In den letzten 50 Jahren haben wir Vorstädte mit vielen ungewollten Folgen gebaut. Ich werde über einige dieser Folgen sprechen und eine ganze Menge wirklich interessanter Projekte zeigen, die ich für fantastische Gründe halte, wirklich optimistisch zu sein, dass das grosse Entwurfs und Entwicklungsprojekt der nächsten 50 Jahre die Umnutzung der Vorstädte sein wird. Sei es die Sanierung sterbender Malls oder die Wiederbelebung toter Big Boxen oder die Wiederherstellung von Feuchtbiotopen aus Parkflächen, Tatsache ist, die wachsende Anzahl leerer oder leistungsschwacher Verkaufsgelände überall im Umland geben uns in Wirklichkeit eine gewaltige Chance jetzt unsere am wenigsten nachhaltigen Landschaften zu nehmen und sie in nachhaltigere Orte zu verwandeln. Dabei haben wir die Möglichkeit mehr Wachstum in bereits existierende Gemeinden zu lenken, die eine Ankurbelung brauchen könnten, und die Infrastruktur bereits besitzen, anstatt weiter Bäume zu fällen und den Grünflächen an den Rändern aufzureissen.
In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
Warum ist das wichtig? Ich denke, da gibt es mehrere Gründe. Ich werde nicht ins Detail gehen, aber einige erwähnen. Nur vom Blickpunkt des Klimawandels aus gesehen, hat der durchschnittliche amerikanische Städter ein Drittel des CO“-Fussabdrucks eines durschnittlichen Vorstädters, vor allem weil die Vorstädter viel mehr Autofahren und wer in freistehenden Gebäuden wohnt, hat viel mehr Fassadenfläche, die Energie verliert. Also strikt von der Klimanwandelsperspektive aus gesehen, sind Städte schon ziemlich grün. Die grosse Chance den CO2-Ausstoss zu verringern besteht in Wirklichkeit darin, die Vorstädte zu urbanisieren. Die vielen Fahrten, die wir zu den Vorstädten unternahmen, haben die Anzahl Meilen, die wir fahren, verdoppelt. Es hat unsere Abhängigkeit vom ausländischen Erdöl gesteigert, trotz der Errungenschaften auf dem Feld der Treibstoffeffizienz. Wir fahren einfach viel mehr, wir waren nicht in der Lage technisch nachzukommen.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
Das Gesundheitswesen ist ein weiterer Grund eine Umnutzung in Betracht zu ziehen. Forscher am CDC und andere Institutionen koppeln immer mehr Vorstadtentwicklungsmuster mit sesshaften Lebensweisen. Und die wurden wiederum in Verbindung gebracht mit der bedenklich wachsenden Rate der Fettleibigkeit, was ihr in diesen Karten sehen könnt, das Fettleibigkeit löst ebenfalls eine grosse Erhöhung von Herzkrankheiten und Diabetes aus, bis zum Punkt, dass ein Kind, das heute geboren wird, eine Wahrscheinlichkeit von 1:3 hat, Diabetes zu bekommen. Und diese Rate wuchs zusammen mit der Rate der Kinden, die nicht mehr zur Schule laufen, dies wiederum wegen Vorstadtentwicklungsmuster.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
Und dan letzlich – die Frage der Erschwinglichkeit. Ich meine, wie erschwinglich ist es, weiterhin in Vorstädten zu leben, mit steigendem Benzinpreis? Die Vorstadtexpansion zu billigem Land der letzten 50 Jahre– Sie kennen das billige Land an den Rändern– hat Generationen dazu verholfen, den amerikanischen Traum zu leben. Aber immer mehr werden die Ersparnisse nach dem fahre-so-lange-bis-du-es-dir-leisten-kannst– was im Grunde unser Model ist– diese Ersparnisse negieren, wenn man die Transportkosten berücksichtigt. Zum Beispiel hier in Atlanta etwa die Hälfte der Hauhalte verdienen etwa 20 000 bis 50 000 pro Jahr. Und sie geben 29 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus und 32 Prozent für Transport. Das sind Statistiken von 2005. Das ist bevor der Preis auf 4 Dollar pro Gallon gestiegen ist. Wisst ihr, keiner von uns rechnet seine Transportkosten wirklich aus. Und es wird nicht weniger in nächster Zeit.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
