In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
Dalam 50 tahun terakhir kita telah membangun daerah pinggiran dengan banyak akibat yang tidak diinginkan. Dan saya akan berbicara beberapa di antaranya dan menunjukkan beberapa proyek yang sangat menarik yang saya rasa memberikan kita alasan bagus untuk menjadi optimis bahwa proyek perancangan dan pengembangan dalam 50 tahun ke depan akan memperbaiki daerah pinggiran. Baik itu mengembangkan kembali pusat perbelanjaan atau menggunakan kembali toko-toko besar, atau membuat kembali lahan basah dari tempat parkir. Saya rasa pada kenyataannya jumlah tempat yang kosong dan kurang dimanfaatkan di seluruh daerah pinggiran yang terus bertambah sebenarnya memberikan kesempatan bagus untuk mengambil bentangan yang paling tidak berkesinambungan dan mengubahnya menjadi tempat yang lebih berkesinambungan. Dan dalam prosesnya, hal itu memungkinkan kita lebih mengarahkan pertumbuhan kita kembali kepada masyarakat yang ada yang dapat digunakan sebagai pendorong, dan membuat prasarana yang ada, bukannya meneruskan penebangan pohon dan menghancurkan ruang terbuka hijau di daerah pinggiran.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
Lalu mengapa ini penting? Saya rasa ada beberapa alasan. Saya tidak akan merincinya, namun saya akan menyebutkan beberapa. Dari sudut pandang perubahan iklim rata-rata penduduk kota di Amerika memiliki jejak karbon sepertiga dari rata-rata penduduk desa, terutama karena penduduk desa lebih banyak mengemudi dan tinggal di gedung-gedung terpisah, ada lebih banyak permukaan luar yang melepaskan energi. Jadi hanya dari sudut pandang perubahan iklim saja, kota sebenarnya relatif lebih ramah lingkungan. Kesempatan besar untuk mengurangi pengeluaran gas rumah kaca itu sebenarnya adalah dengan mengubah daerah pinggiran menjadi kota. Semua perjalanan keluar dari daerah pinggiran menggandakan jumlah jarak kita berkendara dan meningkatkan ketergantungan kita akan impor minyak meskipun ada peningkatan dalam efisiensi bahan bakar. Kita lebih banyak berkendara, kita tidak dapat mengikuti hal itu dalam hal teknologi.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
Alasan lain untuk perbaikan daerah pinggiran adalah kesehatan umum. Para peneliti di CDC dan tempat lain telah semakin banyak menghubungkan pola pengembangan daerah pinggiran dengan gaya hidup menetap. Dan hal itu telah dihubungkan dengan laju pertumbuhan akan kegemukan yang mengkhawatirkan yang ditunjukkan pada peta ini. dan kegemukan itu telah memicu peningkatan besar pada penyakit jantung dan diabetes hingga seorang anak yang lahir pada hari ini memiliki 1 dari 3 peluang untuk menderita diabetes. Dan laju itu telah meningkat dengan kecepatan yang sama karena anak-anak tidak lagi berjalan kaki ke sekolah, kembali, karena pola pengembangan kita.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
Lalu akhirnya -- ada pertanyaan tentang seberapa terjangkau hal ini. Maksud saya, apakah ini terjangkau untuk dapat terus hidup di daerah pinggiran dengan meningkatnya harga gas? Pengembangan daerah pinggiran menjadi lahan murah selama 50 tahun terakhir -- Anda tahu lahan murah di luar batas kota -- telah menolong sekelompok keluarga menikmati impian Amerika. Namun tabungan yang dijanjikan dengan "mengemudi sampai kau mampu" -- yang sebenarnya model kita -- tabungan itu habis jika Anda memperhitungkan biaya transportasi. Contohnya, di Atlanta sekitar setengah rumah tangga berpenghasilan di antara 20.000 hingga 50.000 per tahun. Dan mereka menghabiskan 29 persen penghasilan mereka untuk perumahan dan 32 persen untuk transportasi. Maksud saya, itu gambaran tahun 2005, sebelum kita membayar 4 dolar per galon. Anda tahu, tidak ada dari kita yang cenderung memperhitungkan biaya transportasi. Dan biaya itu tidak akan menurun dalam waktu dekat.