في السنوات ال 50 الماضية , لقد تم بناء الضواحي مع الكثير من العواقب غير المقصودة. و سأتحدث عن بعض من تلك العواقب وسأقدم قليلاً من المشاريع المثيرة حقاً للأنتباه أعتقد أنها تعطينا أسباب هائلة في أن نكون متفائلين حقاً ان مشروع التصميم و التطوير الكبير لل50 سنة المقبلة سيكون لإنماء الضواحي . سواء كان ذلك إعادة تطوير مراكز التسوق الميتة أو إعادة تأهيل متاجر الصناديق الكبيرة الميتة أو إعادة إعمار الأراضي الرطبة خارج مواقف السيارات أعتقد أن الحقيقة هي , أن العدد المتزايد للمواقع الخالية وذات الأداء الضعيف , خاصة , مواقع البيع بالتجزئة في جميع أنحاء الضواحي يعطينا فرصة هائلة لاخذ أقل الأماكن إستدامة في الوقت الراهن وتحويلها إلى لأماكن أكثر إستدامة. وفي هذه العملية , ما يتاح لنا أن نفعل هو إعادة توجيه الكثير من نمونا وتقديمها للمجتمعات القائمة التي قد تستخدم لتطوير , وتأسيس البنية التحتية , بدلا من الاستمرار في قطع الاشجار وتمزيق من المساحات الخضراء في الضفاف.
In the last 50 years, we've been building the suburbs with a lot of unintended consequences. And I'm going to talk about some of those consequences and just present a whole bunch of really interesting projects that I think give us tremendous reasons to be really optimistic that the big design and development project of the next 50 years is going to be retrofitting suburbia. So whether it's redeveloping dying malls or re-inhabiting dead big-box stores or reconstructing wetlands out of parking lots, I think the fact is the growing number of empty and under-performing, especially retail, sites throughout suburbia gives us actually a tremendous opportunity to take our least-sustainable landscapes right now and convert them into more sustainable places. And in the process, what that allows us to do is to redirect a lot more of our growth back into existing communities that could use a boost, and have the infrastructure in place, instead of continuing to tear down trees and to tear up the green space out at the edges.
إذن لماذا هذا مهم؟ أعتقد أن هناك عدد من الأسباب. وانا لن أدخل في التفاصيل , ولكن هذا غيض من فيض. فقط من منظور تغير المناخ , متوسط ساكن المناطق الحضرية في الولايات المتحدة نحو ثلث انبعاثات الكربون لمتوسط ساكن في الضواحي , لأن معظمهم من سكان الضواحي يقودون كثيرا , ويعيشون في مبان منفصلة , لديك الكثير من السطح الخارجي لتسريب الطاقة لذا بدقة من منظور تغير المناخ , المدن هي بالفعل الأخضر نسبيا. الفرصة كبيرة للحد من انبعاثات غازات الدفيئة هي في الواقع في التحضر الضواحي. كل هذه القيادة التي كنا نقودها في الضواحي لقد ضاعفنا مقدار مانسيره من اميال وذلك يزيد اعتمادنا على النفط الأجنبي على الرغم من المكاسب في كفاءة الوقود. نحن فقط نقود أكثر، لم تكن لدينا القدرة على مواكبة تكنولوجيا.
So why is this important? I think there are any number of reasons, and I'm just going to not get into detail but mention a few. Just from the perspective of climate change, the average urban dweller in the U.S. has about one-third the carbon footprint of the average suburban dweller, mostly because suburbanites drive a lot more, and living in detached buildings, you have that much more exterior surface to leak energy out of. So strictly from a climate change perspective, the cities are already relatively green. The big opportunity to reduce greenhouse gas emissions is actually in urbanizing the suburbs. All that driving that we've been doing out in the suburbs, we have doubled the amount of miles we drive. It's increased our dependence on foreign oil despite the gains in fuel efficiency. We're just driving so much more; we haven't been able to keep up technologically.
