In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
ב-50 השנים האחרונות אנו בונים את הפרברים עם הרבה השלכות לא-מכוונות. ואני אדבר על כמה מההשלכות הללו, ואציג מספר מיזמים מעניינים מאד שלדעתי נותנים לנו סיבות מצוינות להיות ממש אופטימיים ולקוות שמיזם העיצוב והפיתוח הגדול של 50 השנים הבאות יהיה שיפור פני הפרברים. אז בין אם זה פיתוח מחדש של קניונים שוממים או באיכלוס מחדש של חנויות-ענק נטושות או בשיקום אדמות ביצה שעשו מהן חניונים, אני חושבת שהעובדה היא שהמספר ההולך וגדל של מקומות ריקים ולא-מתפקדים, בעיקר אתרי מכירות, בכל רחבי הפרברים מעניק לנו הזדמנות כבירה לקחת את הנופים הפחות-מקיימים שיש לנו כרגע ולהפוך אותם למקומות יותר ברי-קיימא. ואגב כך זה מאפשר לנו לנתב מחדש הרבה יותר מהצמיחה שלנו בחזרה לקהילות הקיימות שזקוקות לדחיפה, וכבר קיימת בהן התשתית, במקום להמשיך לכרות עצים ולהרוס את האזורים הירוקים שבשוליים.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
אז למה זה חשוב? לדעתי יש הרבה סיבות, לא אכנס לפרטים, אלא רק אציין כמה מהן. רק מההיבט של שינויי האקלים, התושב העירוני הממוצע בארה"ב יוצר כשליש משיעור עקבות פחמן ממה שיוצר תושב הפרברים, בעיקר כי תושבי הפרברים נוהגים הרבה יותר, וכשגרים בבתים נפרדים, יש הרבה יותר פני-שטח חיצוניים שהאנרגיה יכולה להיפלט מהם. אז אך ורק מההיבט של שינויי אקלים, הערים הן כבר יחסית ירוקות. ההזדמנות הגדולה להפחתת פליטת גזי החממה טמונה בעצם בעיור של הפרברים. בכל הנסיעות שלנו בפרברים, הכפלנו את כמות הק"מ שאנחנו נוסעים. זה הגביר את התלות שלנו בנפט זר למרות השיפורים בצריכת הדלק. אנו פשוט נוהגים הרבה יותר; ולא הצלחנו לעמוד בקצב מבחינה טכנולוגית.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
בריאות הציבור היא סיבה נוספת לשקול את שיפור הפרברים. חוקרים במרכז לבקרת מחלות ובמקומות נוספים מוצאים יותר ויותר זיקה בין דפוסים של פיתוח הפרברים ובין סגנון-חיים בלתי-פעיל. ובין שני אלה נמצאה זיקה לעניין המדאיג למדי של שיעורי ההשמנה ההולכים וגדלים, שאפשר לראות במפות האלה, וההשמנה גם גורמת לעליות חדות במחלות הלב ובסוכרת עד כדי כך שילד שנולד היום יש לו סיכוי של אחד לשלוש לפתח סוכרת. והקצב הזה עולה ביחס ישר למספר הילדים שכבר לא הולכים ברגל לביה"ס, שוב, בגלל דפוסי הפיתוח שלנו.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
ולבסוף ישנה שאלת הכסף. כלומר, כמה עולה להמשיך ולגור בפרברים לאור עליית מחיר הדלק? התרחבות הפרברים לקרקעות זולות, ב-50 השנים האחרונות -- אותן קרקעות זולות שבשולי העיר -- עזרו לדורות של משפחות ליהנות מהחלום האמריקאי. אבל במידה הולכת וגוברת, החסכון המובטח לפי שיטת "סע עד לבית שתוכל להרשות לעצמך לקנות" -- שהוא בעצם המודל שלנו -- החסכון הזה נמחק כשלוקחים בחשבון את עלויות התחבורה. לדוגמה, פה באטלנטה, בערך לכחצי מבתי האב יש הכנסות של 20,000-50,000 דולר לשנה, ומבזבזים 29% מההכנסה שלהם על דיור ו-32% על תחבורה. ואלה נתונים מ-2005, לפני שהמחירים עלו מעל 4 דולר לגלון דלק. איש מאיתנו לא רגיל לחשב את עלויות התחבורה שלנו, והן לא ירדו בעתיד הקרוב.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
