Λοιπόν, έχω μια παραμελημένη αλλά δυνητικά επικερδή επενδυτική ευκαιρία για εσάς. Τα τελευταία δέκα χρόνια στο Ηνωμένο Βασίλειο,
So, I have an overlooked but potentially lucrative investment opportunity for you. Over the past 10 years in the UK,
το κέρδος από τους χώρους ταφής έχει ξεπεράσει αυτό της αγοράς ακινήτων με μια αναλογία περίπου τρία προς ένα. Υπάρχουν ιδιωτικά νεκροταφεία με τάφους προς πώληση σε επενδυτές, με τιμές που ξεκινούν γύρω στα 4.500 ευρώ. Υπολογίζεται πως θα επιτύχουν περίπου 40% ανάπτυξη. Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα είναι ότι είναι μια αγορά με συνεχή ζήτηση.
the return on burial plots has outperformed the UK property market by a ratio of around three to one. There are private cemeteries being set up with plots for sale to investors, and they start at around 3,900 pounds. And they're projected to achieve about 40 percent growth. The biggest advantage is that this is a market with continuous demand.
Αυτή είναι μια πραγματική πρόταση και υπάρχουν εταιρίες εκεί έξω που όντως προσφέρουν αυτή την επένδυση, αλλά το ενδιαφέρον μου γι' αυτήν είναι αρκετά διαφορετικό. Είμαι αρχιτέκτονας και πολεοδόμος και τον τελευταίο ενάμιση χρόνο μελετώ τους τρόπους με τους οποίους προσεγγίζουμε τον θάνατο και πώς αυτοί έχουν διαμορφώσει τις πόλεις και τα κτίρια τους.
Now, this is a real proposition, and there are companies out there that really are offering this investment, but my interest in it is quite different. I'm an architect and urban designer, and for the past year and a half, I've been looking at approaches to death and dying and at how they've shaped our cities and the buildings within them.
Έτσι το καλοκαίρι, έκανα την πρώτη μου έκθεση για τον θάνατο και την αρχιτεκτονική στη Βενετία, και ονομαζόταν «Θάνατος στη Βενετία». Επειδή ο θάνατος είναι ένα θέμα που πολλοί από εμάς νοιώθουμε αρκετά άβολα να το συζητάμε, η έκθεση σχεδιάστηκε για να είναι αρκετά παιχνιδιάρικη, έτσι ώστε οι άνθρωποι κυριολεκτικά να εμπλακούν σε αυτήν. Ένα από τα εκθέματά μας ήταν ένας διαδραστικός χάρτης του Λονδίνου που έδειχνε πόσος χώρος μέσα στην πόλη έχει παραχωρηθεί στον θάνατο. Καθώς κινείτε το χέρι σας κατά μήκος του χάρτη, εμφανίζεται το όνομα του κτιρίου ή του νεκροταφείου. Και αυτά τα λευκά σχήματα που βλέπετε είναι όλα τα νοσοκομεία, τα άσυλα, τα νεκροτομεία και τα νεκροταφεία της πόλης. Για την ακρίβεια, η πλειοψηφία είναι νεκροταφεία. Θέλαμε να δείξουμε ότι, παρόλο που ο θάνατος και η ταφή είναι πράγματα που μπορεί να μην σκεφτόμαστε, είναι παντού γύρω μας και είναι σημαντικά τμήματα των πόλεών μας.
So in the summer, I did my first exhibition on death and architecture in Venice, and it was called "Death in Venice." And because death is a subject that many of us find quite uncomfortable to talk about, the exhibition was designed to be quite playful, so that people would literally engage with it. So one of our exhibits was an interactive map of London which showed just how much of the real estate in the city is given over to death. As you wave your hand across the map, the name of the piece of real estate -- the building or the cemetery -- is revealed. And those white shapes that you can see, they're all of the hospitals and hospices and mortuaries and cemeteries in the city. In fact, the majority are cemeteries. We wanted to show that, even though death and burial are things that we might not think about, they're all around us, and they're important parts of our cities.
Περίπου μισό εκατομμύριο άνθρωποι πεθαίνουν στο Ηνωμένο Βασίλειο κάθε χρόνο, και από αυτούς, περίπου το ένα τέταρτο θα θελήσει να ταφεί. Αλλά το Ηνωμένο Βασίλειο, όπως και πολλές άλλες χώρες της Δυτικής Ευρώπης, ξεμένει από χώρους ταφής, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις.
So about half a million people die in the UK each year, and of those, around a quarter will want to be buried. But the UK, like many Western European countries, is running out of burial space, especially in the major cities.
Η Εκτελεστική Αρχή του Μείζονος Λονδίνου το γνωρίζει εδώ και καιρό, και οι κύριες αιτίες είναι η αύξηση του πληθυσμού, το γεγονός ότι τα υπάρχοντα νεκροταφεία είναι σχεδόν γεμάτα. Ένα έθιμο στο Ηνωμένο Βασίλειο θεωρεί τους τάφους κατειλημμένους για πάντα. Υπάρχει όμως και πίεση για ανάπτυξη, οι άνθρωποι θέλουν την ίδια γη για να χτίσουν σπίτια ή γραφεία ή καταστήματα.
