In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
En los últimos 50 años, hemos estado construyendo los suburbios con un montón de consecuencias no deseadas. Voy a hablar de algunas de esas consecuencias y simplemente presentar algunos proyectos muy interesantes que pienso que nos dan muy buenas razones para ser muy optimistas en que el gran proyecto de diseño y desarrollo de los próximos 50 años va a ser la remodelación de los suburbios. Ya sea que se trate de remodelar centros comerciales moribundos, o de la habitabilidad de grandes tiendas abandonadas, o de la reconstrucción de humedales a partir de los estacionamientos, pienso que el número creciente de espacios abandonados o sub-utilizados, en especial los comercios minoristas a lo largo los suburbios, nos dan, en realidad, una oportunidad única de tomar nuestros poco sustentables paisajes actuales y convertirlos en lugares más sustentables. Y en el proceso, esto nos permitirá encauzar más de nuestro crecimiento hacia las comunidades existentes que necesiten impulso, y tengan la infraestructura, en vez de continuar talando árboles y reduciendo los espacios verdes.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
¿Por qué es importante? Creo que hay muchas razones. Y no voy a entrar en detalles, sino que voy a mencionar algunas. Sólo desde la perspectiva del cambio climático el habitante urbano medio de EE.UU. tiene cerca de 1/3 de la huella de carbono del habitante suburbano medio, sobretodo porque la gente de los suburbios conduce mucho más y vive en edificios separados, hay mucha más superficie exterior por donde se escapa la energía. Así que, estrictamente desde una perspectiva del cambio climático, las ciudades ya son relativamente verdes. La gran oportunidad para reducir emisiones de gases de efecto invernadero está, de hecho, en la urbanización de los suburbios. Todos esos viajes en auto hechos en los suburbios, hemos duplicado la cantidad de kilómetros que conducimos. Ha incrementado nuestra dependencia del petróleo extranjero a pesar del progreso en materia de eficiencia. Estamos conduciendo mucho más y la tecnología no ha avanzado a la par.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
La salud pública es otra razón para pensar en remodelar. Los investigadores del CDC, entre otros, vinculan cada vez más fuertemente los patrones de desarrollo suburbano con estilos de vida sedentarios. Y a su vez esto se vincula con un crecimiento alarmante de las tasas de obesidad, mostradas en estos mapas; y esa obesidad ha disparado además grandes aumentos en enfermedades cardíacas y diabetes al punto que un niño que nace hoy tiene una probabilidad de 1 en 3 de desarrollar diabetes. Y esta tasa ha crecido en la misma proporción que los niños que no caminan a la escuela, otra vez, debido a nuestros patrones de desarrollo.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
Y finalmente, está la cuestión del costo de vida. Quiero decir, ¿cuán asequible es continuar viviendo en los suburbios con los combustibles en alza? La expansión suburbana a tierras baratas, en los últimos 50 años, ya saben, las tierras baratas en las afueras, ha ayudado a generaciones de familias a disfrutar del sueño americano. Pero, cada vez más, los ahorros que prometía el "conduce hasta que encuentres un precio asequible", que es básicamente nuestro modelo, esos ahorros desaparecen si uno considera los costos del transporte. Por ejemplo, aquí en Atlanta, cerca de la mitad de los hogares tienen ingresos entre 20.000 y 50.000 al año. Y gastan 29% de sus ingresos en vivienda y 32% en transporte. Estas son cifras de 2005. Esto era antes de tener el galón (3.78 litros) a 4 dólares. Ya saben, nadie de veras calcula los costos de transporte. Y no van a bajar en el corto plazo.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Ya sea que uno ame la intimidad del verde de los suburbios o que odie sus centros comerciales sin alma, hay razones para emprender la remodelación. Pero, ¿es práctico? Creo que sí. June Williamson y yo hemos estado investigando este tema desde hace más de una década. Y encontramos más de 80 proyectos diferentes. Pero todos responden a la demanda del mercado. Lo que mueve al mercado en particular es: en primer lugar es el mayor desplazamiento demográfico. Todos tendemos a pensar los suburbios como ese lugar sumamente familiar. Pero eso en realidad ya no es así. Desde el 2000 2/3 de los hogares de los suburbios ya no tienen niños. Pero simplemente no hemos asimilado esta nueva realidad. Las razones de esto tienen mucho que ver con el predominio de dos grandes grupos demográficos: los Baby Boomers jubilados, y hay una brecha, La Generación X, que es una generación pequeña. que sigue teniendo hijos. Pero la Generación Y todavía ni llega a la edad de ser padres. Ellos son la otra gran generación.