So, I have an overlooked but potentially lucrative investment opportunity for you. Over the past 10 years in the UK, the return on burial plots has outperformed the UK property market by a ratio of around three to one. There are private cemeteries being set up with plots for sale to investors, and they start at around 3,900 pounds. And they're projected to achieve about 40 percent growth. The biggest advantage is that this is a market with continuous demand.
یک فرصت سرمایه گذاری نادیده گرفته شده اما بالقوه پرسود برایتان دارم. درطول ۱۰ سال گذشته در بریتانیا نرخ بازده قطعات خاکسپاری نسبت به بازار مستغلات بریتانیا حدود سه به یک بوده است. آنجا آرامگاههای خصوصی هستند که برای فروش به سرمایهگذاران واگذار میشوند، و قیمت آنها از ٣٫٩٠٠ پوند شروع میشود. و چشم انداز رشد ٤٠ درصدی دارند. بزرگترین مزیت آن این است که بازار تقاضای دائمی دارد.
Now, this is a real proposition, and there are companies out there that really are offering this investment, but my interest in it is quite different. I'm an architect and urban designer, and for the past year and a half, I've been looking at approaches to death and dying and at how they've shaped our cities and the buildings within them.
خب این یک پیشنهاد واقعی است، و بیرون از اینجا شرکتهایی هستند که واقعاً این سرمایه گذاری را ارائه میکنند، اما علاقمندی من به آن، کاملاً متفاوت است. من معمار و طراح شهری هستم، و ظرف یک سال و نیم گذشته، رویکردهای مربوط به مرگ و میر را بررسی کردهام و اینکه چگونه آنها شهرها و ساختمانهای داخل آنها را شکل دادهاند.
So in the summer, I did my first exhibition on death and architecture in Venice, and it was called "Death in Venice." And because death is a subject that many of us find quite uncomfortable to talk about, the exhibition was designed to be quite playful, so that people would literally engage with it. So one of our exhibits was an interactive map of London which showed just how much of the real estate in the city is given over to death. As you wave your hand across the map, the name of the piece of real estate -- the building or the cemetery -- is revealed. And those white shapes that you can see, they're all of the hospitals and hospices and mortuaries and cemeteries in the city. In fact, the majority are cemeteries. We wanted to show that, even though death and burial are things that we might not think about, they're all around us, and they're important parts of our cities.
خُب در تابستان، من اولین نمایشگاه ام را درباره مرگ و معماری در ونیز برگزار کردم، و «مرگ در ونیز» نام گرفت. و چون مرگ موضوعی است که تعداد زیادی از ما اصلاً راحت نیستیم راجع به آن حرف بزنیم، نمایشگاه جوری طراحی شد که کاملاً سرزنده باشد، تا مردم به معنای واقعی کلمه با آن درگیر شوند. لذا یکی از نمایشگاههای ما یک نقشه تعاملی از لندن بود که نشان داد چه تعداد از املاک شهر به مرگ تخصیص یافتهاند. همانطور که دستتان را روی نقشه تکان میدهید، اسم آن قطعه از ملک-- ساختمان یا قبرستان-- معلوم میشود. و آن شکلهای سفیدی که میتوانید ببینید همگی بیمارستان و بیمارسرا و مرده شویخانه و گورستان در این شهر هستند. در حقیقت، اکثریت گورستانند. میخواستیم نشان دهیم که اگرچه مرگ و دفن چیزهایی هستند که ممکن است به آنها فکر نکنیم، همه جا اطراف ما بوده، و قسمتهای مهم شهر ما هستند.
So about half a million people die in the UK each year, and of those, around a quarter will want to be buried. But the UK, like many Western European countries, is running out of burial space, especially in the major cities. And the Greater London Authority has been aware of this for a while, and the main causes are population growth, the fact that existing cemeteries are almost full. There's a custom in the UK that graves are considered to be occupied forever, and there's also development pressure -- people want to use that same land to build houses or offices or shops.
