In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
უკანასკნელი 50 წლის განმავლობაში ვაშენებთ გარეუბნებს, რომელთაც თან ახლავს მრავალი გაუთვალისწინებელი შედეგი. მე გესაუბრებით რამდენიმე მათგანზე და წარმოგიდგენთ ძალიან საინტერესო პროექტთა კრებულს, რომელიც ვფიქრობ, გვაძლევს ოპტიმიზმის საფუძველს იმასთან დაკავშირებით, რომ მომავალი 50 წლის დიდი დიზაინერული და ევოლუციური პროექტები იქნება გარეუბნების განახლება. იქნება ეს გაუქმების პირას მყოფი სავაჭრო ცენტრების თუ მიტოვებული უნივერმაღების გარდაქმნა და გამოცოცხლება, ან ხელოვნური ჭაობების შექმნა ავტოსადგომების ადგილას. ვფიქრობ, რომ მზარდი რიცხვი მიტოვებული და ნაკლებად გამოყენებადი სივრცეებისა, განსაკუთრებით კი საცალო ვაჭრობის ობიექტები, მთელი გარეუბნების მასშტაბით რეალურად, გვაძლევს უდიდეს შესაძლებლობას გამოვიყენოთ ამჟამად არსებული, ყველაზე ნაკლებად სიცოცხლისუნარიანი ლანდშაფტები და გადავაქციოთ ისინი უფრო მეტად მდგრად სივრცეებად. ამ პროცესის განმავლობაში საშუალება მოგვეცემა ზრდის ეს ტენდენციები დავაბრუნოთ უკვე არსებულ სათემო გაერთიანებებში, რომლებიც გამოიყენებენ მას და სადაც არსებობს აუცილებელი ინფრასტრუქტურა. ამ გზით კი თავიდან ავიცილებთ ხეების ჩეხვას და მწვანე ზოლის შემცირებას.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
და, რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი? ვფიქრობ, ამის რამდენიმე მიზეზი არსებობს, და არ დავიწყებ მათ დეტალურად ჩამოთვლას, მხოლოდ რამდენიმეს ვახსენებ. კლიმატის ცვლილების კუთხიდან რომ შევხედოთ, საშუალოდ, ურბანულ არეალში (ქალაქის ცენტრში) მცხოვრებ ამერიკელს ფეხის ნაკვალევის 1/3 ნახშირბადიანი აქვს გარეუბნის მაცხოვრებლის საშუალო მაჩვენებელზე, განსაკუთრებით იმიტომ, რომ გარეუბნების მაცხოვრებებლები უფრო ხშირად გადაადგილდებიან ავტომობილით, ცხოვრობენ განცალკევებულ შენობებში და არსებობს გაცილებით უფრო მეტი გარე ზედაპირი, საიდანაც ხდება ენერგიის გაჟონვა. შესაბამისად, კონკრეტულად კლიმატის ცვლილების გადმოსახედიდან, ქალაქები უკვე არის შედარებით მწვანე. სითბური აირების გამოყოფის შემცირების შესაძლებლობა მდგომარეობს გარეუბნების ურბანიზაციაში. გარეუბნებში ავტომობილებით გადაადგილებით ჩვენ გავაორმაგეთ ჩვენ მიერ დაფარული მანძილი. ენერგოეფექტურობაში მიღწეული წარმატებების მიუხედავად ამან გაზარდა ჩვენი დამოკიდებულება უცხოურ ნავთობზე. ჩვენ ბევრად მეტს ვმოძრაობთ ავტომობილით; ვერ შევძელით ფეხი აგვეწყო ტექნოლოგიებზე.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
საზოგადოებრივი ჯანდაცვა კიდევ ერთ მიზეზს წარმოადგენს იმისა, თუ რატომ უნდა ვიფიქროთ გარდაქმნაზე. CDC-ის (ა.შ.შ-ის დაავადებათა კონტროლისა და პრევენციის ცენტრი) და სხვა მკვლევარები კიდევ უფრო მეტად აკავშირებენ საგარეუბნო განვითარებას მჯდომიარე ცხოვრების წესთან. ეს კი თავის მხრივ, კავშირშია კიდევ უფრო სახიფათო, სიმსუქნის შემთხვევების ზრდასთან, რომელიც ნაჩვენებია აქ მოცემულ რუკებზე და რომელიც, ხელს უწყობს გულის დაავადებებისა და დიაბეტის გაზრდას იმ დონემდე, რომ დღევანდელი ალბათობით, 3-დან 1 ახალშობილი დიაბეტით დაავადების რისკის ქვეშ იმყოფება. და კვლავაც, განვითარების ჩვენი თავისებურებებიდან გამომდინარე, ეს მაჩვენებლი იმავე სისწრაფით იზრდება, რაც იმ ბავშვების რაოდენობა, რომლებიც სკოლაში ფეხით აღარ დადიან.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
