In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
私たちはここ50年間 郊外を作り続け 意図せぬ結果を多く生み出しています そこで 私はそれらの結果の いくつかについて話します そして興味深いプロジェクトをたくさん紹介するので 郊外の改造が 次の50年に重大な影響を及ぼす 設計や開発のプロジェクトとなるだろうと 楽観的に期待できるようになるでしょう 寂れたモールの再開発だとか 捨てられた大規模商用施設へのテナント再導入だとか 駐車場を壊して 水辺を再建することもありますが さて実際 郊外の至る所で見られるように 空家や不採算の 商用施設が 増大しているということは 現時点では 最も持続可能性の低い地域に 手を入れて もっと持続可能な地域へと 改造するためのとても大きな機会を 与えてくれるのだと考えます その過程においては 経済成長を 既存のコミュニティーを 支援し そのインフラストラクチャーの 再配置に 経済成長の成果を 再投下することで これが実現します 郊外の周辺部で森を切り開き 緑地をはがし続けるのは もうおしまいです
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
それでは何故これが重要なのでしょうか? 私は多くの理由があると考えますが しかし その詳細には立ち入らずに お話するつもりです まさに気候変動の観点からすると アメリカの平均的な都市居住者の カーボンフットプリントは 平均的な郊外居住者の3分の1です 何故なら 大抵において郊外居住者は より多く車を利用し また一戸建てに住んでいるので エネルギーが逃げ出していく外壁が ずっと多いのです ですから 厳密な 気候変動の観点からすると 都市は既に 比較的グリーンなのです 温室効果ガスの 排出を削減する 大きな機会は まさに 郊外の都市化にあるのです 郊外における自動車運転について その総マイルを 私たちは二倍にしてきました それは燃料効率の進歩にもかかわらず 私たちの輸入石油への依存度を 高めさせました 自動車の利用が増えすぎて 技術では補えなかったのです
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
公衆衛生は 改造を考えるもうひとつの理由です アメリカ疾病予防管理センターなどの研究員は 殆ど体を動かさない生活と 郊外開発のパターンを 強く結びつけてきました またそれらはさらに 肥満率の驚くべき増加とも 繋がっている事が これらのマップに示されています そして肥満はまた 心臓疾患や糖尿病の大きな増加を 引き起こしており 今日では生まれる子供の 三人に一人が 糖尿病にかかる可能性を有しているのです そしてその比率は 徒歩で登校しなくなった子供達と 同じペースで上昇しています これももまた 私たちの 開発パターンによるものです
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
そして最後に値段の問題があります つまり 上昇するガソリン価格にもかかわらず 郊外に住み続ける事は 果たしてどれほど手頃なのでしょうか? 過去50年間の 安価な土地へを求めて郊外は拡大し 安価な辺縁の土地は アメリカンドリームを享受する世代の家族を 助けてきましたが しかしいよいよ 家の買える郊外まで出ろという これまでの基本的なモデルで 約束された節約は 交通費を考慮してみると 消滅する事になります 例えば ここアトランタでは 約半数の世帯が 年間二万から五万ドルの間の収入を得ています そして彼らはその収入のうち29%を 住宅に そして32%を 交通費に費やしているのです この数字は2005年のもので 1ガロンあたりの価格が4ドルに 達する前の話です そう 交通費に気を配って わざわざ計算する人はいません それも すぐには下がらないでしょう
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
あなたが郊外の 葉の繁った 個人生活を愛しているにせよ その寒々しい商業的な街路を嫌っているにせよ それらは郊外の改造にとって重要な理由です しかしそれは実行可能でしょうか? 私は可能だと考えます ジューン・ウィリアムソンと私は 10年以上に渡って この主題を調査し続けてきました また私たちは80を超える 多様な計画を見てきました しかしその全ては実に市場主導的です 特に市場を動かしているものは 第一に大規模な人口の動きです 私たちは皆郊外を 家族に強く焦点を合てた場所として考えがちです しかし実はもうそうではありません 2000年以来 もはや郊外に住む世帯の内3分の2は 子供を持っていません 私たちはただその現実に 追いつけていないだけなのです これは ちょうど今 二つの大きな人口グループが優勢である事と 大きく関係しています ベビーブーム世代は退職しつつあり ここにギャップがあります 少数の X世代です 彼らはまだ子供を産み続けていますが しかしY世代はまだ 子供を養育する年齢に達していません Y世代はもう一つの大きな世代です
