In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
Durant ces 50 dernières années, nous avons contruit les banlieues avec beaucoup d'effets secondaires inattendus. Et je vais vous parler de certaines de ces conséquences et vous présenter un tas de projets vraiment intéressants qui nous donnent de bonnes raisons d'être vraiment optimistes que le grand projet d'architecture et de développement des 50 prochaines années sera la rénovation des banlieues. Alors, que ce soit la revitalisation de centres commerciaux moribonds ou la ré-occupation des magasins abandonnés de type gros hangars ou la reconstruction des marais sur les parkings, le fait est que le nombre croissant d'espaces abandonnés ou sous-utilisés, spécialement les magasins, dans les banlieues nous donne en fait une super opportunité de prendre nos espaces qui sont pour le moment le moins durables, et de lestransformer en espaces durables. Et au passage, cela nous permet de rediriger beaucoup de notre croissance vers la communauté qui a bien besoin d'un coup de pouce, et de mettre une infrastructure en place, au lieu de continuer à abattre des arbres et à réduire les espaces verts.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
Pourquoi est-ce que c'est important ? Je pense qu'il y a plusieurs raisons. Et je ne vais pas rentrer dans les détails, mais juste en mentionner quelques unes. Juste dans la perspective du changement climatique, l'empreinte carbone du citadin lambda aux U.S.A. est à peu près le tiers de celle du banlieusard lambda, principalement parce que les gens en banlieue conduisent beaucoup plus, et puisqu'ils vivent dans des bâtiments séparés il y a beaucoup plus de surfaces extérieures qui laissent échapper de l'énergie. Donc d'un point de vue strictement climatique, les villes sont déjà relativement vertes. La meilleure opportunité de réduire les gaz à effet de serre est en fait d'urbaniser les banlieues. Avec tous ces trajets en voiture que nous faisons dans les banlieues, nous avons doublé le nombre de kilomètres que nous faisons. Cela a augmenté notre dépendance au pétrole étranger malgré les progrès faits en matière d'efficacité. Nous conduisons juste tellement plus, que nous n'avons pas pu suivre technologiquement.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
La santé publique est une autre motivation pour penser à rénover. Les chercheurs du CDC, entre autres, établissent de plus en plus un lien entre le développement actuel des banlieues et un style de vie sédentaire. Et ensuite un lien entre cette sédentarité et l'augmentation plutôt inquiétante du taux d'obésité, comme on le voit sur ces cartes, et ensuite l'obésité a aussi entraîné l'augmentation des maladies cardiaques et du diabète au point qu'un enfant qui nait aujourd'hui, a un risque sur trois de devenir diabétique. Et ce taux a augmenté dans les mêmes proportions que celui des enfants qui ne vont plus à l'école à pied, et ce, encore, en raison de la façon dont nous construisons.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
Et enfin il y a la question du bas coût de la vie. Je veux dire, à quel point est-ce économique de continuer à vivre en banlieue avec l'augmentation du prix de l'essence ? L'élargissement des banlieues sur des terrains à bon marché pendant ces 50 dernières années -- vous savez ces terrains pas chers loin du centre -- a permis à des générations de familles de profiter du rêve américain. Mais de plus en plus, les économies promises par ce modèle de "conduisez jusqu'à ce que vous trouviez des prix que vous pouvez payer" -- ce qui est notre modèle -- ces économies sont annulées quand vous prenez en considération le prix du trajet. Par exemple, ici à Atlanta, à peu près la moitié des foyers ont des revenus entre 20,000 et 50,000 par an. Et ils dépensent 29 pour cent de leurs revenus pour leur logement et 32 pour cent pour les transports. Et ce sont des chiffres de 2005. Avant que l'essence monte à 4 dollar le gallon. Vous savez, aucun d'entre nous ne calcule vraiment le prix de nos transports. Et ils ne sont pas près de baisser de si tôt.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Que vous aimiez l'intimité de la verdure dans les banlieues ou que vous détestiez les centres commerciaux sans âmes, il est important d'entreprendre des rénovations. Mais est-ce réaliste ? Je pense que oui. June Williamson et moi avons fait des recherches sur ce sujet pendant plus de 10 ans. Et nous avons trouvé plus de 80 projets différents. Mais ils sont tous basés sur la demande du marché. Qu'est-ce qui influence le marché en particulier ? La première chose, ce sont les grands changements démographiques. Nous avons tous tendance à penser à la banlieue comme un lieu très orienté vers la famille. Mais ce n'est vraiment plus le cas. Depuis 2000, il y a déjà plus de deux-tiers des foyers qui ne comptent pas d'enfants. C'est juste qu'on n'a pas encore intégré cette nouvelle réalité. Les raisons de cette situation sont liées à la domination actuelle des deux groupes démographiques, les Baby Boomers qui partent à la retraite, et ensuite il y a un creux, la Génération X, qui est une petite génération. Ils sont encore en train d'avoir des enfants. Mais la Génération Y n'a même pas commencer à atteindre l'âge d'être parent. C'est l'autre grosse génération.