დაბოლოს, არსებობს ხელმისაწვდომობის საკითხიც. ვგულისხმოვ იმას, თუ რამდენად ხელმისაწვდომია გარეუბნად ცხოვრების გაგრძელება საწვავის მზარდი ფასების პირობებში? საგარეუბნო ექსპანსია იაფფასიან მიწებზე უკანასკნელი 50 წლის მანძილზე - მოგეხსენებათ, რომ მოშორებულ ადგილებში მიწა უფრო იაფია - დაეხმარა ოჯახთა მრავალ თაობას აეხდინათ ამერიკული ოცნება. თუმცა, ის მოსალოდნელი დანაზოგები, რომელსაც გვთავაზობდა ჩვენივე საბაზისო პრინციპი "იმოძრავე მანამდე, სანამ არ მიაგნებ ხელმისაწვდომობას" სულ უფრო მეტად ქრება თუკი გავითვალისწინებთ ტრანსპორტირებასთან დაკავშირებულ ხარჯებს. მაგალითად, აქ ატლანტაში, ოჯახების ნახევარის ყოველწლიური შემოსავალი მერყეობს 20 000 - 50 000 აშშ დოლარის ფარგლებში, რომელთა 29% საცხოვრებელზე, ხოლო 32% ტრანსპორტზე იხარჯება. ეს 2005 წლის მონაცემებია, ჯერ კიდევ მაშინდელი, სანამ ერთი გალონი (3.78 ლიტრი) 4 აშშ დოლარი ეღირებოდა. როგორც იცით, რეალურად არცერთი ჩვენგანი არ აკეთებს ტრანპორტის ხარჯების მათემატიკურ გამოთვლებს და ეს ხარჯები უახლოეს მომავალში ნამდვილად არ შემცირდება.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
მიუხედავად იმისა, მოგწონთ გარეუბნების სართულოვანი ინტიმურობის პრინციპი თუ ვერ იტანთ უსიცოცხლო სავაჭრო ზონებს, არსებობს რიგი მიზეზებისა, რის გამოც მნიშვნელოვანია გარდაქმნების განხორციელება. თუმცა, არის კი პრაქტიკული? მე ვფიქრობ, რომ არის. ჯუნ უილიამსონი და მე ათწლეულის მანძილზე ვიკლვევთ ამ საკითხს და აღმოვაჩინეთ 80-ზე მეტი სხვადასხვა პროექტი. მაგრამ, რეალურად ეს პროექტები ბაზრის მოთხოვნებს ეფუძნება და ბაზრის მამოძრავებელი - პირველ რიგში - არის დიდი დემოგრაფიული ცვლილებები. ჩვენ გარეუბანს ზოგადად აღვიქვამთ, როგორც ოჯახზე ორიენტირებულ ადგილს, თუმცა სინამდვილეში ეს ასე აღარაა. 2000 წლიდან მოყოლებული, გარეუბნებში მცხოვრები ოჯახების 2/3-ს შვილი არ ჰყოლია. უბრალოდ, ჩვენ არ გაგვიაზრებია ამ საკითხის რეალური ხასიათი. ამის (შვილის არ ყოლის) მთავარი მიზეზები უნდა ვეძებოთ ამჟამინდელი ორი დიდი დემოგრაფიული ჯგუფის დომინანტობაში: დემოგრაფიული აფეთქების (1946-1964) თაობა, რომელიც პენსიაზე გადის, შემდეგ მოდის რღვევა, საკმაოდ პატარა, თაობა X. ისინი ჯერ კიდევ აჩენენ შვილებს - თუმცა თაობა Y-ის წარმომადგენლები ჯერ არ არიან შვილის ყოლის ასაკში და მეორე დიდ თაობას განეკუთვნებიან.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