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Y como resultado de eso los demógrafos predicen que para el 2025 del 75% al 85% de los nuevos hogares no tendrán hijos. Y las investigaciones de mercado, de consumidores, preguntando a los Boomers y a la Generación Y qué les gustaría, a dónde les gustaría vivir, nos dicen que va a haber una gran demanda, y ya lo estamos viendo, de estilos de vida más urbanos en los suburbios. Que, básicamente, los Boomers quieren envejecer en "casa", y la Generación Y quisiera vivir un estilo de vida urbano, pero la mayoría de los empleos continuarán estando fuera, en los suburbios.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
La otra gran dinámica de cambio es simplemente el rendimiento del asfalto sub-utilizado. Siempre he pensado que sería un gran nombre para una banda de rock alternativo. Pero los constructores lo usan generalmente para referirse a estacionamientos en desuso. Y los suburbios tienen muchos. Cuando se construyeron los suburbios de posguerra en las tierras económicas lejos del centro, tenía sentido construir estacionamientos de superficie. Pero estos sitios ahora han sido dejados de lado una y otra vez a medida que continuamos extendiéndonos. Y hoy tienen una ubicación relativamente céntrica. Ya no tiene sentido. Esa tierra tiene más valor que el de simple estacionamiento. Hoy tiene más sentido volver atrás poner un entarimado y construir en esos sitios. Entonces, ¿qué hacer con un centro comercial muerto o las oficinas vacías? Todo tipo de cosas. En una economía lenta como la nuestra volver a habitar es una de las estrategias más populares.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Esto es un centro comercial muerto en St. Louis que ha sido transformado en espacio de arte. Ahora es el hogar de talleres de artistas, grupos teatrales y compañías de danza. Ya no tributa tantos impuestos como antes. Pero está al servicio a su comunidad. Mantiene las luces encendidas. Se está volviendo, creo, una gran institución. Otros centros comerciales se han transformado en asilos de ancianos, en universidades, y en todo tipo de espacios de oficinas. También encontramos muchos ejemplos de grandes tiendas comerciales abandonadas que se han convertido en todo tipo de servicios a la comunidad también... muchas escuelas, iglesias, y muchas bibliotecas como ésta.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
Esta era una pequeña tienda de comestibles, una tienda Food Lion que ahora es una biblioteca pública. Además, creo, mediante una hermosa reutilización adaptativa desmantelaron una parte del estacionamiento instalaron biofiltros para juntar y depurar el desagüe e hicieron muchas más aceras para conectar el vecindario. Y han convertido lo que era una simple tienda en una zona comercial en un espacio de reunión de la comunidad. Este es un pequeño centro comercial en forma de L en Phoenix, Arizona. En realidad todo lo que hicieron fue darle una buena mano de pintura, una tienda de comestibles gourmet y un restaurant en la antigua oficina de correos. Nunca subestimen el poder de la comida para cambiar un lugar y convertirlo en un destino. Ha tenido tanto éxito que ahora tomaron el frente de la calle. Y la publicidad inmobiliaria del barrio menta con orgullo: "A pocos pasos de Le Grande Orange", porque eso le da a sus vecinos lo que a los sociólogos les gusta llamar "un tercer lugar". Si la casa es el primer lugar y el trabajo el segundo, el tercer lugar es donde uno va a pasar el rato y hacer comunidad. Y, en especial, a medida que los suburbios se vuelven menos centrados en la familia y los hogares, hay una gran voracidad por más terceros lugares.