Ob man die begrünte Ruhe der Vorstadt mag oder die seelenlosen Commercial Strips hasst, es gibt Gründe warum es wichtig ist zu Sanieren. Aber ist es machbar? Ich denke schon. June Williamson und ich haben über das Thema seit über einem Jahrzehnt geforscht. Und wir haben über 80 mannigfaltige Projekte gefunden. Aber sie sind alle vom Markt bestimmt. Und was den Markt antreibt ist vor allem– Nummer eins ist der grosse demographische Umwälzung. Ich tendieren alle dazu zu denken, dass die Vorstädte sehr auf Familien fokussierte Orte sind. Aber das ist nicht mehr der Fall. Seit 2000 sind schon 2/3 der Haushalte in den Vorstädten kinderlos. Wir haben einfach noch nicht mit der Realität aufgeholt. Die Gründe dafür haben viel mit der Dominanz der jetzigen zwei grossen demographischen Gruppen zu tun. Die Babyboomer gehen in Rente und dann ist da ein Loch. Generation X, ist eine kleine Generation. Sie haben noch Kinder. Aber Generation Y hat noch nicht das Alter zum Kinderkriegen erreicht. Sie sind die andere grosse Generation.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
Und daraus resultiert, dass Demographen voraussagen, dass in 2005 75 bis 85 Prozent der neuen Haushalte keine Kinder haben werden. Und die Marktforschung, Konsumentenforschung, hat die Boomers und die Gen Y gefragt was sie haben möchten, wie sie leben möchten, und sagen uns dass es eine grosse Nachfrage geben wird– und wir sehen das schon– nach urbanerem Lebenstil innerhalb Vorstädte. Im Grunde wollen die Boomer am gleichen Ort alt werden und die Gen Y leben gerne einen urbanen Lebenstil aber die meisten ihrer Jobs werden immer noch in den Vorstädten sein.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
Die andere grosse Dynamik des Wandels ist die schiere Performance des leistungsschwachen Asphalts. Ich denke es wäre ein toller Name Für eine Indierockband. Aber Developer benutzen es generell für unterbenutzte Parkplätze. Und die Vorstädte sind voll von denen. Als die Nachkriegsvorstädte gebaut wurden, auf dem billigen Land draussen, weg von der Innenstadt, ergab es Sinn Oberirdische Parkplätze zu bauen. Aber diese Gelände wurden übersprungen und wieder übersprungen und wir haben einfach weiter gesprawlt. Und jetzt haben sie eine ziemlich zentrale Lage. Und es macht nicht mehr länger Sinn. Dieses Land ist mehr wert als nur oberirdische Parkplätze. Es macht jetzt Sinn zurück zu gehen ein Deck zu bauen und aufzustocken auf diesen Gelände. Was macht man denn mit einer toten Mall? Ein toter Büropark? Es hat sich heruasgestelt, alles mögliche. In einer langsamen Wirtschaft, wie die unsere, Wiederbeleben ist eine der populären Strategien.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