خُب هرساله حدود نیم میلیون نفر در بریتانیا میمیرند، و حدود یک چهارم از آن افراد مایلند دفن شوند. اما بریتانیا، مثل بسیاری از کشورهای اروپای غربی، مکانهای دفنش رو به اتمام است، بخصوص در شهرهای مهم. و مقامات لندن مدتهاست که به این موضوع واقف هستند، و دلایل اصلی رشد جمعیت است، حقیقتی که گورستانهای کنونی تقریبا پر هستند. رسمی در بریتانیا هست که گورها برای همیشه اشغال باقی میمانند، و به همین صورت فشارهای توسعه نیز هست مردم میخواهند همان زمین را برای ساخت مسکن، دفتر یا مغازه استفاده کنند.
So they came up with a few solutions. They were like, well, maybe we can reuse those graves after 50 years. Or maybe we can bury people, like, four deep, so that four people can be buried in the same plot, and we can make more efficient use of the land that way, and in that way, hopefully London will still have space to bury people in the near future.
بنابراین به چند راه حل رسیدند. مثلا اینکه شاید بتوانید همان گورها را بعد از ٥٠ سال مجدد استفاده کنید. یا شاید بتوانیم مردم را در چهار طبقه دفن کنیم، یعنی بتوان در یک محل چهار نفر را دفن کرد، و بدین نحو میتوانیم استفاده بهینهتری از زمین کنیم، و امیدواریم که لندن در آینده نزدیک هنوز جا برای دفن مردم داشته باشد.
But, traditionally, cemeteries haven't been taken care of by the local authority. In fact, the surprising thing is that there's no legal obligation on anyone in the UK to provide burial space. Traditionally, it's been done by private and religious organizations, like churches and mosques and synagogues. But there's also occasionally been a for-profit group who has wanted to get in on the act. And, you know, they look at the small size of a burial plot and that high cost, and it looks like there's serious money to be made.
اما از قدیم، گورستانها زیر نظر مقامات محلی اداره نمیشوند. در واقع، تعجب آور است که در بریتانیا هیچ تعهد قانونی برعهده هیچ کس نیست تا محل دفن را فراهم کند. از قدیم، اینکار توسط نهادهای خصوصی و مذهبی از قبیل کلیساها، مساجد و کنیسهها صورت میگیرد. اما هر ازچندی گروههای ذینفع نیز مایل به فعالیت در آن هستند. و میدانید، آنها بدنبال قطعات دفن در اندازههای کوچک و قیمت بالا هستند، و از قرار معلوم پول خوبی هم در آن است.
So, actually, if you want to go out and start your own cemetery, you kind of can. There was this couple in South Wales, and they had a farmhouse and a load of fields next to it, and they wanted to develop the land. They had a load of ideas. They first thought about making a caravan park, but the council said no. And then they wanted to make a fish farm and again the council said no. Then they hit on the idea of making a cemetery and they calculated that by doing this, they could increase the value of their land from about 95,000 pounds to over one million pounds.
پس راستش ، اگر بخواهید گورستان خود را راه بیندازید، یه جورهایی میتوانید. این زوج در ولز جنوبی، یک خانه کشاورزی و کلی زمین کنار آن داشتند، و میخواستند زمین را گسترش دهند. کلی ایده داشتند. اولین ایده ساخت پارکی بود که کاروانها در آن اقامت کنند، اما شورا مخالفت کرد. بعد خواستند مزرعه ماهی راه بیندازند بازهم شورا مخالفت کرد. بعد فکر ساخت گورستان به سرشان زد و حساب کردند با انجام این کار، ارزش زمین خود را از٩٥٫٠٠٠ پوند تا بیش از یک میلیون پوند افزایش میدادند.
But just to come back to this idea of making profit from cemeteries, like, it's kind of ludicrous, right? The thing is that the high cost of those burial plots is actually very misleading. They look like they're expensive, but that cost reflects the fact that you need to maintain the burial plot -- like, someone has to cut the grass for the next 50 years. That means it's very difficult to make money from cemeteries. And it's the reason that normally they're run by the council or by a not-for-profit group. But anyway, the council granted these people permission, and they're now trying to build their cemetery.
اما این ایده بهرهمند شدن از قبرستان، یک جورهایی مسخره است، نه؟ مسئله این است که نرخ بالای این قطعههای دفن در واقع غلط انداز است. بنظر گران هستند، اما این هزینه نشانگر این واقعیت است که باید قطعه خاکسپاری را نگهداری کنید، یعنی یک نفر باید برای ٥٠ سال آینده چمنهای آن را کوتاه کند. این یعنی پول درآوردن از گورستان کار دشواری است. و این دلیلی است که معمولا شوراها یا گروههای غیرانتفاعی گرداننده آنها هستند. اما در هر صورت، شورا مجوز آن را به افراد میدهد، و آنها در حال حاضر سعی در ساخت گورستان خود را دارند.