בין אם אוהבים את הפרטיות הרבה של הפרברים או שונאים את אזורי הקניות חסרי הרגש שלהם, ישנן סיבות מדוע חשוב לחדש. אבל האם זה מעשי? אני חושבת שכן. ג'ון ויליאמסון ואני חוקרות את הנושא הזה כבר יותר מעשר שנים, ומצאנו יותר מ-80 מיזמים שונים. והם באמת מונעים על ידי השוק, ומה שבמיוחד מניע את השוק -- הוא קודם כל שינויים דמוגרפיים רציניים. כולנו נוטים לראות בפרברים מקום מאד ממוקד-משפחה, אבל זה כבר לא כך. מאז שנת 2000, בשני שלישים ממשקי הבית בפרברים אין ילדים. אנו פשוט לא עומדים בקצב של המציאות בשטח. הסיבות לכך קשורות בדומיננטיות של שתי הקבוצות הדמוגרפיות הגדולות כיום: דור ה"בייבי בום" יוצא לגמלאות-- וקיים פער, דור ה"איקס", שזה דור קטן. הם עדיין מביאים ילדים לעולם -- אבל דור ה"וואיי" טרם הגיע לגיל גידול הילדים. זה הדור הגדול הנוסף.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
כתוצאה מכך, הדמוגרפים חוזים שעד שנת 2025, ב-75% - 85% ממשקי הבית החדשים לא יהיו ילדים. סקרי שוק, סקרי צרכנים, ששואלים את דור ה"בייבי בום" ואת דור ה"וואיי" מה הם מעדיפים, איפה הם ירצו להתגורר אומרים לנו שהולך להיות ביקוש אדיר -- ואנו כבר יכולים לראות זאת -- לסגנונות חיים עירוניים יותר בתוך הפרברים. כלומר שבעצם, דור ה"בייבי בום" מעוניין להזדקן בביתו, ודור ה"וואיי" רוצה לחיות באורח חיים עירוני, אבל רוב מקומות העבודה שלהם ימשיכו להיות בפרברים.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
דינמיקת השינוי הגדולה השניה היא עצם מצבו הפיזי של האספלט הגרוע. אני כל הזמן חושבת שזה עשוי להיות שם מעולה ללהקת אינדי-רוק, אבל המפתחים משתמשים בה לתאר את מגרשי החנייה חסרי השימוש -- והפרברים מלאים בהם. כשנבנו לראשונה הפרברים של אחרי המלחמה על קרקעות זולות הרחק ממרכז העיר, היה הגיוני לבנות רק מגרשי חנייה קרקעיים. אך כעת פוסחים על האתרים הללו שוב ושוב. אנחנו פשוט המשכנו להתפשט, והיום הם נמצאים במיקום יחסית מרכזי. כבר אין בהם הגיון. לקרקע יש יותר ערך מכדי שתשמש לסתם מגרשי-חניה קרקעיים. כעת הגיוני לחזור אחורה, להניח רצפה ולבנות לגובה על האתרים האלה. אז מה עושים עם קניון נטוש, פארק משרדים נטוש? מתברר שאפשר לעשות כל מיני דברים. בכלכלת-מיתון כמו שלנו, יישוב מחדש מהווה אחת מהאפשרויות היותר קוסמות.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
זהו במקרה קניון נטוש בסנט-לואיס שאוכלס מחדש כמרחב יצירה. הוא משמש כעת לסדנאות אומנים, להקות תיאטרון, להקות מחול. הוא לא מכניס מיסים כמו פעם, אבל הוא משרת את הקהילה שלו. זה שומר את המקום מואר. זה הופך לדעתי למוסד ממש מעולה. קניונים אחרים אוכלסו כמוסדות סיעודיים, כאוניברסיטאות, וכמרחבים משרדיים מכל המינים. מצאנו גם הרבה דוגמאות של חנויות-ענק נטושות ששינו את ייעודן לכל מיני שימושים קהילתיים נוספים -- המון בתי"ס, המון כנסיות והמון ספריות כמו זו.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