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Las remodelaciones más espectaculares son en realidad las de la próxima categoría la próxima estrategia, volver a construir. Bien, durante el auge había varios proyectos de reconstrucción muy radicales en los que el edificio original era arrasado y se reconstruía todo el sitio con una densidad mucho más grande una suerte de compactos barrios urbanos de a pie. Pero algunos han pasado por etapas. Este es Mashpee Commons, la remodelación más antigua que encontramos. Y han ido, a lo largo de 20 años, construyendo urbanizaciones sobre sus estacionamientos. Así, la foto en blanco y negro muestra el centro comercial en los años 60. Y luego los mapas de arriba muestran su transformación gradual en un pueblito más compacto y multiuso, en Nueva Inglaterra, y hay planos que ya han sido aprobados para conectarlo con los barrios residenciales a través de las arterias y hacia el otro lado. Así, a veces por etapas. A veces es todo de una vez.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
Aquí hay otro proyecto de construcción en estacionamientos, un conjunto de oficinas en las afueras de Washington D.C. Cuando Metrorail expandió el tránsito a los suburbios y abrió una estación en las cercanías de este sitio los propietarios decidieron construir un nuevo estacionamiento y por encima del terreno una nueva calle principal, varios apartamentos, y condominios a la vez que mantuvieron las oficinas existentes. Este es el sitio en 1940. Era sólo una pequeña granja el pueblo de Hyattsville. Para 1980 había sido subdividida en un gran centro comercial de un lado y el conjunto de oficinas al otro. Y luego un espacio intermedio para una biblioteca y una iglesia en el extremo derecho. Hoy, el tránsito, la calle principal y las nuevas casas todo ha sido construido. Finalmente, espero que las calles se extiendan en una reconstrucción del centro comercial. Ya se han anunciado planes para la construcción de esos apartamentos sobre el centro comercial que será remodelado. El tránsito es un gran conductor de la remodelación. Así es como se verá. Pueden verse los nuevos condominios en medio de las oficinas, el espacio público y la calle principal.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Este es uno de mis favoritos: Belmar. Creo que han construido un lugar atractivo aquí y han empleado solo construcción ecológica. Hay paneles fotovoltaicos en los tejados así como turbinas de viento. Este era un centro comercial muy grande en un superbloque de 100 acres (1/2 km2). Ahora son 22 bloques urbanos transitables con calles públicas, 2 parques públicos, 8 líneas de bus y varios tipos de vivienda. Y le ha dado realmente a Lakewood, Colorado, el centro que este suburbio nunca tuvo. Aquí estaba el centro comercial en su apogeo. Los bailes de fin de año eran en el centro comercial. Les encantaba el lugar. Este es el sitio en 1975 con el centro comercial. Para 1995 el centro comercial había muerto. La tienda por departamentos se mantuvo. Y lo hemos visto en muchos casos. Las tiendas por departamentos tienen varios pisos; están mejor construidos. Son fáciles de reacondicionar. Pero los de un piso... son historia.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Este es el proyecto de construcción. Este proyecto, creo, está muy bien integrado con los barrios existentes. Provee 1.500 viviendas con la opción de un estilo de vida más urbano. Hay construidos unos 2/3 ahora. Así es como se ve la calle principal. Tiene mucho éxito. Y ha hecho que 8 de los 13 centros comerciales regionales de Denver tengan ahora, o anuncien planes de remodelación. pero es importante observar que toda esta remodelación no está ocurriendo... no vienen las topadoras y arrasan la ciudad. No, hay lugares para caminar en lugares donde hay propiedades sub-utilizadas. Y así la gente tiene más opciones. Pero no se quitan alternativas.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Pero además no alcanza con crear zonas para caminar. Se quiere lograr además una transformación más sistemática. Necesitamos remodelar los corredores propiamente dichos. Este es uno que ha sido remodelado en California. Tomaron la franja comercial que aparece en las imágenes en blanco y negro de abajo y construyeron un boulevard que se ha vuelto la calle principal de ese pueblo. Y pasó de ser una zona fea, insegura e indeseable para volverse hermosa, atractiva y tener cierto prestigio. Esperamos comenzar a verlo... Ya construyeron la municipalidad, atrajeron a dos hoteles. Me puedo imaginar viviendas hermosas en esa zona sin talar otro árbol. Así que hay muchas cosas geniales. Pero me encantaría ver más corredores remodelados.