So just to explain to you kind of how this works: If I want to build something in the UK, like a cemetery for example, then I have to apply for planning permission first. So if I want to build a new office building for a client or if I want to extend my home or, you know, if I have a shop and I want to convert it into an office, I have to do a load of drawings, and I submit them to the council for permission. And they'll look at things like how it fits in the surroundings. So they'll look at what it looks like. But they'll also think about things like what impact is it going to have on the local environment? And they'll be thinking about things like, is this thing going to cause pollution or is there going to be a lot of traffic that wants to go to this thing that I've built? But also good things. Is it going to add local services like shops to the neighborhood that local people would like to use? And they'll weigh up the advantages and the disadvantages and they'll make a decision.
پس ساده برایتان توضیح میدهم چطور این اتفاق میافتد: اگر بخواهم چیزی در بریتانیا بسازم، یک گورستان بعنوان مثال، ابتدا باید مجوز کار را بگیرم. خب اگر بخواهم یک ساختمان تجاری برای مشتری بسازم، یا اگر بخواهم خانهام را بزرگتر کنم، یا میدانید، اگر مغازهای داشته و بخواهم آنرا به یک دفتر کار تبدیل کنم، باید کلی طرح بکشم، و آنها را برای اخذ مجوز به شورا ارائه دهم. و آنها چیزهایی مثل چگونگی تناسب آن با محله کنونی را در نظر میگیرند. این که چطور به نظر میرسد. اما آنها چیزهای دیگری را نیز بررسی میکنند از این قبیل که چه تاثیری بر محیط محله خواهد گذاشت؟ و موارد دیگر را هم در نظر میگیرند، این کهمثلا باعث آلودگی خواهد شد یا کلی ترافیک ایجاد میکند تا اینکه به چیزی برسند که من ساختهام؟ همچنین چیزهای خوب. آیا خدمات محلی مثل مغازه در محله ایجاد می کند جایی که مردم محلی دوست داشته باشند؟ و آنها نکات مثبت و منفی را سنگین و سبک کرده و تصمیم گیری میکنند.
So that's how it works if I want to build a large cemetery. But what if I've got a piece of land and I just want to bury a few people, like five or six? Well, then -- actually, I don't need permission from anyone! There's actually almost no regulation in the UK around burial, and the little bit that there is, is about not polluting water courses, like not polluting rivers or groundwater. So actually, if you want to go and make your own mini-cemetery, then you can.
خب این روند ساخت یک گورستان بزرگ است. اما اگر یک قطعه زمین کوچک داشته و بخواهم چند نفر، مثلا پنج یا شش نفر، را دفن کنم چطور؟ خب، آن وقت -- راستش نیاز به مجوز از کسی ندارم! در واقع هیچ قانونی در بریتانیا برای دفن وجود ندارد، یک کم فقط در مورد عدم آلودگی جریانهای آبی، مثل آلوده نکردن رودها یا آبهای زیرزمینی است. پس در واقع، اگر بخواهید گورستان کوچک خود را بسازید، پس میتوانید.
But I mean, like -- really, who does this? Right? Well, if you're an aristocratic family and you have a large estate, then there's a chance that you'll have a mausoleum on it, and you'll bury your family there. But the really weird thing is that you don't need to have a piece of land of a certain size before you're allowed to start burying people on it. And so that means that, technically, this applies to, like, the back garden of your house in the suburbs.
اما منظورم این است، واقعا، کسی این کار را میکند، نه؟ خُب اگر شما یک خانواده اشرافی بوده و مستغلات بزرگی دارید، آن وقت احتمال این هست که یک آرامگاه در آن داشته، و خانواده تان را در آن دفن کنید. اما چیز واقعا عجیب این است که لازم نیست قطعهای زمین با اندازهای مشخص داشته باشید قبل از اینکه اجازه دفن افراد در آن را به شما دهند. پس اساسا به آن معنی است که در حیاط پشتی خانه شما در حومه شهر نیز قابل اجرا است.