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
そしてその結果として 人口統計学者は 2025年までには 75~85%の新しい家庭に 子供がいないと 予見しています そして ベビーブーム世代とY世代に 彼らの望みや 望む生活環境について尋ねた 市場調査 消費者調査は私たちに 郊外でのより都市的なライフスタイルという 既に見てきたような要求が 巨大なものになろうとしている事を 告げています それは要するに ベビーブーム世代は 年をとるのに適した場所を望み そしてY世代は 都市的なライフスタイルを 望んでいるという事です しかし彼らの仕事の殆どが郊外にあります
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
もう一つの大きな変化の動態は 役に立っていないアスファルトの 真の性能です なんだか インディーズのロックバンドの イカした名前みたいですけど― しかしディベロッパー達は普通 利用者不足の駐車場のことをこう呼ぶのです そして郊外はそれらでいっぱいです 戦後まず郊外は 街の中心から離れた 安い土地で発展しました 平面駐車場だけを作るというのは 理にかなっていました しかしやがて 次々と展開し 無秩序な拡大が続いた結果 それらは今では 相対的に中央部となっているのです もはや理にかなわなくなりました 平面駐車場として使うよりも 価値のある土地になってます こういう場所は デッキを造り高層化をするほうが 意味をなすのです では閑散としたモールで 寂れたオフィス地区で あなたは何をするのでしょうか? あらゆる種類のことをすることになりました 不活発な経済において 新しいテナント導入は よい戦略のひとつです
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
さて これはたまたまセントルイスの 寂れたモールですが それはアート空間として活用されました 今は芸術家のアトリエ 演劇グループやダンスグループの 拠点となっています それはかつてそうであったような 大きな税源ではありません しかしそのコミュニティに貢献しています 明かりを灯し続けているのです それは本当に 素晴らしい施設に なりつつあると思います 他のモールは 老人ホームとして 大学として また多様なオフィスとして テナントを獲得しました 私たちはさらに たくさんの 学校や教会 そしての図書館のような あらゆる種類のコミュニティを守る用途として 改造された 閉店した大規模店舗の 多くの例を見つけました
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
これはフードライオンという 食料雑貨店でしたが 今では公共図書館になっています 加えて 適応的で美しい再利用を 行っていると同時に それらは駐車場のいくつかを引き剥がし 雨水を集め浄化するための湿地帯に 近隣を繋ぐたくさんの歩道に 入れ替えました また彼らはこの 商業的な通りに並ぶただの商店だったものを コミュニティの集う空間にしました これはアリゾナ州フェニックスにある 小さなL字型のショピングセンターです 実際に彼らがしたのは 新しい鮮やかなペンキを塗り グルメ食品店を開き 古い郵便局の中にレストランを作っただけでした 食べ物が その場所を再活性化する力を 決して過小評価してはいけません それは大いに成功し 道路の反対側にも及んでいます またこの近隣内の不動産の広告は 全てとても誇らしげに宣言しています "ル・グラーン・オランジュは徒歩圏内” なぜならそれは社会科学者が好んで言うような "第三の場所"を 近隣に提供するからです 仮に家が第一の場所で また職場が第二の場所だとすると 第三の場所はあなたがたむろして コミュニティを形成しに行く場所です そして特に郊外では 家族への 家族世帯への集中が減ってきているので そこにはより多くの第三の場所を求める 真の渇望があるのです
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
