아마도 지역의 생태를 복원시킨다는 점입니다. 미니애폴리스 주 외곽지역의 사례를 보시죠. 이 쇼핑센터가 문을 닫자, 당국은 이곳을 원래대로 습지로 복원하고 호숫가 부동산에 민간 투자를 끌어들였죠. 저소득층 주거지인 이곳에, 40년만에 처음으로 민간 투자가 발생한 것입니다. 지역의 생태와 경제를 한꺼번에 되살리게 된 셈이죠. 이것은 재녹지화의 또다른 예인데요, 시장 측면에서도 성공적이었습니다. 시애틀에 위치한 한 쇼핑몰 주차장입니다. 신설 대중교통시설 인근에 위치해 있는데요, 물결모양의 길은 햇빛에 비치는 시내를 따라갑니다. 이 시내는 한때 주차장 아래로 지나가게 되어 있었지만 햇빛을 받도록 개조하여 수질도 향상시키고 주거환경에도 일조했죠.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
여태껏 보여드린 사례들은 재개발의 1세대라고 할 수 있습니다. 그럼 다음은 무엇일까요? 앞으로 우리가 도전해야 할 논점들을 세가지로 정리할 수 있습니다. 첫째, 재개발을 계획할 때, 훨씬 체계적으로, 그리고 대도시적 규모로 이뤄져야 합니다. 어느 지역이 재녹지화 되어야 하는지, 어느 지역이 개발되어야 하는지, 어느 지역이 재활용되어야 하는지 그 대상지를 제대로 정할 수 있어야 합니다. 지금 보시는 두 사진들은 방금 말씀드린 내용들을 이루려 노력한 아틀란타의 한 프로젝트입니다. 제가 이끌었던 이 프로젝트는 아틀란타의 100년 후를 상상하는 일이었죠. 우리는 도시의 확장을 멈출 방법을 생각해 보았습니다. 세가지의 간단한 조치였죠. 비용은 꽤 들지만 간단합니다. 하나, 100년 안에 모든 주요 철도와 도로에 대중교통시설을 갖추는 방법. 둘, 100년 안에 모든 수변지대에 아울러 천 군데의 완충공간을 갖추는 방법. 이 방법은 조금 지나치지만.. 수질에 문제가 좀 있거든요.. 그리고 셋, 100년 안에 대지의 구획 경계선이 수변에 너무 가깝거나 교통시설에서 너무 멀지 않게 하는 방법. 이미 우리는 이러한 친환경적인 변화를 시작하여 교통로를 개발하는 방식의 재개발은 그만두고 생각을 달리하여 식량과 에너지 생산을 위해 기존의 대지를 녹지화하고 있습니다.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
우리의 두 번째 도전대상은 재개발의 건축 디자인 측면을 발전시키는 일입니다. 자, 이 사진을 보시면, 실천의 민주주의를 느낄 수 있죠. 메릴랜드 주의 실버 스프링 재개발 과정에서 인조잔디 녹지에 반대하는 시위가 벌어졌습니다. 재개발은 종종 가짜 도심과 겉보기 어바니즘으로 비난받습니다. 그리고, 인공잔디와 같은 겉치레가 더이상 없어야 한다는 데에는 이유가 있죠. 이 공간들은 매우 잡다합니다. 새로 생겨났는데, 오래된 것처럼 보이려 하죠. 도시의 가로풍경에 교외지 수준의 주차장이 있습니다. 인구분포를 보면 전형적인 교외지역보다는 다양하지만 도심지보다는 덜 다양합니다. 분명 공공 공간이지만 민간기업들에 의해 운영, 관리되고 있죠. 이런 인공잔디와 같은, 겉모습뿐인 모습들은 저를 움찔하게 만들죠. 다시 말해, 어바니즘이 제 역할을 하고 있다는 사실은 다행입니다. 반대 시위가 주는 의미는 사실상 블럭, 거리, 공공 공간의 배치가 절충되는 일이 아직도 매우 중요하다는 것이죠. 하지만 좀 더 나은 건축물이 필요합니다.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
마지막 세 번째 도전은 여러분의 몫입니다. 저는 여러분 모두가 이러한 시위에 참여하여 보다 지속가능한 교외지역과 보다 지속가능한 공간, 시대를 요구하시길 바랍니다. 문화적으로, 우리는 도심을 역동적인 곳으로 기대하는 경향이 있죠. 반대로, 교외지역에 대한 우리의 기대는 그곳이 처음 생겨났을 때의 모습 그대로, 마치 청소년과 같은 상태로 영원히 머물러야 한다는 것입니다. 이제 좀 클 때도 됐죠. 그러므로 여러분, 지역제의 변화, 도로폭 및 인프라 구축 등 여러분 주변의 동네에 곧 들어설 재개발 사업을 적극 지지해 주시길 바랍니다.
Thank you.
감사합니다.