Das hier war eine tote Mall in St. Louis, der als Kunstraum wiederbelebt worden ist. Es beherbergt jetzt Kunstateliers, Theatergruppen, Tanztruppen. Es bringt nicht so viel Steuer ein wie einst. Aber es dient der Gesellschaft. Und lässt das Licht brennen. Es wird, denke ich, zu einer grossartigen Institution. Andere Malls wurden wiederbelebt als Pflegeheime, als Universitäten, und alle möglichen Büroflächen. Wir haben auch eine Menge Beispiele für tote Big Boxen gefunden, die in alle möglichen sozialen Einrichtungen umgewandelt worden sind, viele Schulen, viele Kirchen, und viele Bibliotheken, wie diese hier.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
Das war ein kleines Lebensmittelgeschäft, ein Food Lion Lebensmittelgeschäft, der jetzt eine öffentliche Bibliothek ist. Zur schönen Umnutzung dazu haben sie einige Parkplätze aufgerissen und Biofilter integriert um das Abwasser zu klären, sie haben viele Bürgersteige gebaut um die Nachbarschaft anzubinden. Und sie haben aus einem Geschäft entlang einer Geschäftsstrasse, ein sozialer Treffpunkt gemacht. Das hier ist ein kleiner L-förmiger Shopping Center. in Phoenix, Arizona. Alles was sie gemacht haben, war es neu anzustreichen, ein Feinkostgeschäft, und ein Restaurant in der alten Poststelle installiert. Unterschätzt niemals die Macht von Essen einen Platz zu umzuwandeln und es zu einem Ziel zu machen. Sie sind so erfolgreich, dass sie auch die gegenüberliegende Strassenseite übernommen haben. Und die Immobilienplakate in der Nachbarschaft verkünden alle stolz, "In fussläufiger Entfernung zu La Grande Orange" weil es die Nachbarschaft mit damit versorgt, was Soziologen den "dritten Ort" nennen. Wenn das Zuhause der erste Ort ist, und der Arbeitsplatz der zweite, ist der dritte Ort wo man hingeht um abzuhängen und die Gesellschaft zu stärken. Und vor allem da die Vorstädte nun weniger auf Familien fokussieren, auf die Familienhaushalte, ist da eine echte Nachfrage nach mehr dritte Orte.
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
So sind die dramatischsten Umnutzungen sind die der nächsten Kategorie, die nächste Strategie, Neuentwicklung. Jetzt, während dem Boom waren mehrere wirklich dramatische Umnutzungsprojekte umgetzt worden, wo das Originalgebäude abgerissen worden ist und das gesamte Gelände mit viel höherer Dichte und als eine Art kompakte, fussläufige urbane Nachbarschaft wiedergebaut worden ist. Aber manche von ihnen sind stufenweise erfolgt. Das ist Mashpee Commons, die älteste Umnutzung, die wir gefunden haben. Und stufenweise, über die letzten 20 Jahre, wurde Städtebau auf den Parkplätzen gemacht. Die Schwarzweissbilder zeigen den einfachen 60er Jahre Shopping Center. Und die Karte darüber zeige seine graduelle Transformation zu einem kompakten gemischten New England Dorf und es hat Pläne, die jetzt bewilligt worden sind, um es an die neue Wohnnachbarschaft über die Hauptverkehrsader auf der anderen Seite anzuschliessen. Wisst ihr, manchmal ist es graduell. Manchmal alles auf ein Mal.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
Das ist ein anders Auffüllungprojekt auf Parkplätzen, der hier ist ein Büro Park ausserhalb von Washington D.C. Als Metrorail seine Anbindung bis zu den Vorstädten erweitert hat und eine Haltestelle in der Nähe des Geländers eröffnet hat, haben die Besitzer beschlossen ein neues Parkdeck zu bauen und auf der den oberirdischen Parkplätzen eine neue Hauptstrasse, mehrere Wohnungen, und Eigentumswohnungen zu bauen, während die bestehenden Bürogebäuden erhalten worden sind. Das ist das Gelände in 1940. Es war nur eine