そこで 最も劇的な改造は 実のところ次のカテゴリーに属します 次の戦略 再開発です 今 ブームのさなかにあって いくつかの 元の建物を解体し 更地にした上でそこを さらに高密度に立て直すという実に劇的な 再開発計画があります それはある種コンパクトで歩き回れる 都市的地域です しかしそれらの内いくつかは 段階的に作られました これはマッシピーコモンズで 我々の見つけた中で最も古い改造です またそれは駐車場の上に建てられ ここ20年間に段階的に作られた 都市計画です このモノクロの写真が示すのは 60年代の簡素な通りのショッピングセンターです そしてその上の地図は 漸時的な変化を示します それがコンパクトになってゆき 複合用途のニューイングランド村となり またそれは今 幹線道路の 反対側にできた 新しい住宅地区に 接続する認可を得て 向かい側に拡張しました 時には段階的に 時には一挙に行われます
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
これは別の駐車場を埋める計画で このワシントンDC郊外の オフィス地区のひとつでは 郊外へと地下鉄路線が延長され またその近くに駅ができた際 所有者が 新たな駐車デッキの建設を決めました それから既存のオフィスビルを維持しながら 平面駐車場跡に 新たな大通りやいくつかのアパートメント そしてマンションを加えました これはこの場所の1940年の様子です そこはハイアッツビルの 小さな農場でした 1980年までにはそこは既に 片側は大きなモールに そして反対側はオフィス地区に 分割されていました それから図書館のための緩衝地帯 そしてずっと右は教会です 今日ではその交通機関や 大通り そして新しい住宅が 建てられています 最終的にその通りは 恐らくモールの再開発地区まで 伸びるものと思います 再開発されるモール上の 庭付きアパートメント用区画のプランが 既に公表されています つまり 交通機関は改造の大きな原動力です ここではそのように見えます オフィスビルと公共空間や新たな大通りの間に 新しいファンキーな分譲マンションが 見えます
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
これは私のお気に入りの一つ ベルマーです 彼らはここに実に魅力的な場所を造り グリーンな建設作業だけを使ったと思います 屋根の上には風力発電機と 巨大な太陽光発電パネルがあります これは100エーカーのスーパー街区の 非常に大きなモールでした 今では 公共の通りや 二つの公共公園と八つのバス路線 またいくつかの住居形式を持つ 22の都市街区になっています コロラド州レイクウッドのダウンタウンに この郊外が決して 持つ事の無かったものを与えました これはその最盛期のモールです モールの中には散歩道をもっており 彼らのモールを愛していました これは1975年の そのモールの風景です 1995年にはすでに そのモールは 寂れていますが そのデパートは維持されてきました 多くの場所で見られる事例です そのデパートは複数階で 良質の建物で 容易に再活用出来ます しかし一階建てのものは まさに過去のものです
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
これが建設予定です 私はこの計画は既存の近隣地区への 大きな接続可能性を持っていると思います それはより都市的なライフスタイルという オプションを 1500世帯へと提供します 今ではその約3分の2が竣工しています これは新しい大通りの見通しです これはとても成功しています またそれは デンバー市内に現在ある または発表された 13のモールの内の8つで 改造を誘発することに 一役買いました しかし注意すべき重要な点は ここのような改造の全てが ただブルドーザーがやって来て その都市全体をただ掘り起こす というようなものではないという事です そうでなく それは 利用度の低い土地にできた 歩きやすい小路なのです またそれは人々により多くの選択肢を与えます それは選択肢を奪いとるのではありません
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
しかしまたそれは歩きやすい小路を 作るのだけでは十分ではありません あなたはより全体的な変容を得たいと 望みます 私たちはさらに通り自体を 改造する必要があるのです これはカリフォルニアで 行われている改造です 彼らは下の白黒写真に見られる 商業的な通りを採用し またその街の目抜き通りとなる 並木道を造りました そしてそれは 醜く 危険で 望ましくない住所を 美しく 魅力的で 品位ある良いものへと変化させました 今私たちはその結果を見るところです 彼らは既に市庁舎を建て 二つのホテルを誘致しました 私には美しい住宅が木々を切り倒すことなく そこに並んで建てられる様を想像できます このように そこにはたくさんの 素晴らしい事がありますが 私はより多くの通りが 改造されるのを見たいのです