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Et comme résultat, les démographes prédisent que jusqu'en 2025 75 à 85 pour cent des nouveaux foyers ne compteront pas d'enfants. Et les études de marché, les études de consommateurs, qui demandent aux Boomers et aux Gen Y ce qu'ils aimeraient, dans quels logements ils aimeraient vivre, nous disent qu'il va y avoir une énorme demande -- et on le voit déjà -- pour un style de vie plus urbain dans les banlieues. Qu'en fait les Boomers veulent pouvoir vieillir là où ils sont, et les Gen Y voudraient vivre dans un style urbain, mais la plupart de leurs jobs seront toujours à l'extérieur de la banlieue.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
L'autre grande dynamique du changement est purement l'utilisation de l'asphalte sous-utilisé. Bon je n'arrête pas de penser que ce serait un excellent nom pour un groupe de rock alternatif. Mais les constructeurs utilisent l'expression pour parler des parkings sous-utilisés. Et les banlieues en sont pleines. Quand on a commencé à construire les banlieues après la guerre sur des terrains bon marché loin du centre, c'était logique de construire des parkings en surface. Mais ces emplacements ont été dépassés et dépassés à nouveau, tandis que nous continuions à nous étaler. Et donc maintenant ils se retrouvent relativement au centre. Cela n'a plus de sens. Il y a de meilleures utilisations pour ces sites que des parkings en surface. Il est maintenant logique de revoir les choses, construire une terrasse et construire en hauteur sur ces emplacements. Alors qu'est-ce que vous faîtes avec un centre commercial mort, des bureaux vides ? Et bien des tas de choses. Dans une économie au ralenti comme la notre, la ré-occupation est une des stratégies les plus populaires.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Donc voici ce qui est un centre commercial moribond à St Louis qui a été ré-occupé comme espace artistique. Il héberge maintenant des studios d'artistes, des troupes de théâtre, des troupes de danse. Ça ne rapporte pas autant d'impôts que ça le faisait avant. Mais c'est utile à la communauté. Ça garde les lieux habités. C'est, je crois, en train de devenir une institution. D'autres centres commerciaux ont été ré-occupés comme maisons de retraite, comme universités, et comme toutes sortes d'espace de bureaux. On a aussi trouvé beaucoup d'exemples d'énormes centres commerciaux délaissés qui ont été reconvertis en toute sortes d'espaces communautaires aussi -- beaucoup d'écoles, beaucoup d'églises et beaucoup de bibliothèques comme celle ci.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
C'était un petit supermarché, un magasin Food Lion, et c'est maintenant une bibliothèque publique. En plus d'avoir fait un superbe travail à réutiliser l'espace, ils ont détruit une partie des parkings, et installé des puits pour collecter et nettoyer les rigoles, et ajouté des tas de trottoirs pour connecter les quartiers. Et ils ont changé ce qui n'était qu'un magasin dans un centre commercial est devenu un lieu de rencontre pour la communauté. Celui-ci est un centre commercial en forme de L à Phoenix, Arizona. Et vraiment, tout ce qu'ils ont fait c'est de lui mettre une nouvelle couche de peinture brillante, d'ajouter un traiteur et de remplacer le vieux bureau de poste par un restaurant. Ne sous-estimez jamais le pouvoir de la nourriture pour changer un endroit et en faire une destination. Ça a si bien marché qu'ils se sont étendus de l'autre côté de la rue. Et toutes les annonces immobilières du quartier annoncent fièrement "A distance à pied de Le Grande Orange", parce qu'il apportait au quartier ce que les sociologues appellent "un troisième lieu". Si la maison est le premier lieu et le bureau le deuxième, le troisième est celui où vous allez passer du temps et construire une communauté. Et ce spécialement alors que les banlieues sont moins centrées sur la famille, sur les foyers avec enfants, il y a un vrai besoin pour davantage de troisièmes lieux.