kleine Farm in dem Hyattsville Dorf. Um 1980 wurde es geteilt in eine grosse Mall auf einer Seite und ein Büropark auf der anderen. Und etwas Dämpfzone für eine Bibliothek und eine Kirche auf der entfernten rechten Seite. Heute wurde die Durchfahrt, die Hauptstrasse und die neuen Wohnhäuser alle gebaut. Und letztlich erwarte ich dass die Strassen ausgebaut werden durch die Neuentwicklung der Mall. Pläne wurden schon angekündigt, für eine ganze Menge solcher Gartenwohnungen über der neu zu entwickelnden Mall. Übergänge sind grosse Treiber der Umnutzung. Das ist es wie es aussieht. Man kann die neuen funky neuen Eigentumswohnungen sehen, zwischen den Bürogebäuden und den öffentlichen Raum und die neue Hauptstrasse.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
Das ist eines meines Lieblingsbeispiele, Belmar. Ich denke, sie haben wirklich einen attraktiven Ort geschaffen nur mit grünen Konstruktionen. Da sind massive Photovoltaikanlagen auf dem Dach, sowie Windturbinen. Das war eine sehr grosse Mall auf einem 100-acre Superblock. Es sind nun 22 fussläufige urbane Blocks mit öffentlichen Strassen, zwei öffentliche Parks, 8 Buslinien und eine Reihe unterschiedlicher Wohnhaustypen. Und so wurde Lakewood, Colorado die Innenstadt gegeben, die diese Vorstadt nie hatte. Das ist die Mall zu seiner Blütezeit. Es wurden Abifeiern in der Mall gefeiert, sie liebten diese Mall. Das ist das Gelände 1975 mit der Mall. 1995 starb die Mall. Das Kaufhaus wurde erhalten. Und wir stellen fest, dass das oft so war. Die Kaufhäuser sind mehrstöckig; sie sind besser gebaut. Sie sind einfach neu anzupassen. Aber die einstöckigen.... sind wirklich Geschichte.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
Das ist ein ausgebautes Projekt. Dises Projekt, hat, wie ich denke, grosse Konnektivität zu den bestehenden Nachbarschaften. Es versorgt 1500 Haushalte mit der Option eines urbaneren Lebensstils. es sind jetz etwa 2/3 gebaut. So sieht die neue Hauptstrasse aus. Es ist sehr erfolgreich. Und es hat geholfen anzuregen, dass 8 von 13 regionalen Malls in Denver Pläne geäussert haben, umgenutzt zu werden. Aber es ist wichtig festzuhalten, das all diese Umnutzungen findet nicht so statt- dass nur Bulldozer kommen und die ganze Stadt platt machen. Nein, es sind Fussläfige Taschen, auf dem Gelände der unternutzten Grundstücke. Und es gibt manchen Menschen mehr Wahlmöglichkeiten. Aber es nimmt keine weg.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
Und es ist auch nicht wirklich genug, einfach nur fussläufige Taschen zu erschaffen. Man will auch mehr systematische Transformationen erreichen. Wir müssen also die Korridore selbst umnutzen. Dieses hier wurde in California umgenutzt. Sie haben den Cmmercial Strip genommen wie man auf den Schwarweissbildern sieht, und sie haben ein Bouevard gebaut, der zu einer eigenen Hauptstrasse wurde. Und es hat sich verwnandelt von einem hässlischen, unsicheren Ort, mit unerwünschten Adressen in eine wunderschöne attraktive, gediegene gute Adresse. I meine, jetzt hoffen wir dass wir anfangen es zu sehen– Sie haben schon das Rathaus gebaut und zwei Hotels angelockt. Ich könnte mir wunderschöne Hauserreihen vorstellen, die dort entlang laufen ohne einen anderen Baum zu fällen. Also gibt es da viele interessante Dinge. Aber ich würde es lieben mehr Korridore zu sehen, die umgenutzt werden.