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Baik Anda menyukai kerindangan daerah pinggiran ataupun benci pada daerah perdagangan tanpa jiwa, ada alasan yang bagus untuk memperbaikinya. Namun apakah ini dapat dipraktekkan? Saya rasa iya. Saya dan June Williamson telah meneliti topik ini selama lebih dari satu dekade. Dan kami menemukan lebih dari 80 proyek berbeda. Namun semuanya digerakkan oleh pasar. Apa yang menggerakkan pasar pada khususnya -- pertama adalah pergeseran demografi utama. Kita semua cenderung berpikir daerah pinggiran sebagai daerah yang berfokus pada keluarga. Namun kini tidak seperti itu lagi. Sejak tahun 2000, dua pertiga keluarga di daerah pinggiran tidak memiliki anak. Kita tidak dapat mengikuti kenyataan seperti ini. Alasannya banyak berhubungan dengan dominasi dari dua kelompok demografi utama saat ini, pensiunnya "Generasi Ledakan Bayi" lalu ada celah Generasi X, yang merupakan generasi kecil. Mereka masih dapat memiliki anak. Namun Generasi Y belum mulai mencapai usia untuk melahirkan. Merekalah generasi besar lainnya.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Jadi sebagai hasilnya, ahli demografi memperkirakan bahwa selama tahun 2025 75 hingga 85 persen keluarga baru tidak akan memiliki anak. Dan penelitian pasar, penelitian konsumen bertanya kepada Generasi Ledakan Bayi dan Generasi Y apa yang mereka inginkan, tempat tinggal apa yang mereka inginkan, yang menyatakan akan ada permintaan besar -- dan kita telah melihatnya -- gaya hidup perkotaan di daerah pinggiran. Pada dasarnya Generasi Ledakan Bayi ingin menghabiskan usia tua dan Generasi Y ingin hidup dengan gaya hidup perkotaan, namun kebanyakan pekerjaan mereka akan terus ada di daerah pinggiran.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
Dinamika perubahan besar lainnya adalah kinerja dari "aspal yang kurang dimanfaatkan." Saya terus berpikir bahwa nama ini bagus untuk band rock indie. Namun pengembang biasa menggunakannya untuk tempat parkir yang kurang dimanfaatkan. Dan daerah pinggiran penuh dengan hal itu. Saat daerah pinggiran pertama dibangun setelah perang dari lahan yang murah jauh dari pusat kota, tampak masuk akal untuk membuat tempat parkir. Namun tempat itu kini telah terlampaui dan terlampaui lagi oleh pembangunan, saat kita terus menyebar. Dan kini tempat parkir itu berada di lokasi yang cukup tengah. Kini semua tidak masuk akal lagi. Tanah itu lebih berharga daripada sekedar tempat parkir. Kini menjadi masuk akal untuk kembali membangun tempat parkir bertingkat dan bangunan lain di tempat itu. Lalu apa yang Anda lakukan dengan pusat perbelanjaan yang mati, perkantoran yang mati? Ternyata, semua itu dalam ekonomi yang lambat seperti kita, penggunaan kembali adalah salah satu strategi yang lebih popular.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Lalu ternyata sebuah pusat perbelanjaan mati di St. Louis telah digunakan kembali menjadi pusat seni. Kini tempat itu menjadi rumah bagi studio artis, kelompok teater dan penari. Pendapatan pajak yang dihasilkan menjadi sama seperti sebelumnya. Namun pusat perbelanjaan ini melayani masyarakat. Lampunya tetap menyala dan saya rasa menjadi lembaga yang luar biasa. Pusat perbelanjaan yang lain telah digunakan kembali menjadi panti jompo, menjadi universitas, dan berbagai jenis kantor. Kita juga menemukan banyak contoh dari toko-toko besar yang mati yang telah diubah menjadi semua tempat pelayanan masyarakat -- banyak sekolah, gereja, dan perpustakaan seperti ini.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