الصحة العامة هو سبب آخر للنظر في التحضر. الباحثون في مركز السيطرة على الأمراض وغيرها من الأماكن ربطوا بنحو متزايد أنماط التنمية في الضواحي مع أنماط الحياة المستقرة. ثم ارتبطت تلك مع تحذيرات مزعجة من تزايد معدلات البدانة , يظهر في هذه الخرائط هنا , وأن السمنة ايضا أظهرت تأثير كبير للزيادات في أمراض القلب ومرض السكري إلى النقطة حيث الطفل الذي يولد اليوم لديه فرصة واحدة في ثلاثة للأصابة مرض السكري. وكان هذا المعدل المتصاعد هو نفس المعدل لاحتمال أن الأطفال لا يمشون إلى المدرسة بعد الآن , مرة أخرى , وذلك بسبب أنماط التنمية لدينا.
Public health is another reason to consider retrofitting. Researchers at the CDC and other places have increasingly been linking suburban development patterns with sedentary lifestyles. And those have been linked then with the rather alarming, growing rates of obesity, shown in these maps here, and that obesity has also been triggering great increases in heart disease and diabetes to the point where a child born today has a one-in-three chance of developing diabetes. And that rate has been escalating at the same rate as children not walking to school anymore, again, because of our development patterns.
ثم هناك أخيرا -- هناك مسألة القدرة على تحمل التكاليف. أعني , كيف تتحمل التكاليف على مواصلة العيش في الضواحي مع ارتفاع أسعار الغاز؟ توسع الضواحي على الأراضي الرخيصة , على مدى السنوات ال 50 الماضية -- كنت تعرف من الأراضي الرخيصة على الحافة -- وقد ساعد أجيال من العائلات أن تتمتع بالحلم الأميركي. ولكن على نحو متزايد , القروض مكنت الجميع من اقتناء سيارة حينما تستطيع تحمل التكاليف -- الذي هو أساسا نموذجنا -- وقضت هذه العملية على مدخرات العائلات عند النظر في تكاليف النقل. على سبيل المثال , هنا في اتلانتا , ما يقرب من نصف الأسر جعل بين 20000 و 50000 في السنة. وأنها تنفق 29 في المئة من دخلها على السكن و 32 في المئة على وسائل النقل. أعني , أن هذه أرقام 2005 . هذا قبل أن نصل حتى أربعة دولارات للغالون. كما تعلمون , لا أحد منا يميل أن يحسب تكاليف النقل لدينا. وهي لن تتناقص في أي وقت قريب.
And then there's finally -- there's the affordability question. I mean, how affordable is it to continue to live in suburbia with rising gas prices? Suburban expansion to cheap land, for the last 50 years -- you know the cheap land out on the edge -- has helped generations of families enjoy the American dream. But increasingly, the savings promised by drive-till-you-qualify affordability -- which is basically our model -- those savings are wiped out when you consider the transportation costs. For instance, here in Atlanta, about half of households make between $20,000 and $50,000 a year, and they are spending 29 percent of their income on housing and 32 percent on transportation. I mean, that's 2005 figures. That's before we got up to the four bucks a gallon. You know, none of us really tend to do the math on our transportation costs, and they're not going down any time soon.
إذا كنت تحب الخصوصية في الضواحي أو كنت تكره انها شرائح تجارية بلا روح , وهناك أسباب لماذا من المهم أن نحدث تلك المناطق ولكن هل هو عملي - هذا الحل - ؟ أعتقد أنه كذلك. جون وليامسون وأنا بحثننا في هذا الموضوع لأكثر من عقد من الزمان. ولقد وجدنا أكثر من 80 من المشاريع المتنوعة. ولكنهم المشاريع - بأكملها - مرتبطة بالسوق تماما وحركته ما الذي يحرك السوق على وجه الخصوص -- رقم واحد هو تحولات ديموغرافية رئيسية. ونحن نميل جميعا إلى التفكير في الضواحي وهي الاماكن التي تركز عليها الاسر ولكن في الحقيقة هذا ليس ما يحدث بعد الآن. منذ عام 2000 , بالفعل ثلثي الأسر في الضواحي لم يكن لديهم أطفال . نحن فقط لم نتواكب مع واقع هذا. ان سبب هذا مرتبط تماما بسيطرة اكبر مجموعتين ديموغرافيتين في الوقت الراهن , من مواليد التقاعد , ثم هناك فجوة , الجيل س , الذي هو جيل صغير. انهم لا يزالون اطفال. لكن جيل ص لم تبدأ حتى بسبب ارتفاع عمر انجاب الاطفال انهم الجيل الكبير الآخر.