ამის შედეგად, დემოგრაფები წინასწარმეტყველებენ, რომ 2025 წლისთვის, ახალი ოჯახების 75-80 პროცენტს შვილი არ ეყოლება. ხოლო, საბაზრო და სამომხმარებლო კვლევები, რომელთაც შეისწავლეს მრავალშვილიანებისა და თაობა Y-ის სურვილი თუ რა მოეწონებოდათ, სად არჩევდნენ ცხოვრებას, მიუთითებს იმაზე, რომ გარეუბნებში უდიდესი მოთხოვნა იქნება ურბანული ცხოვრების სტილზე და ეს ტენდენცია უკვე შესამჩნევია. ეს ძირითადად, ნიშნავს იმას, რომ დემოგრაფიული აფეთქების თაობის წარმომადგენლებს სახლში ურჩევნიათ დაბერება, ხოლო თაობა Y არჩევს ურბანული ცხოვრების სტილს, თუმცა მათი სამუშაო ადგილები კვლავაც ქალაქგარეთ იქნება.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
ცვლილების კიდევ ერთი დინამიკა ვლინდება ნაკლებად გამოყენებადი ასფალტის სრული ექსპლუატაცია. კვლავაც ვფიქრობ, რომ ეს შესანიშნავი სახელი იქნებოდა ინდი როკ ბენდისთვის, თუმცა დეველოპერები, ზოგადად ამ ტერმინით იხსენიებენ არასათანადო გამოყენების მქონე ავტოსადგომებს - გარეუბნებში კი ისინი მრავლადაა. როდესაც, ომის შემდგომ პერიოდში პირველად გაშენდა გარეუბნები ქალაქის ცენტრიდან მოშორებულ იაფფასიან მიწაზე, მიწისზედა პარკირების შექმნაც მნიშვნელოვანი იყო. მაგრამ ეს ადგილები, სულ უფრო მეტად მივიწყებული ხდება, ხოლო ტერიტორიული გაფართოების შედეგად, ამჟამად მათ შედარებით ცენტრალური ადგილმდებარეობა უკავიათ. უკვე აღარ აქვს აზრი ამ ადგილებში მიწისზედა პარკინგების მშენებლობას. ეს მიწები უფრო მეტად ღირებულია, ვიდრე მხოლოდ მიწისზედა ავტოსადგომები. დღეისთვის, მნიშვნელოვანია დავბრუნდეთ უკან, გადავფაროთ ეს ადგილები და ავაგოთ შენობები. მაშ, რა უნდა ვუყოთ გაუქმებულ სავაჭრო ცენტრსა და ცარიელ ოფისებს? ნებისმიერი რამ. ისეთი ნელა განვითარებადი ეკონომიკისათვის, როგორიც ჩვენია (აშშ), ასეთი ადგილების რეაბილიტაცია ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული სტრატეგიაა.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
ეს არის ერთი მიტოვებული სავაჭრო ცენტრი სენტ ლუისში, რომელიც ხელოვნების ცენტრად გადააკეთეს. ამჟამად აქ თავს იყრის არტისტთა სახელოსნოები, თეატრალური ჯგუფები, საცეკვაო ანსამბლები. იმდენად შემოსავლიანი აღარ არის, როგორც ეს ადრე იყო, თუმცა საზოგადოებრივი გამოყენებისაა, სიცოცხლეს ინარჩუნებს და ჩემი აზრით, ნამდვილად მნიშვნელოვანი ინსტიტუტი ხდება. სხვა მიტოვებული ცენტრები გადაკეთდა მოხუცთა თავშესაფრებად, უნივერსიტეტებად და მრავალი სახეობის საოფისე სივრცეებად. ასევე აღმოვაჩინეთ მრავალი სავაჭრო ცენტრი, რომლებიც გადაკეთებული იყო საზოგადოებრივი გამოყენების ყველანაირი სახეობის სივრცეებად - მრავალი სკოლა, ეკლესია და ამის მსგავსი ბიბლიოთეკები.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
ეს იყო პატარა სასურსათო მაღაზია FOOD LION, რომელიც ამჟამად საჯარო ბიბლიოთეკაა. ამასთანავე, ვფიქრობ, შესანიშნავად შეძლეს ავტოსადგომის ნაწილის გაუქმების შედეგად, წყლის ჭარბი ჩამონადენის შემკრები და გამწმენდი ბიოფილტრების მონტაჟი და საცხოვრებელ ტერიტორიასთან დამაკავშირებელი ტროტუარების შექმნა. სავაჭრო ზონის ერთი პატარა მაღაზიისგან შექმნეს საზოგადოებრივი თავშეყრის ადგილი. ეს არის L ფორმის მცირე ზომის სავაჭრო ცენტრი ფენიქსში, არიზონას შტატი. რეალურად