זו היתה חנות מכולת קטנה של "פוד לאיון", והיום זו ספריה ציבורית. פרט לייעוד חדש מתאים להפליא, לדעתי, הם פירקו וסילקו חלק ממגרשי החניה, הכניסו נתיבי ניקוז כדי לאסוף ולנקות את מי הגשם, בנו הרבה יותר מדרכות שמקשרות בין השכונות. והם הפכו את זה, מה שפעם היה חנות פשוטה ברחוב של חנויות, למרחב התכנסות קהילתי. זה היה פעם מרכז קניות בצורת "ר" בפניקס שבאריזונה. וכל מה שבעצם עשו לו הוא לצבוע אותו מחדש, מעדניה יוקרתית, והם בנו מסעדה במשרד הדואר הישן. אסור להמעיט בכוחו של המזון כשמדובר בשינוי פניו של מקום והפיכתו למוקד חברתי. זה היה כה מוצלח, שכעת הם השתלטו על כל הרחוב. שלטי הנדל"ן בשכונה מכריזים כולם בגאווה, "ה'לה גרנד אורנג'' נמצא במרחק הליכה" כי זה מספק לשכונה את מה שהפסיכולוגים אוהבים לכנות "מקום שלישי." אם הבית הוא המקום הראשון, ומקום העבודה הוא השני, המקום השלישי הוא זה שאליו הולכים לבלות וליצור קהילה. ובמיוחד, ככל שהפרברים פחות מתרכזים סביב המשפחה, סביב משקי הבית, נוצר רעב אמיתי לעוד מקומות שלישיים.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
כך שהשיפורים הבולטים ביותר הם אלה שבקטגוריה הבאה, ובכיוון התכנוני הבא: פיתוח מחדש. בזמן ה"בום" היו כמה מיזמי פיתוח בולטים שבהם המבנה המקורי נהרס לגמרי וכל האתר נבנה מחדש באופן דחוס הרבה יותר, מעין שכונות עירוניות קומפקטיות שאפשר לטייל בהן. אבל חלק מהן היו בעלות אופי מצטבר הרבה יותר. זאת "מאשפי קומונס", השיפור הישן ביותר שמצאנו. והיא פשוט באופן מצטבר, במשך 20 השנה האחרונות, בנתה עירוניות על גבי מגרשי חניה. הצילומים בשחור-לבן מראים את אזור הקניות הפשוט של שנות ה-60. והמפה שמעל מראה את השינוי ההדרגתי לכדי כפר קומפקטי לשימוש מעורב בסגנון ניו-אינגלנד, וכעת יש להם תוכניות מאושרות כדי לקשר אותו לשכונת מגורים חדשה דרך עורקי התחבורה ועד לצד השני. אז לפעמים זו בניה מצטברת. ולפעמים זה הכל ביחד.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
זהו מיזם מילוי נוסף של מגרשי חניה, הפעם של פארק משרדים מחוץ לוושינגטון הבירה. כשהרכבת העירונית התפשטה לתוך הפרברים ופתחה תחנה ליד האתר הזה, הבעלים החליטו לבנות קומת חניה חדשה ולהכניס מעל המגרשים העיליים רחוב ראשי חדש, כמה בתי דירות ובניני קונדו. מבלי להרוס את בנייני המשרדים הקיימים. הנה האתר ב-1940: זו היתה רק חווה קטנה בכפר הייטסוויל. עד 1980 השטח חולק לקניון גדול בצד אחד ולפארק משרדים בצד השני ועוד כמה אתרי הפרדה עבור ספריה וכנסיה, בקצה הימני. היום, התעבורה, הרחוב הראשי והדיור החדש נבנו כולם. בסופו של דבר אני צופה שהרחובות ודאי ימשיכו דרך פיתוח מחדש של הקניון. פורסמו כבר תכניות לפיתוח של הרבה דירות גן כאלה מעל לקניון. התעבורה היא מניע חזק לשיפורים. וככה זה נראה. אתם יכולים מעין לראות את בנייני הקונדו החדשים והמגניבים בין בנייני משרדים והמרחב הציבורי והרחוב הראשי החדש.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