Whether you love suburbia's leafy privacy or you hate its soulless commercial strips, there are reasons why it's important to retrofit. But is it practical? I think it is. June Williamson and I have been researching this topic for over a decade, and we've found over 80 varied projects. But that they're really all market driven, and what's driving the market in particular -- number one -- is major demographic shifts. We all tend to think of suburbia as this very family-focused place, but that's really not the case anymore. Since 2000, already two-thirds of households in suburbia did not have kids in them. We just haven't caught up with the actual realities of this. The reasons for this have a lot to with the dominance of the two big demographic groups right now: the Baby Boomers retiring -- and then there's a gap, Generation X, which is a small generation. They're still having kids -- but Generation Y hasn't even started hitting child-rearing age. They're the other big generation.
وذلك نتيجة لذلك , ويتوقع خبراء الديموغرافيا ذلك من خلال 2025 , 75 حتي 85 في المئة من الأسر الجديدة لن يكون لديهم اطفال. وأبحاث السوق وبحوث المستهلك , نطلب من جيل الطفرة السكانية والجيل ص ما هو عليه سوف يحلو لهم , ما يودون العيش في , يخبرنا انه سيكون هناك مطالبة كبيرة ونحن نشهدها بالفعل -- لمزيد من أنماط الحياة الحضرية في الضواحي. جيل الطفرة السكانية التي أساسا تريد أن تكون قادرة على السن في مكان , وسيكون الجيل ص يرغبون في العيش بأسلوب الحياة الحضرية , ولكن معظمهم ستكون وظائفهم ستستمر في ان تكون خارج الضواحي.
So as a result of that, demographers predict that through 2025, 75 to 85 percent of new households will not have kids in them. And the market research, consumer research, asking the Boomers and Gen Y what it is they would like, what they would like to live in, tells us there is going to be a huge demand -- and we're already seeing it -- for more urban lifestyles within suburbia. That basically, the Boomers want to be able to age in place, and Gen Y would like to live an urban lifestyle, but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
دينامية كبيرة أخرى من تغيير هو مجرد أداء الأداء الضعيف الأسفلت. أنا الآن اظل افكر في ان هذا سيكون إسما عظيما لفرقة موسيقى روك. ولكن للمطورين يستخدمونها عموما للإشارة إلى مواقف السيارات لا تستخدم بكثرة. والضواحي مليئة بهم. عندما تم بناء أول الضواحي ما بعد الحرب من على أرض رخيصة بعيدا عن وسط المدينة , فقد كان من المنطقي بناء فقط مواقف السيارات السطحية ولكن تلك المواقع وقد تم الآن تخطيها وتخطيها مرة أخرى , ولقد واصلنا لمجرد الامتداد. ولديهم الآن موقع مركزي نسبيا. أنه لم يعد له معنى. أن الأرض هي أكثر قيمة من مجرد سطح مواقف السيارات. فهو يجعل الشعور كالعودة الى الماضي بناء سطح السفينة , وبناء على تلك المواقع. فماذا ستفعل مع سوق ميت ، بمكتب ميت ؟ كما تبين , كل أنواع الأشياء. في اقتصاد بطيء مثل بلدنا , إعادة الاستيطان هو واحدة من استراتيجيات أكثر شعبية.
The other big dynamic of change is the sheer performance of underperforming asphalt. Now I keep thinking this would be a great name for an indie rock band, but developers generally use it to refer to underused parking lots -- and suburbia is full of them. When the postwar suburbs were first built out on the cheap land away from downtown, it made sense to just build surface parking lots. But those sites have now been leapfrogged and leapfrogged again, as we've just continued to sprawl, and they now have a relatively central location. It no longer just makes sense. That land is more valuable than just surface parking lots. It now makes sense to go back in, build a deck and build up on those sites. So what do you do with a dead mall, dead office park? It turns out, all sorts of things. In a slow economy like ours, re-inhabitation is one of the more popular strategies.