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
Aber Verdichtung wird überall funktionnieren. Machmal wiederbegrünen ist wirklich die bessere Antwort. Es gibt eine Menge zu lernen von erfolgreichen Grundstückspekulationsprogramme in Städten wie Flint, Michigan. Es gibt auch eine bürgerliche suburbane Landwirtschaftsbewegung– eine Art Selbstversorgungsgarten trifft Internet. Aber vielleicht ist eine der wichtigsten Wiederbegrünungsaspekte die Chance die lokale Ökologie wiederherzustellen wie in diesem Beispiel ausserhalb von Minneapolis. Als der Shopping Center starb, hat die Stadt das ursprüngliche Feuchtgebiet wiederhergestellt, und Ufergrundstücke geschaffen, die ihrerseits Privatinvestoren angezogen haben, die erste private Investition in dieser sehr einkommensschwachen Nachbarschaft in über 40 Jahren. Sie haben es so geschafft die lokale Ökologie und die lokale Ökonomie gleichzeitig wiederherzustellen. Das ist ein weiteres Wiederbegrünungsbeispiel. Es mach in sehr starken Märkten Sinn. Dieser hier in Seattle ist auf dem Gelände eines Mall Parkplatzes neben einem neuer Transithaltestelle. Und die gewundene Linie ist ein Pfad an einem Bach entlang, der nun belichtet ist. Der Bach wurde von dem Parkplatz überdeckt. Aber unsere Bäche zu belichten verbessert wirklich ihre Wasserqualität und trägt zum Habitat bei.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
Ich habe euch einige der Umnutzungen der ersten Generation gezeigt. Was kommt als nächstes? Ich denke wir haben drei Herausforderungen für die Zukunft. Der erste ist die Umnutzung viel systematischer zu planen, im metropolitanen Massstab. Wir müssen in der Lage sein zu planen welche Gebiete wirklich wiederbegrünt werden sollen. Wo sollten wir neugestalten? Und wo sollten wir die Wiederbesiedlung fördern? Diese Slides zeigen einfach zwei Bilder eines grösseren Projekts die das für Atlanten angedacht haben. Ich habe ein Team geleitet, der angefragt worden ist, sich Atlanta in 100 Jahren vorzustellen. Und wir haben uns entschieden Sprawl rückgängig zu machen, durch drei einfache Massnahmen–teuer, aber einfach. Eins: in hundert Jahren Transit auf alle Haupteisenbahn und Strassenkorridoren. Zwei: in hundert Jahren Tausend Fuss Bufferzone um alle Fliesswasserkorridore. Es ist ein bisschen extrem, aber wir haben ein kleines Wasserproblem. In hundert Jahren werden Parzellen zu nahe am Wasser oder zu weit weg von Transit nicht überlebensfähig sein. Und so haben wir ein Öko-Acre Transfer erschaffen um Entwicklungsansprüche zu den Transitkorridoren zu übermitteln und die Wiederbegrünung der früheren Parzellen für Lebensmittel und Energieproduktion zu ermöglichen.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
Die zweite Herausforderung ist die architektonische Entwurfsqualität der Umnutzungen zu steigern. Und ich schliesse mit diesem Bild der Demokratie in Aktion. Das ist ein Protest der auf einem Umnutzungsgelände in Silver Spring, Maryland stattfindet auf einem Kunstrasen. Nun Umnutzen werden oft beschuldigt falsche Stadtzentren und Instant Urbanismus zu sein Und nicht ohne Grund: unechter als Kunstrasen geht es wirklich nicht. Ich muss sagen, das sind sehr hybride Plätze. Sie sind neu, versuchen aber alt auszusehen. Sie haben urbane Strassenlandschaften, aber suburbane Parkradien. Ihre Einwohner sind unterschiedlichen als typisch vorstädtisch, aber sie sind weniger divers als Städte. Und sie sind öffentliche Plätze, die jedoch von privaten Firmen verwaltet werden. Und nur die Oberflächenerscheinung ist– wie der Kunstrasen hier– lässt mich zusammenzucken. Wisst ihr, Ich meine, ich bin froh dass die Urbanisierung ihren Job macht. Der Fakt, dass ein Protest stattfindet bedeutet wirklich dass die Anordnung der Blöcke, die Strassen und Blöcke, die Einbindung der öffentlichen Plätze, so sehr sie auch ein Kompromiss sind, wirklich eine tolle Sache sind. Aber wir müssen die Architektur besser hinbekommen.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
Die letzte Herausforderung ist für euch alle. Ich möchte, dass ihr dem Protest beitretet und anfängt nachhaltigere suburbane Orte zu verlangen– mehr nachhaltige Orte, Punkt. Aber kulturell tendieren wir dazu zu denken, dass Stadtzentren dynamisch sein sollen und wir erwarten das. Aber wir scheinen die Erwartung zu haben dass die Vorstädte für immer so eingefroren sein sollen, egal in welcher adoleszenten Form sie erschaffen worden sind. Es ist Zeit, sie aufwachsen zu lassen. Ich möchte, dass ihr alle Umzonierungen unterstützt, die Strassenverminderung, die Verbesserung der Infrastruktur und die Umnutzungen, die bald zu einer Nachbarschaft in eurer Nähe kommen werden.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
Danke.
Thank you.