זה אחד האהובים עלי, בלמר. אני חושב שהם באמת בנו מקום אטרקטיבי פה והשתמשו בבניה ירוקה. יש מערכי תאים פוטו וולטאים מסיביים על הגגות כמו גם טורבינות רוח. זה היה קניון גדול מאוד על סופר בלוק של ארבע מאות דונם. זה עכשיו 22 בלוקים אורבניים שאפשר ללכת בהם עם רחובות ציבוריים, שני פארקים ציבוריים, שמונה קווי אוטובוסים ומגוון סוגי בניה, וכך זה באמת נתן ללייקווד, קולורדו את העיר התחתית שלפרוור הספציפי הזה מעולם לא היה. כאן היה הקניון בעבר. הם חגגו את מסיבת סיום התיכון בקניון. הם אהבו את הקניון שלהם. אז הנה האתר ב1975 עם הקניון. עד 1995, הקניון מת. חנות הכלבו נשארה -- ומצאנו שזה נכון בהרבה מקרים. חנויות הכלבו הן רב קומתיות; הן בנויות טוב יותר. הן קלות ליעוד מחדש. אבל אלה עם הקומה האחת ... זה באמת הסטוריה.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
אז הנה זה בחזון לבניה. לפרוייקט, אני חושב, יש קישור חזק לשכונות הקיימות. הוא מספק 1,500 יחידות דיור עם אופציה לסגנון חיים אורבני יותר. כ-שני שלישים ממנו בנויים עכשיו. כך נראה הרחוב הראשי. הוא מאוד מוצלח, והוא עזר לדחוף -- שמונה מתוך 13 הקניונים האזורים בדנוור יש עכשיו, או הודיעו על תוכניות למתיחת פנים. אבל חשוב לשים לב שכל השינויים האלו לא קורים כשרק בולדוזרים באים ומורידים את כל העיר. לא, זה איים של אזורי הליכה על האתרים של נכסים שלא מנוצלים הייטב. אז זה נותן לאנשים יותר בחירה, אבל זה לא לוקח מהבחירה.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
אבל זה לא ממש מספיק רק ליצור איים של אזורי הליכה. רוצים גם לנסות לעשות שינויים יותר סיסטמטיים. אנחנו צריכים לשנות את המסדרונות עצמם. אז זה אחד ששונה בקליפורניה. הם לקחו את הרחוב המסחרי שנראה בשחור לבן למטה, והם בנו שדרה שהפכה לרחוב הראשי לעירם. וזה הפך מלהיות אזור מכוער, לא בטוח ולא רצוי, לאזור יפיפה, מושך, מכובד וסוג של כתובת טובה. אני מתכוונת שעכשיו אנחנו מקווים להתחיל לראות אותו; הם כבר בנו את בניין העירייה, הביאו שני בתי מלון. אני יכולה לדמיין בתים יפיפיים שקמים שם בלי לעקור עץ נוסף. אז יש הרבה דברים טובים, אבל הייתי שמחה לראות יותר מסדרונות משופרים.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
אבל דיחוס לא יעבוד בכל מקום. לפעמים החזרת הירוק הוא באמת תשובה טובה יותר. יש הרבה ללמוד מהצלחות של תוכניות של בנקי קרקעות בערים כמו פלינט, מישיגן. יש גם קהילת חקלאות עירונית מתפתחת -- סוג של גני ניצחון פוגשים את האינטרנט. אבל אולי אחד מהדברים הכי חשובים בהיבט ההפיכה מחדש לירוק הוא ההזדמנות לשחזר את האקולוגיה המקומית, כמו בדוגמה זו שמחוץ למיניאפוליס. כשהמרכז המסחרי מת, העיר שיקמה את האתר לביצות המקוריות, ויצרה נכסים שפונים לאגם, שמשכו השקעות פרטיות, ההשקעה הפרטית הראשונה לשכונה עם ההכנסה הנמוכה הזו ב40 השנים האחרונות. אז הם הצליחו גם לשקם את האקולוגיה המקומית והכלכלה המקומית באותו הזמן. זה עוד דוגמה להחזרת הירוק. היא גם הגיונית מאוד בשווקים חזקים מאוד. זה בסיאטל הוא על אתר של מגרש חנייה של קניון סמוך לתחנת תחבורה ציבורית סמוכה. והקו הגלי הוא שביל במקביל לנחל שעכשיו הוצא לאור. הנחל נותב מתחת למגרש החניה. אבל הוצאה לאור של נחלים באמת משפרת את איכות המים שלהם ותורמת לסביבה