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Les rénovations les plus impressionnantes sont celles qui tombent dans la prochaine catégorie, la prochaine stratégie, le redéveloppement. Donc pendant le boom, la croissance, il y eu plusieurs projets de redéveloppement vraiment impressionnants où les bâtiments d'origine ont été complètement détruits et tout le site complètement reconstruit avec une densité beaucoup plus élevée, comme des quartiers urbains, compacts, utilisables par les piétons. Mais certains projets ont été beaucoup plus incrémentaux. Voici Mashpee Commons, la plus ancienne rénovation que l'on ait trouvé. Et cela a été progressif, sur plus de 20 ans, de l'urbanisme construit au dessus de parkings. Donc la photo en noir et blanc montre le centre commercial tout simple des années 60. Et la carte au-dessus montre sa transformation progressive en un village de New England, compact avec différentes vocations, et il y des projets qui ont été approuvé pour qu'il soit connecté aux nouveaux quartiers résidentiels au delà des grandes artères et jusqu'à l'autre côté. Alors vous voyez, quelquefois c'est incrémental. Quelquefois c'est en seule fois.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
Voici un autre projet intercalaire au dessus de parkings, dans un quartier de bureaux dans la banlieue de Washington D.C. Quand Metrorail a étendu ses lignes dans les banlieues et ouvert une nouvelle station près de ce site, les propriétaires ont décidé de construire un nouveau niveau de parking et de mettre une Grande Rue au dessus des parkings en surface, plusieurs appartements et des maisons de ville, tout en gardant les immeubles de bureau existants. Voici le site en 1940. C'était juste une petite ferme dans le village de Hyattsville. En 1980, il avait déjà été découpé en un grand centre commercial d'un côté et un quartier de bureaux de l'autre. Et puis quelques sites tampons pour une bibliothèque et une église, au fond à droite. Aujourd'hui, les transports, la grande rue et les nouvelles habitations ont tous été construits. Dans le futur, je pense que les rues s'étendront probablement par un redéveloppement du centre commercial. Des plans ont déjà été annoncés pour que plusieurs de ces appartements sur jardin au dessus du centre commercial soient redéveloppés. Les transports sont un grand vecteur de rénovation. Donc voilà à quoi ça ressemble. Vous pouvez apercevoir ces maisons de ville funky entre les immeubles de bureau et les espaces publics et la nouvelle Grande Rue.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Celui-ci est un de mes préférés, Belmar. Je pense qu'ils ont vraiment construit un endroit attractif ici et ont utilisé des moyens de construction verts. Il y a des panneaux photovoltaïques sur les toits et des turbines à vent. C'était un très grand centre commercial sur une zone de 100 acres. Maintenant il y a 22 blocs urbanisés pour les piétons, avec des rues publiques, deux parcs, huit lignes de bus et toutes sortes d'habitations. Et ça a réellement apporté à Lakewood, Colorado ce centre ville que cette banlieue n'avait jamais eu. Voici le centre commercial pendant ses jours de gloire. Ils faisaient leurs fêtes de fin d'année ici. Ils aimaient leur centre commercial. Voici l'endroit en 1975 avec le centre commercial. En 1995, le centre commercial était mort. Le grand magasin a été conservé. Et nous avons vu cela dans de nombreux cas. Les grands magasins avaient plusieurs étages, ils étaient mieux construits. Ils sont faciles à ré-adapter. Mais les trucs sans étages... C'est vraiment fini.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Donc voici le projet à construire. Ce projet, je pense, est très bien connecté aux quartiers existants. Il amène 1,5000 habitations avec l'opportunité d'un style de vie plus urbain. C'est construit aux deux tiers maintenant. Voici à quoi ressemble la nouvelle grande rue. Ça marche très bien. Et ça a incité huit des treizes centres commerciaux de Denver à élaborer ou annoncer l'élaboration de plans de rénovation. Mais il est important de noter que toutes ces rénovations ne se font pas en envoyant simplement les bulldozers pour tout détruire. Non, ce sont des poches de zones piétonnes sur le site de propriétés qui ne sont pas performantes. Et donc c'est offrir aux gens davantage de choix. Mais ce n'est pas supprimer des choix.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Mais ce n'est pas non plus vraiment assez de juste créer des poches piétonnes. Il faut aussi essayer d'être plus systémique dans la transformation. Il faut aussi rénover les rues elles-mêmes. Ainsi celui-ci qui a été rénové en Californie. Ils ont pris le centre commercial que vous voyez en noir et blanc en dessous, et ils ont construit un boulevard qui est devenu la rue principale pour la ville. Et ça a transformé ce qui était un endroit horrible, pas sûr, où personne ne voulait être, en une belle, une bonne adresse, qui est recherchée. Je veux dire que c'est ce qu'on espère voir maintenant -- Ils ont déjà construit la mairie et attiré deux hôtels. Je peux imaginer de belles habitations pousser ici sans abattre un autre arbre. Donc il se passe de bonnes choses. Mais j'aimerais voir davantage de rues être rénovées.