კი, კარგად გადაღებეს, დაამატეს გასტრონომია და ძველი ფოსტის ოფისში გახსნეს რესტორანი. ყოველთვის სათანადოდ დააფასეთ საკვების ძალა კონკრეტული ადგილის, დანიშნულების ადგილად ქცევაში. ეს იმდენად წარმატებული აღმოჩნდა, რომ ქუჩის მეორე მხარეც აითვისეს. უბნის უძრავი ქონების სარეკლამო აბრები კი ამაყად გვაუწყებენ: „Le Grande Orange-დან რამდენიმე ნაბიჯში“, რადგანაც, სწორედ ეს სთავაზობს მის მაცხოვრებელებს იმას, რასაც სოციოლოგები უწოდებენ „მესამე ადგილს“. თუკი სახლი არის პირველი და სამსახური მეორე, მესამე ადგილი იქნება ის სადაც მიდიხარ გასართობად იძენ მეგობრებს. განსაკუთრებით კი ამ პირობებში, როდესაც გარეუბნები სულ უფრო ნაკლებად ორიენტირებული ხდება საოჯახო ცხოვრებაზე, მესამე ადგილებზე მოთხოვნა სულ უფრო მეტია.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
ყველაზე შთამბეჭდავი გარდაქმნები რეალურად მიეწერება შემდეგ კატეგორიას, შემდეგ სტრატეგიას: რეკონსტრუქცია. ბუმის პერიოდში არსებობდა რეკონსტრუქციის რამდენიმე ძალზედ რადიკალური პროექტი, რომლის მიხედვით, ხდებოდა შენობის მიწასთან გასწორება და იმავე ადგილას ახლის აშენება მნიშვნელოვნად გაზრდილი სიმჭიდროვით, გარკვეული ტიპის კომპაქტური, ფეხით სასიარულო უბნები. მაგრამ რამდენიმე მათგანი ეტაპობრივ ხასიათს ატარებდა. ეს არის Mashpee Commons, გარდაქმნის ყველაზე ძველი ნიმუში რაც კი აღმოვაჩინეთ. ბოლო 20 წლის მანძილზე იქაურ ავტოსადგომებზე მშენებლობებით ეტაპობრივად ხდებოდა ამ ადგილის ურბანიზება. შავ-თეთრ ფოტოზე აღბეჭდილია 60-იანი წლების სავაჭრო ცენტრი. ზედა რუკებზე ნაჩვენებია თუ როგორ გარდაიქმნა იგი ეტაპობრივად ახალი ინგლისის ერთ პატარა, კომპაქტურ, მრავალფუნქციურ სოფლად და უკვე არსებობს დამტკიცებული გეგმა, რომლის მიხედვით იგი დაუკავშირდება ახალ საცხოვრებელ უბნებს და მეორე მხარეს სატრანსპორტო არტერიების მეშვეობით. და რამდენადაც მოგეხსენებათ, ხოგჯერ ასე ეტაპობრივად ხდება ყველაფერი, ზოგჯერ კი ერთბაშად.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
ეს არის ავტოსადგომების ადგილას მშენებლობის კიდევ ერთი პროექტი, ოფისები ვაშინგტონის გარეუბანში. როდესაც მეტროს ქსელი გაფართოვდა გარეუბნებში და ამ ადგილის მახლობლად გაიხსნა ახალი სადგური, მეპატრონეებმა მიიღეს გადაწყვეტილება აეშენებინათ ახალი პარკინგის შენობა და შემდეგ მის სახურავზე, ახალი მთავარი ქუჩა, რამდენიმე საცხოვრებელი სახლი, და კონდომინიუმი იმავე დროს დაეტოვებინათ არსებული საოფისე შენობები. ეს არის ადგილი 1940 წელს: იგი წარმოადგენდა სოფელ ჰაიატსვილის ერთ პატარა ფერმას. 1980 წლისთვის ის გაიყო რამდენიმე ქვეზონად ერთ მხარეს დიდი სავაჭრო ცენტრი, ხოლო მეორე მხარეს ოფისები განთავსდა; ასევე იყო რამდენიმე ბუფერული ზონა, რომელიც ერთის მხრივ ეკავა ბიბლიოთეკას, და შორეულ მარჯვენა კუთხეში ეკლესიას. დღეისთვის აქ უკვე სატრანზიტო, მთავარი ქუჩა და ახალი საცხოვრებლები არის აშენებული. საბოლოო ჯამში, მოველი, რომ სავაჭრო ცენტრის რეკონსტრუქციის შედეგად მოხდება ქუჩების გაფართოება. უკვე ცნობილი გახდა განახლებულ სავაჭრო ცენტრებზე ბაღიანი საცხოვრებლების დაშენების გეგმების შესახებ. ტრანზიტი დიდ როლს თამაშობს გარდაქმნებში. აი, სწორედ ასეთი იქნება. გარკვეულწილად შეგიძლიათ ნახოთ ოფისებს შორის მოთავსებული ახალი კონდომინიუმები, საზოგადოებრივი სივრცე და მთავარი ქუჩა.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