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Pero el aumento de densidad no va a funcionar en todos lados. A veces volver al verde es realmente la mejor respuesta. Hay mucho que aprender de casos exitosos de financiamiento agrícola en ciudades como Flint en Michigan. Hay, además, un movimiento creciente de agricultura suburbana... una suerte de encuentro entre los jardines de la victoria e internet. Pero quizá uno de los aspectos más importantes del reverdecimiento sea la oportunidad de restaurar la ecología local; como en este ejemplo en las afueras de Minneapolis. Cuando murió el centro comercial la ciudad recuperó los humedales propios de la región; creando terrenos con vista al lago que luego atrajeron inversión privada, la primera inversión privada en este barrio de bajos ingresos en más de 40 años. Se las ingeniaron para recuperar, al mismo tiempo, la ecología y la economía local. Este es otro ejemplo de regreso a lo verde. Funciona también en mercados muy fuertes. Este es en Seattle está en el estacionamiento de un centro comercial adyacente a una nueva parada de transporte. Y la línea ondulante es un sendero que bordea un riachuelo, que ahora está a cielo abierto. El riachuelo estaba canalizado bajo el estacionamiento. Pero volver a poner los riachuelos al aire libre mejora mucho la calidad de sus aguas y contribuye al hábitat.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Les he mostrado algunos casos de la primera generación de remodelaciones. ¿Qué viene ahora? Creo que tenemos tres desafíos para el futuro. El primero es planear la remodelación de manera mucho más sistemática a escala metropolitana. Tenemos que poder identificar las áreas verdes que necesitan ser recuperadas. ¿Dónde deberíamos remodelar? ¿Y dónde deberíamos promover se habite de nuevo? Esta diapositiva muestra dos imágenes de un proyecto más grande que estamos tratando de hacer para Atlanta. Dirigí un equipo al que se le pidió imaginar Atlanta dentro de 100 años. Y decidimos tratar de invertir la espiral con tres movimientos simples... costosos, pero simples. Primero, en 100 años, tránsito en las principales vías férreas y calles. Segundo, en 100 años, 300 metros de separadores en todos las vías de flujo. Es un tanto extremo pero tenemos un pequeño problema con el agua. En 100 años las subdivisiones que terminen muy cerca del agua o muy lejos del tránsito no serán viables. Por eso creamos la "transferencia de acre ecológico" para transferir derechos de desarrollo a las vías de tránsito y permitir reverdecer esas subdivisiones previas para la producción de alimentos y energía,
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
Así, el segundo desafío es mejorar la calidad del diseño arquitectónico de las remodelaciones. Y termino con esta imagen de democracia en acción. Esta protesta tiene lugar en una remodelación en Silver Springs, Maryland, sobre pasto artificial. Ahora bien, a menudo se tilda a las remodelaciones de ser ejemplos de centros artificiales; de urbanismo instantáneo. Y no sin razón; hay pocas cosas menos auténticas que pasto artificial. Tengo que decir que son lugares muy híbridos. Son nuevos, pero intentan parecer antiguos. Tienen paisajes urbanos pero estacionamientos suburbanos. Sus poblaciones son más diversas que en los suburbios típicos, pero son menos diversos que las ciudades. Y son lugares públicos, pero administrados por compañías privadas. Y ya su mera apariencia como en el caso del pasto artificial, me hace estremecer. Ya saben, quiero decir, estoy feliz de que el urbanismo haga su trabajo. El hecho de que surjan protestas significa en realidad que la planificación de manzanas, calles y espacios públicos, con sus imperfecciones, son todavía un asunto importante. Pero tenemos que mejorar la arquitectura.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
El desafío final es para cada uno de Uds. Quiero que se unan a la protesta y comiencen a exigir más espacios sustentables suburbanos... más lugares sustentables, y punto. Pero culturalmente tendemos a pensar que las ciudades deberían ser dinámicas, y esperamos eso. Pero parece que asumimos que los suburbios deberían permanecer congelados cualquiera sea la forma adolescente que adoptaron al nacer. Es tiempo de hacerlos crecer. Por eso quiero que Uds. apoyen los cambios de planeamiento la disminución vial, las mejoras de infraestructura y las remodelaciones que llegarán pronto en un barrio cerca suyo.
Thank you.
Gracias.