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Mais augmenter la densité ne va pas marcher partout. Quelquefois, laisser la nature reprendre ses droits est vraiment la meilleure réponse. Il y a beaucoup à apprendre des programmes d'investissement dans les terres dans des villes comme Flint au Michigan. Il y a aussi un bourgeonnement du mouvement de l'agriculture de banlieue -- une sorte de rencontre entre les jardins victoriens et internet. Mais l'un des aspects le plus importants du retour du vert est l'opportunité de restaurer l'écologie locale, comme dans cet exemple à côté de Minnéapolis. Quand le centre commercial est mort, la ville a restauré les marais d'origine, et créé des espaces au bord du lac qui ont attiré des investissements privés, les premiers dans ce quartiers à bas revenu en plus de quarante ans. Donc ils ont réussi à restaurer en même temps l'écologie et l'économie locales. Voici un autre exemple du retour au vert. Ils ont aussi leur place dans des marchés très forts. Celui-ci à Seattle est sur le site d'un parking de centre commercial près d'un nouvel arrêt des transports en commun. Et la ligne en accordéon est un chemin le long d'une crique qui est maintenant à l'air libre. Cette crique avait été enterrée sous un parking. Mais remettre les criques à l'air libre a amélioré la qualité de leur eau et de leur contribution à l'habitat.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Voilà je vous ai montré quelques unes des rénovations de la première génération. Qu'est-ce qui va suivre ? Je pense qu'il y a trois challenges dans le futur. Le premier est de planifier la rénovation de façon beaucoup plus systémique à l'échelle de la ville. Il faut être capable de repérer quelles zones ont vraiment besoin d'être remises au vert. Où est-ce qu'il faudrait redévelopper ? Et où est-ce qu'il faudrait encourager la ré-occupation ? Ces diapos montrent juste deux images d'un plus grand projet qui essayait de faire exactement cela pour Atlanta. Je dirigeais une équipe chargée d'imaginer Atlanta dans 100 ans. Et nous avons essayé de renverser la spirale avec trois axes simples -- chers, mais simples. Un, dans cent ans, la circulation dans les couloirs majeurs des routes et du rail. Deux, dans cent ans, des zones piétonnes le long des zones de passage. C'est un peu extrême, mais nous avons un petit problème avec l'eau. Dans cent ans, les sites qui sont trop près de l'eau ou trop loin des transports, ne seront pas viables. Donc nous avons créé la zone de transfert écologique pour transférer les droits de développement des couloirs de trafic et permettre de re-verdir ces anciens sites pour la production de nourriture et d'énergie.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
Donc le deuxième challenge est d'améliorer la qualité architecturale de ces rénovations. Et je conclus avec cette image de la démocratie en action. C'est une manifestation qui a lieu sur un projet de rénovation à Silver Spring, Mariland sur une place du centre ville en gazon artificiel. En effet, les rénovations sont souvent accusées d'être des exemples de faux centre villes et d'urbanisme instantané. Et pas sans raison ; on ne peut pas faire beaucoup plus bidon que des parcs en gazon artificiel. Ce sont des endroits très hybrides. Ils sont neufs, mais essayent d'avoir l'air vieux. Ils ont des rues de style centre ville, mais un nombre de place de parking de banlieue. Leurs populations sont plus diverses que dans les banlieues typiques, mais moins que dans des villes. Et ce sont des espaces publics mais ils sont gérés par des sociétés privées. Et leur simple apparence est comme le gazon artificiel ici -- me fait grincer les dents. Alors vous savez, je suis contente que l'urbanisme fasse un bon boulot. Le fait qu'il y ait des manifestations de protestation montre vraiment que la planification des structures, des rues, l'ajout d'espaces publics, aussi imparfaits qu'ils soient, est quand même une très bonne chose. Mais il faut qu'on améliore l'architecture.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
Le dernier challenge est pour vous tous. Je veux que vous vous joigniez aux protestations et commenciez à demander des banlieues plus durables -- des sites plus durables. Mais culturellement, nous pensons que les centre villes devraient être dynamiques, et nous nous attendons au changement. Alors que on dirait que nous nous attendons à ce que les banlieues ne changent pas quelle que soit la forme d'ébauche qu'elles avaient à leur création. Il est temps de les laisser grandir. Alors je voudrais que vous tous souteniez les changements de zones, la diminution des routes, les améliorations d'infrastructures et les rénovations qui se profilent dans un quartier près de chez vous.
Thank you.
Merci.