(Laughter)
(خنده)
So what if you wanted to try this yourself at home? Well, there's a few councils that have guidance on their website which can help you.
پس اگر بخواهید این کار را در خانه خود کنید، چه؟ خُب، چند شورا در وب سایتشان راهنمایهای لازم را دارند که به شما کمک میکند.
So, the first thing that they tell you is that you need to have a certificate of burial before you can go ahead -- you're not allowed to just murder people and put them under the patio.
خب، اولین چیزی که به شما میگویند این است که قبل از شروع، مجوز دفن لازم دارید -- اجازه ندارید مردم را کشته و زیر بالکن دفنشان کنید.
(Laughter)
(خنده)
They also tell you that you need to keep a record of where the grave is. But that's pretty much it for formal requirements. Now, they do warn you that your neighbors might not like this, but, legally speaking, there's almost nothing that they can do about it. And just in case any of you still had that profit idea in your mind about how much those burial plots cost and how much money you might be able to make, they also warn that it might cause the value of your house to drop by 20 percent. Although, actually, it's more likely that no one will want to buy your house at all after that.
همچنین به شما میگویند که لازم است گزارشی از محل قبر نگه دارید. ولی تقریبا الزامات رسمی همین بود. حالا، به شما میگویند که ممکن است همسایگان شما این ایده را پسند نکنند، اما، از لحاظ قانونی، هیچ کاری نمیتوانند علیه آن انجام دهند. و در صورتی که هر یک از شما هنوز آن ایده سودآور را در سر دارید که این قطعههای دفن چقدر میارزند، و چقدر ممکن است پول در بیاورید، آنها به شما میگویند که احتمال دارد ارزش ملک شما تا ٢٠ درصد نیز کاهش بیابد. اگر چه، در واقع، احتمالش زیاد است که بعد از آن هیچ کس به هیچ وجه تمایلی به خرید خانه شما نداشته باشد.
So what I find fascinating about this is the fact that it kind of sums up many of our attitudes towards death. In the UK, and I think that the figures across Europe are probably similar, only about 30 percent of people have ever talked to anyone about their wishes around death, and even for people over 75, only 45 percent of people have ever talked about this. And the reasons that people give ... you know, they think that their death is far off or they think that they're going to make people uncomfortable by talking about it. And you know, to a certain extent, there are other people out there who are taking care of things for us. The government has all this regulation and bureaucracy around things like burying a death, for example, and there's people like funeral directors who devote their entire working lives to this issue. But when it comes to our cities and thinking about how death fits in our cities, there's much less regulation and design and thought than we might imagine.
بدین ترتیب آنچه بنظرم جالب آمد، حقیقتی است که این موضوع در کل به نحوی نگرش ما نسبت به مرگ را بیان میکند. در بریتانیا، و فکر کنم سرتاسر اروپا ارقام مشابه باشد، حدود ۳۰ درصد مردم هرگز با کسی درباره خواستههایشان پیرامون مرگ صحبت نمیکنند، و حتی درمورد افراد بالای ٧٥ سال، تنها ٤٥ درصدشان در این مورد صحبت کردند. و می دانید، دلیل آن این است، که آنها فکر میکنند مرگشان دور است، یا فکر میکنند که با این کار، آدمها را ناراحت می کنند. و می دانید، تا حدی، افرادی هستند که مسئولیت این موارد را برایمان در دست بگیرند. دولت تمام این قوانین و کاغذ بازیها حول مسائل مربوط به دفن جسد را دارد، و افرادی مثل گردانندگان مراسم تدفین نیزهستند که تمام زندگی کاریشان را وقف این موضوع کردند. ولی وقتی نوبت شهرهای ما میشود، و این فکر که چطور مرگ در شهرهای ما جای گرفته است، قوانین و طرح و ایده به مراتب بسیار کمتر است از آنچه که تصور میکنیم.
So we're not thinking about this, but all of the people we imagine are thinking about it -- they're not taking care of it either.
بنابراین ما در این باره فکر نمیکنیم، اما تمام افرادی که تصور میکنیم به آن فکر میکنند-- کاری نیز در این مورد انجام نمیدهند.
Thank you.
سپاسگزارم.
(Applause)
(تشویق حضار)