هذا كان سابقا مركز تسوق ميت في سانت لويس وكان هذا إعادة توطينه كفضاء للفن. انها الآن موطنا لاستوديوهات الفنانين , الفرق المسرحية والفرق الرقص. انها لاتسحب من العائد الضريبي كما كانت من قبل. ولكنها لخدمة مجتمعها. انها حفظ الاضواء على. انها أصبحت , كما أعتقد , وهي مؤسسة كبيرة حقا. وتم أعادة توطين مراكز تسوق اخرى كدور تمريض، كجامعات، وكما كل مجموعة متنوعة من المساحات المكتبية. كما وجدنا الكثير من الأمثلة سلاسل المتاجر الكبرى الميتة حولت إلى جميع أنواع الاستخدامات التي تخدم المجتمع وكذلك -- الكثير من المدارس , والكثير من الكنائس والكثير من المكتبات مثل هذه.
So this happens to be a dead mall in St. Louis that's been re-inhabited as art-space. It's now home to artist studios, theater groups, dance troupes. It's not pulling in as much tax revenue as it once was, but it's serving its community. It's keeping the lights on. It's becoming, I think, a really great institution. Other malls have been re-inhabited as nursing homes, as universities, and as all variety of office space. We also found a lot of examples of dead big-box stores that have been converted into all sorts of community-serving uses as well -- lots of schools, lots of churches and lots of libraries like this one.
وكان هذا محل بقالة صغير , بقالة الأسد تخزين الطعام التي هي الآن مكتبة عامة. بالإضافة إلى , في اعتقادي , القيام بإعادة التكيف الجميلة , مزقوا بعض من أماكن وقوف السيارات , وضعت في (بايوسوايلس) لجمع وتنظيف الجريان السطحي , وضعت في الكثير من الأرصفة للتواصل مع الأحياء. وكانو قد احدثوا ما كان مجرد تخزين تجاري طويل المدى إلى مجتمع ضخم هذا مركز تسوق صغير على شكل لام في فينيكس , أريزونا. حقا كل ما فعلوه هو أنهم أعطوه معطفا جديدا من الطلاء مشرق , بأشكال خضر وفاكهه وضعوا مطاعما في مكتب البريد القديم. لا نقلل من قوة من المواد الغذائية لتحويل مكان حول وجعلها الوجهة. لقد كان ناجحا للغاية , ولقد اتخذت الآن هم على قطاع عبر الشارع. والإعلانات العقارية في حي تعلن بفخر جميعها "المشي على الأقدام مسافة جنيه غراندي البرتقالية" لأنها تمد جوارها بما يسميه علماء الاجتماع "مكان ثالث". إذا كان المنزل هو المكان الأول والعمل هو المكان الثاني , المركز الثالث حيث يمكنك الذهاب إلى تنشق الهواء وبناء المجتمع. وخصوصا الضواحي أصبحت أقل تركيزا على الأسرة , الاسر التي تسقر في المنازل , هناك جوع حقيقي عن أماكن ثالثة أكثر
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store, that is now a public library. In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse, they tore up some of the parking spaces, put in bioswales to collect and clean the runoff, put in a lot more sidewalks to connect to the neighborhoods. And they've made this, what was just a store along a commercial strip, into a community gathering space. This one is a little L-shaped strip shopping center in Phoenix, Arizona. Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint, a gourmet grocery, and they put up a restaurant in the old post office. Never underestimate the power of food to turn a place around and make it a destination. It's been so successful, they've now taken over the strip across the street. The real estate ads in the neighborhood all very proudly proclaim, "Walking distance to Le Grande Orange," because it provided its neighborhood with what sociologists like to call "a third place." If home is the first place and work is the second place, the third place is where you go to hang out and build community. And especially as suburbia is becoming less centered on the family, the family households, there's a real hunger for more third places.
لذلك التعديل التحديثي الأكثر دراماتيكية تلك هي حقا في الفئة المقبلة , الاستراتيجية المقبلة , إعادة التطوير. الآن , وخلال فترة الازدهار , كانت هناك عدة , مشاريع إعادة التطوير مثيرة حقا حيث المبنى الأصلي كشط من على الأرض والموقع بأكمله تم اعادة بناؤه في كثافة أكبر بكثير , كنوع من الدمج .. ويمكن المشي فيه ولكن لم يتم بعضها أكثر من ذلك بكثير من الإضافات. هذا هي الموسوعة ماشبي , أقدم الاماكن التي تم تحضيرها التي عثرنا عليها. وانها تدريجيا , على مدى السنوات ال 20 الماضية , بنيت بنمط متحضر على رأس لمواقف السيارات. حتى الصور بالأسود والأبيض تظهر مركز تسوق الستون قطاع البسيط ثم فوق ذلك خرائط عرض تحولها التدريجي الى الاتفاق , قرية متعددة الاستخدام في نيو انغلاند , والآن لديها خطط التي تمت الموافقة عليها من أجل أن تواصل إلى أحياء سكنية جديدة عبر الشريانية وعبر إلى الجانب الآخر. لذا , كما تعلمون , في بعض الأحيان انها تدريجية. في بعض الأحيان انها في كل مرة.