ბელმარი, ეს ჩემი ერთ-ერთი ფავორიტთაგანია. ვფიქრობ, მართლაც მიმზიდველი ადგილი შექმნეს აქ და მხოლოდ მწვანე კონსტრუქციები გამოიყენეს. სახურავზე მზის პანელები და ქარის ტურბინებია დამონტაჟებული. ეს იყო ძალიან დიდი სავაჭრო ცენტრი 100 აკრის ფართობის მქონე (1/2 კვ.კმ.) სუპერბლოკზე. ამჟამად აქ მდებარეობს 22 საქვეითო ურბანული ბლოკი საზოგადოებრივი გამოყენების ქუჩებით, ორი პარკით, 8 საავტობუსო ხაზით და საცხოვვრებელი სახლების მრავალი ნაირსახეობით და ამ ყველაფერმა, ლეიქვუდს (კოლორადოს შტატი) მისცა ისეთი საქალაქო ცენტრი, როგორიც ამ გარეუბანს არასოდეს ჰქონია. თავის დროზე აქ სავაჭრო ცენტრი იყო. საბანკეტო საღამოებიც იმართებოდა და ეს ადგილი ყველას ძალიან მოსწონდა. ეს არის სავაჭრო ცენტრი 1975 წელს. 1995 წლისათვის კი იგი უკვე აღარ ფუნქციონირებდა. შემორჩა უნივერმაღი და მსგავს შემთხვევებს საკმაოდ მრავლად წავაწყდით. უნივერმაღები მრავალსართულიანები და უკეთ აშენებულებია. მათი გარდაქმნა უფრო მარტივია, ერთსართულიანი ცენტრები კი... ნამდვილი ისტორიაა.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
ეს არის სამშენებლო პროექტი. ვფიქრობ, ეს პროექტი კარგად არის დაკავშირებული არსებულ უბნებთან. სულ 1500 ოჯახზეა გათვლილი ურბანული ცხოვრების სტილის შესაძელბლობით. ამჟამად მისი 2/3 უკვე აშენებულია. აი, ასე გამოიყურება მთავარი ქუჩა. პროექტი ძალიან წარმატებული აღმოჩნდა და ხელი შეუწყო იმას, რომ დღეისათვის დენვერის 13 რეგიონალური სავაჭრო ცენტრიდან 8 მათგანს გამოეცხადებინა გარდაქმნის გეგმა. თუმცა, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს ის, რომ ეს სრული გარდაქმნა არ ხდება მხოლოდ ბულდოზერების მოყვანით და მთლიანი ქალაქის გასწორებით. არანაირად. არის ადგილები ქვეითებისთვის იქ, სადაც მდებარეობს ნაკლებად გამოყენებადი ობიექტები. ამგვარად, მოქალაქეებს არჩევანის მეტი შესაძლებლობები აქვთ და ალტერნატივებიც არ იკარგება.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
თუმცა რეალურად, მხოლოდ საფეხმავლოდ ზონების შექმნა არ არის საკმარისი. ეს ასევე მოითხოვს სისტემურ ტრანსფორმაციას. თავად გამზირების გარდაქმნა გვესაჭიროება. აი ეს არის ერთ-ერთი მათგანი კალიფორნიაში. ქვემოთ მოცემულ შავ-თეთრ ფოტოებზე აღბეჭდილი სავაჭრო ზონის ადგილას, გააკეთეს ბულვარი, რომელიც შემდგომში ამ ქალაქის მთავარ ქუჩად იქცა. შედეგად, იგი გადაიქცა უშნო, სახიფათო და არასასურველი ადგილიდან, მშვენიერ, მიმზიდველ და პრესტიჟულ ადგილად. ვიმედოვნებთ, დავინახავთ ამას; უკვე აშენდა მერიის შენობა, მოიზიდეს ორი სასტუმრო. უკვე წარმოვიდგენ ამ ზონაში აგებულ ლამაზ საცხოვრებლებს კიდევ ერთი ხის მოჭრის გარეშე. არსებობს მრავალი გენიალური რამ, მაგრამ გამიხარდებოდა უფრო მეტი გარდაქმნილი გამზირების ხილვა.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