Ini adalah toko kelontong kecil, Food Lion, yang kini menjadi perpustakaan umum. Sebagai tambahan, saya pikir dengan melakukan penyesuaian mereka membongkar beberapa tempat parkir membangun saluran untuk mengumpulkan dan membersihkan limpasan air, membangun banyak trotoar untuk menghubungkan daerah sekitar. Dan mereka membuat apa yang dulunya hanya toko di daerah perdagangan menjadi tempat berkumpul bagi masyarakat. Ini adalah pusat perbelanjaan kecil berbentuk L di Phoenix, Arizona. Mereka hanya mengecat ulang dengan cat yang terang dengan toko makanan, dan mereka membuat rumah makan di kantor pos tua itu. Jangan pernah meremeehkan kekuatan makanan untuk mengubah sebuah tempat dan menjadikannya tujuan. Ini sangat sukses, kini mereka mengambil alih tanah di seberang jalan. dan iklan perumahan di lingkungan ini kini dengan bangga menyatakan, "Dapat berjalan kaki ke Le Grande Orange," karena tempat ini menyediakan apa yang sering disebut para sosiolog "tempat ketiga." Jika rumah adalah tempat pertama, dan kantor adalah tempat kedua, tempat ketiga adalah tempat Anda keluar dan membangun komunitas. Dan terutama saat daerah pinggiran menjadi kurang berpusat pada keluarga, pada rumah tangga, lebih ada kebutuhan akan tempat ketiga.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Lalu perbaikan yang paling dramatis benar-benar ada pada kelompok berikutnya, strategi berikutnya, pengembangan kembali. Kini, selama ledakan itu, ada beberapa proyek-proyek pengembangan kembali yang dramatis di mana gedung yang asli dihancurkan dan seluruh lahannya dibangun kembali dengan jauh lebih padat, lingkungan perkotaan rapat dan dapat dikelilingi dengan berjalan. Namun beberapa di antaranya lebih bertahap. Inilah Mashpee Common, perbaikan tertua yang kami temukan. Perbaikan ini dilakukan secara bertahap dalam 20 tahun terakhir, membangun kota di atas tempat parkir. Jadi foto hitam putih ini menunjukkan pusat perbelanjaan di tahun 60-an yang sederhana. Dan peta di atasnya menunjukkan perubahan bertahap menjadi desa Inggris Baru yang padat dengan berbagai kegunaan, dan kini ada sebuah rencana yang telah disetujui untuk menghubungkannya dengan daerah pemukiman baru di seberang jalan arteri dan di tempat yang lainnya. Jadi, terkadang, perubahan itu bertahap. Terkadang perubahan itu sekaligus.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
Ada proyek lainnya untuk mengisi tempat parkir, inilah perkantoran di luar Washington D. C. Saat Metrorail memperluas layanan ke daerah pinggiran dan membuka stasiun di dekat tempat ini, para pemilik rumah memutuskan membangun tempat parkir baru dan menyisipkan di atas bekas tempat parkir itu jalan utama baru, beberapa apartemen, dan bangunan kondo, sementara mempertahankan kantor yang sudah ada. Inilah wilayah ini di tahun 1940. Hanya lahan pertanian kecil di desa Hyattsville. Pada tahun 1980 daerah ini telah terbagi menjadi pusat perbelanjaan besar di satu sisi dan perkantoran di sisi lainnya. Lalu ada lahan penyangga untuk perpustakaan dan gereja jauh di sebelah kanan. Kini, transit, jalan utama, dan pemukiman baru telah dibangun seluruhnya. Akhirnya, saya berharap jalan-jalan itu akan diperpanjang melalui pengembangan kembali pusat perbelanjaan ini. Rencana telah diumumkan untuk mengembangkan apartemen taman di atas pusat perbelanjaan ini. Transit adalah pendorong besar untuk perbaikan ini. Dan beginilah penampakannya. Anda bisa melihat gedung-gedung kondo yang bagus di antara gedung perkantoran dan ruang terbuka publik dan Main Street baru.