So the most dramatic retrofits are really those in the next category, the next strategy: redevelopment. Now, during the boom, there were several really dramatic redevelopment projects where the original building was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt at significantly greater density, a sort of compact, walkable urban neighborhoods. But some of them have been much more incremental. This is Mashpee Commons, the oldest retrofit that we've found. And it's just incrementally, over the last 20 years, built urbanism on top of its parking lots. So the black and white photo shows the simple 60's strip shopping center. And then the maps above that show its gradual transformation into a compact, mixed-use New England village, and it has plans now that have been approved for it to connect to new residential neighborhoods across the arterials and over to the other side. So, you know, sometimes it's incremental. Sometimes, it's all at once.
هذا هو مشروع آخر بدأت أعمال الحفر في مواقف السيارات , هذا واحد من مجمع المكاتب خارج واشنطن العاصمة عندما توسعت السكة الحديد العابر في الضواحي وفتحت محطة قريبة لهذا الموقع , قرر المالكين بناء سطح موقف جديد وتضاف له الكثير من السطوح فوقه شارع رئيسي جديد, عدة شقق و مباني شقق , مع الحفاظ على المباني المكتبية القائمة. هنا هو الموقع في 1940. انها مجرد مزرعة صغيرة في قرية (هياتسفيلي). بحلول عام 1980 كان يقسم في مول كبير على جانب واحد وموقف مكاتب من الجهة الأخرى. وبعد ذلك بعض المواقع المجهزة لمكتبة والكنيسة إلى أقصى اليمين. اليوم , المرور , الشارع الرئيسي والمساكن الجديدة تم بنأءهم . في نهاية المطاف , أتوقع أن الشوارع ستمتد على الأرجح من خلال إعادة تطوير مجمع للتسوق. وقد تم بالفعل الخطط المعلنة بالنسبة للكثير من تلك الشقق ذات الحدائق فوق مول لإعادة بنائه. المرور هو جزء كبير من التعديل التحديثي. هنا كما ترون. يمكنك رؤية انواع غير تقليدية من الشقق الجديدة في الفترات الفاصلة بين مباني المكاتب والأماكن العامة والشوارع الجديدة الرئيسية.
This is another infill project on the parking lots, this one of an office park outside of Washington D.C. When Metrorail expanded transit into the suburbs and opened a station nearby to this site, the owners decided to build a new parking deck and then insert on top of their surface lots a new Main Street, several apartments and condo buildings, while keeping the existing office buildings. Here is the site in 1940: It was just a little farm in the village of Hyattsville. By 1980, it had been subdivided into a big mall on one side and the office park on the other and then some buffer sites for a library and a church to the far right. Today, the transit, the Main Street and the new housing have all been built. Eventually, I expect that the streets will probably extend through a redevelopment of the mall. Plans have already been announced for a lot of those garden apartments above the mall to be redeveloped. Transit is a big driver of retrofits. So here's what it looks like. You can sort of see the funky new condo buildings in between the office buildings and the public space and the new Main Street.
هذا احد المفضلين لي , بلمار. أعتقد أنها بنيت حقا مكانا جذابا هنا واستخدمت فقط عن البناء الأخضر. هناك مجموعات ضخمة من صفائف خلايا كهروضوئية على الأسطح فضلا عن توربينات الرياح. وكان هذا مول كبير جدا مبنى ضخم جدا على مائة فدان. انه الآن 22 مربع سكني يمكن المشي فيها مع الشوارع العامة , اثنين من الحدائق العامة , وخطوط الحافلات ثمانية ومجموعة واسعة من أنواع المساكن. وذلك بالنظر الى انها حقا ليكوود بولاية كولورادو وسط المدينة أن هذا لم يكن ضاحية خاصة. هنا كان مول في القديم. كان لديهم حفلة موسيقية في مجمع للتسوق. أحبوا مجمعهم التجاري . حتى هنا في الموقع في 1975 مع مجمع للتسوق. بحلول عام 1995 , قد مات مركز التسوق. وقد تم الحفاظ على المتجر. وجدنا هذا كان صحيحا في كثير من الحالات. المتاجر ومتعدد الطوابق , انهم أفضل بناؤها. انهم من السهل أن تكون إعادة تكييفها. لكن الاشياء قصة واحدة... هذا هو حقا التاريخ.