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
.אז הראיתי כמה מהדורות הראשונים של שיפור סביבתי. מה הלאה? אני חושבת שיש לנו שלושה אתגרים לעתיד. הראשון הוא לתכנן שיפורים באופן סיסטמי יותר ברמה המטרופוליטנית. אנחנו צריכים להיות מסוגלים להגיד איזה אזורים באמת צריכים הסבה לירוק. איפה אנחנו צריכים פיתוח מחדש? ואיפה אנחנו צריכים לעודד דיור מחדש? השקפים האלה מראים רק שתי תמונות מפרוייקט גדול שבחן ניסיון לעשות את זה לאטלנטה. אני הובלתי צוות שהתבקש לדמיין את אטלנטה בעוד 100 שנה. ובחרנו לנסות להפוך את הפרוור דרך שלושה שלבים פשוטים -- יקרים אבל פשוטים. אחד, בעוד מאה שנה, תחבורה בכל מסדרונות הרכבת והכבישים. שתיים, בעוד מאה שנה, אזורי חציצה של 300 מטר בכל מסדרונות הנחלים. זה די קיצוני, אבל יש לנו בעיית מים קטנה. בעוד מאה שנה, חלוקות משנה שפשוט נגמרות קרוב מדי למים או רחוק מדי מתחבורה לא תהיינה אפשריות. אז יצרנו את העברת האקו-אייקר להעברת זכויות פיתוח למסדרונות התחבורה ולאפשר להוריק מחדש את כל החלוקות הקודמות ליצור אוכל ואנרגיה.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
אז האתגר השני הוא לשפר את איכות העיצוב הארכיטקטוני של השיפורים. ואני מסיימת עם התמונה הזו של דמוקרטיה בפעולה: זו מחאה שמתרחשת בשיפור בסילבר ספרינגס, מרילנד על פארק עירוני עם דשא סינטטי. עכשיו, שיפורים מואשמים פעמים רבות שהם מהווים דוגמה לעיר תחתית מדומה ואורבניזם שנעשה בן רגע, ולא בלי סיבה; אתם לא מקבלים משהו מזוייף יותר מפארק עירוני עם דשא סינטטי. אני חייבת לומר, אלה מקומות מאוד היברידיים. הם חדשים אבל מנסים להראות ישנים. יש להם נוף רחובות עירוני, אבל יחסי חנייה של הפרוורים. האוכלוסיות שלהם יותר מגוונות מהפרוורים הטיפוסיים, אבל הן פחות מגוונות מערים. והם מקומות ציבוריים, אבל מנוהלים על ידי חברות פרטיות. ורק חזות הפנים הרבה פעמים -- כמו הדשא המלאכותי פה -- הם גורמים לי להתכווץ. אז, אתם יודעים, אני מתכוונת שאני שמחה שהאורבניות עושה את עבודתה. העובדה שמחאה קורית באמת אומרת שהמבנה של הבלוקים, הרחובות והבלוקים, ההכנסה של המרחב הציבורי, מתפשר עד כמה שיהיה, זה עדיין דבר נפלא. אבל אנחנו חייבים לשפר את הארכיטקטורה.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
האתגר האחרון הוא לכולכם. אני רוצה שתצטרפו למחאה ותתחילו לדרוש יותר אזורים אורבניים ברי קיימא -- יותר מקומות ברי קיימא, נקודה. אבל מבחינה תרבותית, אנחנו נוטים לחשוב שמרכזי הערים צריכים להיות דינמיים, ולצפות לזה. אבל נראה שיש לנו ציפיה שהפרוורים צריכים להשאר קפואים לנצח במצב מתבגר שחלף זמנו בו הם נולדו במקור. הגיע הזמן לתת להם לגדול, אז אני רוצה שאתם כולכם תעזרו לשינויי האזורים, דיאטות הכבישים, שיפורי התשתיות והשיפורים שבאים בקרוב לשכונה באזורכם.
Thank you.
תודה לכם.