თუმცაღა სიმჭიდროვის გაზრდა ყველგან კარგ შედეგს ვერ მოგვცემს. ზოგ შემთხვევაში, ხელახალი გამწვანება უკეთესი გამოსავალია. მრავალი რამ შეგვიძლია ვისწავლოთ აგრიკულტურის დაფინანსების საკითხში ისეთი წარმატებული ქალაქის მაგალითზე, როგორიცაა ფლინტი, მიჩიგანის შტატში. ამასთანავე, არსებობს საგარეუბნო აგრიკულტურის მზარდი, "გამარჯვების ბაღებისა" და ინტერნეტის შეხვედრის, მსგავსი მოძრაობა. თუმცა შესაძლებელია ხელახალი გამწვანების ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტი იყოს ადგილობრივი ეკოლოგიის აღდგენის შესაძლებლობა, როგორც ამ შემთხვევაში, მინეაპოლისის გარეუბანში. როდესაც სავაჭრო ცენტრი დაიხურა, ქალაქმა აღადგინა ამ ადგილზე ადრე არსებული გუბურები, შეიქმნა რა საკუთრების ობიექტები ხედით ტბაზე, რომლებმაც შემდგომში მოიზიდა კერძო ინვესტიციები, პირველი კერძო ინვესტიცია ამ დაბალშემოსავლიან უბანში ბოლო 40 წლის განმავლობაში. შედეგად, ერთდროულად მოხერხდა ადგილობრივი ეკოლოგიისა და ეკონომიკის აღდგენა. ეს არის ხელახალი გამწვანების კიდევ ერთი მაგალითი. მართებულია მისი შექმნა ძლიერი ბაზრების პირობებშიც. აი ეს არის სიეტლში, ერთი სავაჭრო ცენტრის პარკინგის ადგილას, ახალი სატრანზიტო გაჩერების მახლობლად. ტალღოვანი ხაზი მიუყვება გუბურას, რომელიც უკვე ღია ცის ქვეშაა. ეს გუბურა დაფარული იყო ავტოსადგომით. მსგავსი გუბურების ღია ცის ქვეშ გამოტანა რეალურად უწყობს ხელს მათში წყლის ხარისხის გაუმჯობესებას და დადებითი ეფექტი აქვს სასიცოცხლო არეალზე.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
მე გიჩვენეთ გარდაქმნების პირველი თაობის რამდენიმე მაგალითი. რა იქნება შემდეგში? ვფიქრობ, სამომავლოდ გვაქვს სამი გამოწვევა. პირველი მათგანი არის უფრო მეტი სისტემური გარდაქმნების დაგეგმვა მეტროპოლისის მასშტაბებით. უნდა შევარჩიოთ ისეთი ადგილები, რომლებსაც ნამდვილად ესაჭიროებათ ხელახალი გამწვანება. სად უნდა ავაშენოთ ხელახლა? და რის გამოცოცხლებას უნდა შევუწყოთ ხელი? ამ ორ სლაიდზე ნაჩვენებია ორი სურათი იმ ფართომასშტაბიანი პროექტიდან, რომლის განხორციელებასაც ვცდილობთ ატლანტაში. მე ვხელმძღვანელობდი ჯგუფს, რომელსაც დაავალეს წარმოედგინა ატლანტა 100 წლის შემდეგ. ჩვენ შევარჩიეთ გაფართოების უკან დახევა ძვირი, თუმცა სამი მარტივი ქმედებით. პირველი, 100 წელიწადში, ტრანზიტი მთავარ რკინიგზებსა და მაგისტრალებზე. მეორე, 100 წელიწადში, 300 მეტრიანი გამყოფი ყველა მაგისტრალზე. ეს ცოტათი რადიკალურია, თუმცა წყლის პრობლემა ნაკლებად გვექნება. მომდევნო ასწლეულში ქვედანაყოფები, რომლებიც წყალთან ძალიან ახლოსაა ანდა სატრანზიტო ხაზიდან ძალზედ მოშორებული, არ იქნება გამოსადეგი. ამიტომ, განვითარების უფლებების გადასატანად სატრანზიტო გზებზე და ამგვარად, ძველი ქვედანაყოფების ხელახალი გამწვანების ხელშესაწყობად საკვებისა და ენერგიის საწარმოებლად, შევქმენით "ეკო-აკრის გადატანა".