This one is one of my favorites, Belmar. I think they really built an attractive place here and have just employed all-green construction. There's massive P.V. arrays on the roofs as well as wind turbines. This was a very large mall on a hundred-acre superblock. It's now 22 walkable urban blocks with public streets, two public parks, eight bus lines and a range of housing types, and so it's really given Lakewood, Colorado the downtown that this particular suburb never had. Here was the mall in its heyday. They had their prom in the mall. They loved their mall. So here's the site in 1975 with the mall. By 1995, the mall has died. The department store has been kept -- and we found this was true in many cases. The department stores are multistory; they're better built. They're easy to be re-adapted. But the one story stuff ... that's really history.
حتى هنا هو المتوقع في بناء خارج. هذا المشروع , كما أعتقد , لديه قدر هائلة على الترابط مع الاحياء القائمة. انها توفر 1500 مسكن مع خيار أسلوب حياة أكثر من تحضرا. تم بناء حوالي ثلثيها حتى الآن. هنا كيف الشارع الرئيسي الجديد يبدو. انها ناجحة جدا. وساعدت على تعجيل-- ثمانية من 13 مراكز إقليمية في دنفر الآن , أو أعلنت عن خطط , يتم تأهيلها ولكن من المهم أن نلاحظ أن كل هذا التحضر لا يدور حول -- جرافات تأتي وتحرث أسفل المدينة كلها. لا , انها لمصلحة المقدرة على السير على مواقع خيارات الاداء الضعيف وذلك بإعطاء الناس المزيد من الخيارات. ولكنها ليست اخذ الخيارات.
So here it is at projected build-out. This project, I think, has great connectivity to the existing neighborhoods. It's providing 1,500 households with the option of a more urban lifestyle. It's about two-thirds built out right now. Here's what the new Main Street looks like. It's very successful, and it's helped to prompt -- eight of the 13 regional malls in Denver have now, or have announced plans to be, retrofitted. But it's important to note that all of this retrofitting is not occurring -- just bulldozers are coming and just plowing down the whole city. No, it's pockets of walkability on the sites of under-performing properties. And so it's giving people more choices, but it's not taking away choices.
لكنه أيضا لا يكفي حقا لمجرد خلق مصلحة القدرة على المشي تريد أيضا محاولة للحصول على مزيد من التحول في النظام. نحن بحاجة إلى تأهيل أيضا الممرات نفسها. هذا هو احد المواقع التي تم تحديثه وتعديله في ولاية كاليفورنيا. وأخذوا قطاع التجاري يظهر في الصور بالأبيض والأسود أدناه , وقاموا ببناء شارع وأصبح هذا الشارع الرئيسي لمدينتهم. ويجري تحويله من مكان قبيح وغير آمن غير مرغوب فيه , ليصبح جميلا , جذابا , ومجموعة فخمة من العناوين الجيدة. أعني الآن نأمل أن نبدأ في رؤية ذلك -- لقد بنيت بالفعل قاعة المدينة , واثنين من الفنادق. يمكن أن أتصور المساكن الجميلة تصل هناك على طول دون تمزيق شجرة أخرى. لذا هناك الكثير من الأشياء العظيمة. ولكن أحب أن نرى مزيدا من ممرات تتأهل
But it's also not really enough to just create pockets of walkability. You want to also try to get more systemic transformation. We need to also retrofit the corridors themselves. So this is one that has been retrofitted in California. They took the commercial strip shown on the black-and-white images below, and they built a boulevard that has become the Main Street for their town. And it's transformed from being an ugly, unsafe, undesirable address, to becoming a beautiful, attractive, dignified sort of good address. I mean now we're hoping we start to see it; they've already built City Hall, attracted two hotels. I could imagine beautiful housing going up along there without tearing down another tree. So there's a lot of great things, but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