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Inilah salah satu favorit saya, Belmar. Saya pikir mereka membangun tempat yang sangat menarik dan menggunakan segala jenis konstruksi ramah lingkungan. Ada susunan sel surya besar di atap dan juga turbin angin. Inilah pusat perbelanjaan besar dengan superblok seluas 100 hektar. Kini menjadi 22 blok perumahan dengan jalan umum, dua taman umum, delapan jalur bis, dan serangkaian tipe perumahan. Hal ini telah menciptakan pusat kota di Lakewood, Colorado yang belum pernah dimilikinya. Inilah pusat perbelanjaan itu pada masa emasnya. Mereka berpesta di dalamnya. Mereka menyukainya. Inilah lahan itu di tahun 1975 dengan pusat perbelanjaannya. Tahun 1995, pusat perbelanjaan itu sudah mati. Toko serba adanya masih dipertahankan. Dan kami menemukan hal ini banyak terjadi. Toko serba ada itu bertingkat dan dibangun dengan lebih baik, mudah untuk disesuaikan kembali. Namun kisah satu tingkat itu ... benar-benar sejarah.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Jadi inilah rancangan pembangunannya. Saya pikir proyek ini sangat berhubungan dengan daerah yang sudah ada di sekitarnya. Tempat ini menyediakan pilihan untuk 1.500 keluarga dengan gaya hidup perkotaan. Dua pertiga bagian tempat ini sudah dibangun sekarang. Inilah penampakan jalan utama yang baru. Semua ini sangat sukses. Dan hal ini membantu mendorong munculnya 8 dari 13 pusat perbelanjaan lokal yang dimiliki atau direncanakan oleh Denver untuk diperbaiki Namun sangat penting untuk dicatat bahwa perbaikan ini tidak terjadi -- hanya dengan buldoser yang datang dan meratakan seluruh kota. Tidak, ini kantung-kantung tempat jalan kaki di tempat-tempat yang kurang dimanfaatkan. Sehingga akan memberikan lebih banyak pilihan tanpa menghilangkan pilihan.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Namun ini juga belum cukup untuk membuat kantung-kantung tempat jalan kaki. Anda juga ingin mencoba membuat perubahan yang lebih sistematis. Kita harus memperbaiki koridor-koridor itu sendiri. Inilah yang telah dilakukan di California. Mereka mengambil lahan komersial yang ditunjukkan pada gambar hitam putih di bawah ini dan mereka membangun jalan besar yang telah menjadi jalan utama bagi kota mereka. Dan mengubahnya dari lingkungan yang jelek, tidak aman, dan tidak diinginkan menjadi lingkungan yang indah, menarik, dan lebih bermartabat. Sekarang kita berharap mulai melihatnya -- Mereka telah membangun balai kota, menarik dua hotel. Saya dapat membayangkan pemukiman yang indah akan didirikan di sana tanpa menebang pohon lagi. Jadi ada banyak hal luar biasa. Namun saya suka melihat ada koridor-koridor lain yang mulai diperbaiki.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Namun pemadatan kota tidak akan berhasil di manapun. Terkadang penghijauan kembali benar-benar solusi yang lebih baik. Ada banyak yang dapat dipelajari dari program penyimpanan lahan yang sukses di kota-kota seperti Flint, Michigan. Ada juga pergerakan mengembangkan pertanian daerah pinggiran -- semacam kebun dipadukan dengan internet -- namun mungkin salah satu aspek penghijauan yang paling penting adalah kesempatan untuk memulihkan ekologi lokal, seperti dalam contoh di luar Minneapolis ini. Saat pusat perbelanjaan itu mati, kota ini mengembalikan lahan basah yang sebelumnya ada di sana membuat pemukiman tepi danau yang menarik penanaman modal swasta, penanaman modal swasta pertama di lingkungan orang miskin ini selama lebih dari 40 tahun. Jadi mereka berhasil memulihkan ekologi dan ekonomi lokal pada saat yang bersamaan. Inilah contoh lain dari penghijauan kembali. Hal ini juga masuk akal pada pasar yang kuat. Di Seattle, pada lahan tempat parkir pusat perbelanjaan di seberang halte transit baru. Dan jalur yang bergelombang itu adalah jalan di tepi danau yang diterangi cahaya matahari. Danau itu tidak jelas karena ada tempat parkir. Namun karena sinar matahari sampai ke danau itu meningkatkan mutu air dan bekontribusi pada habitat danau.