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
高密度化は すべての場所で機能する訳ではありません 時に再グリーン化は より良い答えとなります ミシガン州フリントで行われたような ランドバンキング計画の成功には 学ぶべき所がたくさんあります それはまたある種の家庭菜園と インターネットの出会い 急成長している郊外の農業運動でもあります 実際に 恐らく再グリーン化の 最も重要な一側面は このミネアポリスの郊外の例のように 地域の生態環境を修復する 好機だという点です ショッピングセンターが寂れた時 その都市は 以前の湿地帯を取り戻し 湖畔の土地を作り出し それは民間投資を引き寄せました この非常に低収入な地区への40年来 最初の民間投資です 彼らは首尾よくその地域生態環境と 地域経済を同時に回復させたのです これは別の再グリーン化の例です それはまた非常に強い市場においても 意味をなします これはシアトルの 新しい公共交通機関の停留所に隣接する モールの駐車場用地にあります またそのうねった動線は 今では小川に沿った陽の当たる 小道になっています その小川は駐車場の地下排水路でした そして小川に陽を当てると 実際にその水質を向上させ 生息環境に寄与するのです
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
私はあなたがたにいくつかの 第一世代の改造をお見せしました 次は何でしょうか? 私は未来へ向けて3つの挑戦があると考えます 第一に 改造を より体系的に 都市的なスケールで計画することです 私たちは本当に再グリーン化すべきである 場所を設定する必要があります 私たちはどこを再開発すべきなのでしょうか? またどこで再定住を促進すべきなのでしょうか? これらのスライドが示すのは アトランタでちょうどこのことを試みている より大きな計画を表した2つのイメージです 私はアトランタの100年後を構想するよう 依頼されたチームを率いました そして私たちはスプロールを 三つのお金のかかるしかし単純な動きで 覆そうと決めました 一つは100年間の 全ての主要な路線や道路 等の交通機関を提供 第二に 100年間の 全ての水路に沿った 300メートルの緩衝地帯 これは多少極端ですが 私たちは少々水の問題を抱えてきました 100年間 単に水に近すぎるか あるいは交通機関から遠すぎるような分譲地は 存続できません そこで土地の開発権に エコの面積の確保を義務付け 交通幹線周囲の整備を進めます またかつて分譲した土地を再緑化して 食料やエネルギー生産に 使える制度を整えました
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
そこで 次の挑戦は この改造における建築デザインの質を 向上させる事です 私はこのデモクラシー活動の 映像をもって締めくくります これはメリーランドのシルバースプリングで 改造に対する抗議が 人工芝の上で起こっている模様です 今 改造はしばしば 偽の繁華街や即席のアーバニズムとして 非難されているのです その理由が無いわけではありません 人工芝以上のまやかしはないということです これらの場所はとても複合的な場所です それは新しいけれども古く見せかけています 彼らは都市的な街並みに見えますが 郊外の駐車比率です その人口は 典型的な郊外に比べ多様ですが 都市ほどではありません またそれは 公共空間でありながら 私的な企業に管理されています そしてその表面の外観は この人工芝のように ただ私をひるませます さて 私はアーバニズムが その役目を果たす事を嬉しく思います 抗議が起こっている事が 実際に意味するのは 街区のレイアウトや通り そして街区や 公共空間の配置に 妥協することがおそらく 未だ大きな問題としてあるという事です しかし私たちは建築を より良くしなければなりません
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
最後の挑戦はあなた方全てのためのものです 私はあなたがこの抗議に参加し より持続可能な 郊外の場を 要求する事を強く望みます しかし文化的に 私たちは繁華街を動的であるべきだと考え またそう期待する傾向にあります 他方郊外に対しては 思春期の形がどのようなものであれ ずっと変わらず そのままであるべきだと考えてきました 今や 郊外を成長させる時がきたのです ですから 私はあなた方からの ゾーニングの変更や道路の抑制 インフラストラクチャーの向上や あなたの近隣にやってくる改造に対する 支援を望みます
Thank you.
ありがとうございます