ولكن التكثيف هو لن يذهب الى العمل في كل مكان. أحيانا إعادة تخضير هو حقا أفضل إجابة. هناك الكثير لنتعلمه من النجاح برامج لاند بانكينج في مدن مثل فلينت بولاية ميشيغان. وهناك أيضا ازدهار حركة الزراعة في الضواحي -- نوع من حدائق النصر يلتقي الإنترنت. ولكن لعل واحدة من جوانب إعادة تخضير أهم هي فرصة لاستعادة البيئة المحلية , كما في هذا المثال خارج مينيابوليس. عندما توفي في مركز للتسوق , استعادة المدينة في موقع الأصلي الأراضي الرطبة , لصنع بحيرة أمامية الذي استقطب الاستثمار الخاص , أول استثمار خاص إلى هذا الحي ذات الدخل المنخفض جدا في أكثر من 40 عاما. حتى لقد تمكنوا من استعادة كل من البيئة المحلية والاقتصاد المحلي في نفس الوقت. هذا مثال آخر على إعادة التشجير. وهو معقول أيضا في أسواق قوية جدا. هذا واحد في سياتل هو في موقع مركز موقف للسيارات المتاخمة لمحطة العبور الجديدة. والخط المتموج هو الطريق الى جانب الجدول الذي تم الآن إضاءتة . وقد تم تمديد الجدول تحت ساحة انتظار السيارات. ضوء النهار على جدولنا حقا يحسن نوعية المياه والمساهمات في أعمال الموئل.
But densification is not going to work everywhere. Sometimes re-greening is really the better answer. There's a lot to learn from successful landbanking programs in cities like Flint, Michigan. There's also a burgeoning suburban farming movement -- sort of victory gardens meets the Internet. But perhaps one of the most important re-greening aspects is the opportunity to restore the local ecology, as in this example outside of Minneapolis. When the shopping center died, the city restored the site's original wetlands, creating lakefront property, which then attracted private investment, the first private investment to this very low-income neighborhood in over 40 years. So they've managed to both restore the local ecology and the local economy at the same time. This is another re-greening example. It also makes sense in very strong markets. This one in Seattle is on the site of a mall parking lot adjacent to a new transit stop. And the wavy line is a path alongside a creek that has now been daylit. The creek had been culverted under the parking lot. But daylighting our creeks really improves their water quality and contributions to habitat.
لقد أظهرت لكم بعض جوانب الجيل الأول من التحضر. ما هي الخطوة التالية؟ أعتقد أن لدينا ثلاثة تحديات للمستقبل. الأول , هو وضع خطط التحضر لتكون اكثر نظاما في نطاق العاصمة. نحن بحاجة إلى أن تكون قادرة على استهداف حقا المجالات التي ينبغي إعادة تخضيرها. أين يجب أن نكون وإعادة تطوير؟ وأين يجب أن نكون وتشجيع إعادة الاستيطان؟ هذه الشرائح تظهر فقط صورتين من مشروع أكبر بدا ذلك في محاولة للقيام بذلك لاتلانتا. ترأست الفريق الذي طلب منه أن يتخيل اتلانتا 100 سنة من الآن. ولقد اخترنا في محاولة لعكس الامتداد من خلال ثلاث خطوات بسيطة -- مكلفة , ولكنها بسيطة. واحد , في مائة سنة , العبور الرئيسية على جميع ممرات السكك الحديدية والطرق. اثنين , في مائة سنة , الآف مخازن الترسيب على جميع الممرات انها متطرفة قليلا , ولكن لدينا مشكلة شرب القليل من الماء. في مائة سنة , التقسيمات هذه الغاية ببساطة قريبة جدا من المياه أو بعيدة جدا عن العبور , لن تكون قابلة للبقاء. وهكذا قمنا بإنشاء نقل صديقة للفدان لنقل حقوق التنمية لممرات العبور وتسمح باعادة تخضير تلك التقسيمات السابقة للأغذية وإنتاج الطاقة.