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Saya telah menunjukkan beberapa generasi pertama dari perbaikan daerah pinggiran. Apa selanjutnya? Saya rasa ada 3 tantangan di masa depan. Pertama untuk merencanakannya dengan jauh lebih sistematis pada skala kota metropolitan. Kita harus dapat menyasar daerah mana yang harus dihijaukan kembali. Di mana kita harus mengembangkannya? Dan di mana kita harus mendorong terbentuknya pemukiman? Slide ini menunjukkan dua gambar dari proyek yang lebih besar yang mencoba melakukannya di Atlanta. Saya memimpin kelompok yang diminta untuk membayangkan kota Atlanta 100 tahun dari sekarang. Dan kami mencoba berjalan mundur melalui tiga gerakan sederhana -- mahal, namun sederhana. Pertama, dalam 100 tahun, transit di semua jalan dan rel utama. Dua, selama ratusan tahun ribuan kaki penyangga dari semua saluran. Tampak sedikit ekstrim, namun ada sedikit masalah air. Dalam 100 tahun mendatang daerah yang terlalu dekat dengan air atau terlalu jauh dari transit, tidak akan mungkin. Jadi kami membuat transfer eko-are untuk memindahkan hak pengembangan kepada koridor-koridor transit dan memungkinkan penghijauan kembali dari daerah-daerah itu untuk menghasilkan makanan dan energi.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
Jadi tantangan kedua adalah meningkatkan mutu rancangan arsitektur dari perbaikan ini. Dan saya menutup dengan gambar demokrasi yang sedang beraksi ini. Ini adalah protes yang terjadi di daerah hasil perbaikan di Silver Spring, Maryland di kota Astrotruf. Perbaikan sering dituding adalah contoh palsu dari pusat kota dan pngotaan tiba-tiba. Itu bukan tanpa alasan: tidak ada yang lebih palsu dari kota Astroturf. Saya harus berkata, ini adalah tempat yang bercampur baur. Baru, namun mencoba terlihat tua. Mereka memiliki jalanan kota namun tempat parkir daerah pinggiran. Jumlah penduduknya lebih beragam daripada daerah pinggiran biasa namun kurang beragam dibandingkan kota. Dan ada tempat umum namun dikelola oleh perusahaan swasta. Dan hanya dengan melihatnya -- seperti Astroturf di sini -- membuat saya mengernyitkan dahi. Jadi, maksud saya, saya senang bahwa kota ini berjalan. Fakta bahwa terjadi protes menunjukkan bahwa susunan dari blok rumah, jalanan dan blok rumah, dan tempat-tempat umum menjadi tidak maksimal. masih merupakan hal yang bagus. Namun kita harus memperbaiki arsitekturnya.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
Tantangan terakhir adalah untuk Anda semua. Saya ingin Anda bergabung dalam protes dan mulai meminta daerah pinggiran yang lebih berkesinambungan -- dalam hal tempat dan waktu. Namun secara budaya, kita cenderung berpikir bahwa pusat kota harus menjadi dinamis. Namun tampaknya kita memperkirakan bahwa daerah pinggiran selamanya tetap beku dalam bentuk yang belum dewasa, saat pertama kali daerah itu lahir. Inilah saatnya daerah pinggiran tumbuh. Sehingga saya ingin Anda mendukung perubahan pembagian daerah, pola jalan, peningkatan prasarana, dan perbaikan yang segera akan datang di lingkungan sekitar Anda.
Thank you.
Terima kasih.