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
მეორე გამოწვევა მდგომარეობს გარდაქმნილი ადგილების არქიტექტურული დიზაინის გაუმჯობესებაში და ამ სურათით დავასრულებ "დემოკრატიას მოქმედებაში": ეს არის საპროტესტო აქცია, რომელიც მიმდინარეობს ერთ-ერთ სახეშეცვლილ ადგილას სილვერ სფრინგში, მერილენდის შტატში, ხელოვნურ გაზონზე. დღეისთვის, მოდერნიზებულ ადგილებს ხშირად აკრიტიკებენ იმის გამო, რომ ისინი წარმოადგენენ ქალაქის ყალბი ცენტრისა და მყისიერი ურბანიზმის მაგალითებს, და არცთუ უმიზეზოდ; არაფერია იმაზე ყალბი, ვიდრე ხელოვნური გაზონით გამწვანებული ქალაქი. უნდა აღვნიშნო, რომ ეს ადგილები ძალზედ ჰიბრიდულია. ახალი შექმნილებია, თუმცა ცდილობენ ძველს დაემსგავსონ. აქვთ ურბანული ლანდშაფტი, თუმცა გარეუბნებისათვის დამახასიათებელი ავტოსადგომები. მათი მოსახლეობა, გარეუბნის მოსახლეობისგან განსხვავებით მრავალფეროვანია, თუმცა თავად ქალაქებზე ნაკლებ მრავალფეროვანნი არიან. არის საზოგადოებრივი სივრცეები, თუმცა მათ კერძო კომპანიები მართავენ. მაკრთობს ის ფაქტი, რომ მათი ზედაპირი ხშირად გამოიყურება როგორც ეს ხელოვნური გაზონი. იცით, მახარებს ის, რომ ურბანიზმი აკეთებს თავის საქმეს. ის, რომ პროტესტი არსებობს, გულისხმობს იმას, რომ ბლოკების, ქუჩების და საზოგადოებრივი ადგილების დაგეგმარება, რამდენადაც წინააღმდეგობრივი არ უნდა იყოს, მაინც მნიშვნელოვანი საკითხია. თუმცა გვმართებს გაუმჯობესება არქიტექტურული თვალსაზრისით.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
საბოლოო გამოწვევა ყველა თქვენგანს ეხება. მსურს, შეუერთდეთ პროტესტს და მოითხოვოთ მეტი მდგრადი საგარეუბნო სივრცეები -- მეტი მდგრადი ადგილები, პერიოდი. თუმცა, კულტურული თვალსაზრისით, მივიჩნევთ, რომ ქალაქის ცენტრები უნდა იყოს დინამიური, რასაც მოველით კიდეც. მაგრამ, ამასთანავე, გვახასიათებს იმის მოლოდინები, რომ გარეუბნები მუდამ უნდა დარჩნენ ისეთი ფორმისანი, როგორი მოზრდილი ფორმითაც ისინი შექმნეს. დროა, მათაც მივცეთ გაზრდის შესაძლებლობა, ამიტომ, მინდა თქვენ, ყველამ მხარი დაუჭიროთ ზონალურ ცვლილებებს, გზების შეთხელებას, ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესებას და იმ გარდაქმნებს, რომლებიც მალე მოაღწევს თქვენს საცხოვრებელ უბნებამდე.
Thank you.
გმადლობთ.