So I've shown you some of the first generation of retrofits. What's next? I think we have three challenges for the future. The first is to plan retrofitting much more systemically at the metropolitan scale. We need to be able to target which areas really should be re-greened. Where should we be redeveloping? And where should we be encouraging re-inhabitation? These slides just show two images from a larger project that looked at trying to do that for Atlanta. I led a team that was asked to imagine Atlanta 100 years from now. And we chose to try to reverse sprawl through three simple moves -- expensive, but simple. One, in a hundred years, transit on all major rail and road corridors. Two, in a hundred years, thousand foot buffers on all stream corridors. It's a little extreme, but we've got a little water problem. In a hundred years, subdivisions that simply end up too close to water or too far from transit won't be viable. And so we've created the eco-acre transfer-to-transfer development rights to the transit corridors and allow the re-greening of those former subdivisions for food and energy production.
لذلك التحدي الثاني هو تحسين نوعية التصميم المعماري الخاص بالتحضر وأنا مرتبطة مع هذه الصورة للديمقراطية في العمل. هذا هو الاحتجاج التي يحدث على التحديثية في سيلفر سبرينغ بولاية ماريلاند على بلدة مغطاة بالنجيل الصناعي. الآن , وغالبا ما اتهم التحضر من أمثلة ذلك من وسط المدينة والتمدن المباشر .. دون التحضير وليس بدون سبب , كنت لا تحصل على أكثر من ذلك بكثير زائفة من مدينة خضراء مغطاة بالنجيل الصناعي. أود أن أقول , وهذه هي الأماكن مختلطة جدا. أنها جديدة , ولكن محاولة تبدو قديمة. لديهم شوارع المدن , لكن نسب وقوف السيارات في الضواحي. عدد سكانها أكثر تنوعا من ضواحي المدن النموذجية , ولكنهم أقل تنوعا من المدن. وهم الأماكن العامة , ولكن أن تدار من قبل شركات خاصة. وعادل مظهر السطح هو -- مثل مغطاة بالنجيل الصناعي هنا -- إنها تجعلني أجفل لذا , كما تعلمون ,أعني أنا سعيدة أن التمدن يقوم بعمله. حقيقة أن الاحتجاج هو يحدث لا يعني حقا ان التخطيط للمربعات والشوارع والممرات , ووضع ذلك في الفضاء العام , قد يكون خطراً لا يزال هناك شيء عظيم حقا. ولكن لدينا للحصول على أفضل العمارة.
So the second challenge is to improve the architectural design quality of the retrofits. And I close with this image of democracy in action: This is a protest that's happening on a retrofit in Silver Spring, Maryland on an Astroturf town green. Now, retrofits are often accused of being examples of faux downtowns and instant urbanism, and not without reason; you don't get much more phony than an Astroturf town green. I have to say, these are very hybrid places. They are new but trying to look old. They have urban streetscapes, but suburban parking ratios. Their populations are more diverse than typical suburbia, but they're less diverse than cities. And they are public places, but that are managed by private companies. And just the surface appearance are often -- like the Astroturf here -- they make me wince. So, you know, I mean I'm glad that the urbanism is doing its job. The fact that a protest is happening really does mean that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space, compromised as it may be, is still a really great thing. But we've got to get the architecture better.
التحدي النهائي هو لكم جميعا. أريدك أن يشارك في الاحتجاج وتبدأ المطالبة بالضواحي كأماكن أكثر استدامة -- أكثر الأماكن استدامة , لفترة. لكن من الناحية الثقافية , ونحن نميل إلى الاعتقاد بأن مراكز المدينة ينبغي أن تكون دينامية , ونحن نتوقع ذلك. ولكن يبدو أننا قد توقع وينبغي أن تظل إلى الأبد ضواحي المجمدة في شكل ما للمراهقين من أي وقت مضى وقدمت لأول مرة إلى تاريخ. حان الوقت للسماح لهم يكبر. ولذا فإنني أريد منك دعم التغييرات لتقسيم المناطق , وجبات الطريق , وتحسين البنية التحتية والتعديل التحديثي أن تأتي في وقت قريب الى حي قريب منك.
The final challenge is for all of you. I want you to join the protest and start demanding more sustainable suburban places -- more sustainable places, period. But culturally, we tend to think that downtowns should be dynamic, and we expect that. But we seem to have an expectation that the suburbs should forever remain frozen in whatever adolescent form they were first given birth to. It's time to let them grow up, so I want you to all support the zoning changes, the road diets, the infrastructure improvements and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
شكرا لك.
Thank you.