And the Greater London Authority has been aware of this for a while, and the main causes are population growth, the fact that existing cemeteries are almost full. There's a custom in the UK that graves are considered to be occupied forever, and there's also development pressure -- people want to use that same land to build houses or offices or shops.
Έτσι λοιπόν σκέφτηκαν μερικές λύσεις. Είπαν: «Ίσως να χρησιμοποιήσουμε ξανά αυτούς τους τάφους μετά από 50 χρόνια. Ή ίσως να θάβουμε τους νεκρούς σε τετραπλό βάθος, έτσι ώστε να θάβονται τέσσερις άνθρωποι στον ίδιο τάφο, άρα να κάνουμε πιο αποτελεσματική χρήση της γης. Έτσι ώστε το Λονδίνο να εξακολουθεί να έχει χώρους ταφής στο κοντινό μέλλον».
So they came up with a few solutions. They were like, well, maybe we can reuse those graves after 50 years. Or maybe we can bury people, like, four deep, so that four people can be buried in the same plot, and we can make more efficient use of the land that way, and in that way, hopefully London will still have space to bury people in the near future.
Με βάση την παράδοση, τα νεκροταφεία δεν τα διαχειρίζονταν οι τοπικές αρχές. Αυτό που πραγματικά εκπλήσσει είναι η απουσία νομικής υποχρέωσης για οποιονδήποτε στο Ηνωμένο Βασίλειο να παρέχει χώρο ταφής. Παραδοσιακά, γίνεται από ιδιωτικές και θρησκευτικές οργανώσεις, όπως εκκλησίες, τζαμιά και συναγωγές. Αλλά υπάρχουν ενίοτε και κερδοσκοπικοί παράγοντες που θέλουν να μπουν στο παιχνίδι. Ξέρετε, βλέπουν το μικρό μέγεθος του τάφου και το υψηλό κόστος και φαίνεται πως μπορεί κανείς να βγάλει πολλά χρήματα.
But, traditionally, cemeteries haven't been taken care of by the local authority. In fact, the surprising thing is that there's no legal obligation on anyone in the UK to provide burial space. Traditionally, it's been done by private and religious organizations, like churches and mosques and synagogues. But there's also occasionally been a for-profit group who has wanted to get in on the act. And, you know, they look at the small size of a burial plot and that high cost, and it looks like there's serious money to be made.
Οπότε, αν θέλεις να φτιάξεις το δικό σου νεκροταφείο, μπορείς να το κάνεις. Ήταν ένα ζευγάρι στη Νότια Ουαλία που είχε ένα αγρόκτημα και πολλά χωράφια γύρω από αυτό και ήθελαν να αξιοποιήσουν τη γη τους. Είχαν ένα σωρό ιδέες. Αρχικά σκέφτηκαν να κάνουν ένα πάρκο για τροχόσπιτα, αλλά το συμβούλιο αρνήθηκε. Έπειτα θέλησαν να φτιάξουν ιχθυοτροφείο. και πάλι το συμβούλιο αρνήθηκε. Μετά τους ήρθε η ιδέα να φτιάξουν ένα νεκροταφείο και υπολόγισαν ότι κάνοντάς το, μπορούσαν να αυξήσουν την αξία της γης τους από περίπου 110.000 ευρώ σε πάνω από 1.150.000 ευρώ.
So, actually, if you want to go out and start your own cemetery, you kind of can. There was this couple in South Wales, and they had a farmhouse and a load of fields next to it, and they wanted to develop the land. They had a load of ideas. They first thought about making a caravan park, but the council said no. And then they wanted to make a fish farm and again the council said no. Then they hit on the idea of making a cemetery and they calculated that by doing this, they could increase the value of their land from about 95,000 pounds to over one million pounds.
Επιστρέφοντας όμως στην ιδέα του κέρδους από τα νεκροταφεία, είναι κάπως γελοίο, σωστά; Το θέμα είναι ότι το υψηλό κόστος των τάφων είναι στην πραγματικότητα παραπλανητικό. Δείχνουν ακριβοί, αλλά αυτό το κόστος έχει να κάνει με το ότι πρέπει να συντηρείς τον τάφο. Λόγου χάρη, κάποιος πρέπει να κουρεύει το γρασίδι τα επόμενα 50 χρόνια. Είναι λοιπόν πολύ δύσκολο να βγάλεις χρήματα από αυτά. Γι' αυτό και συνήθως τα διαχειρίζεται κάποιο συμβούλιο ή κάποια μη κερδοσκοπική ομάδα. Εν πάσει περιπτώσει, πήραν άδεια από το συμβούλιο και τώρα προσπαθούν να χτίσουν το νεκροταφείο τους.
But just to come back to this idea of making profit from cemeteries, like, it's kind of ludicrous, right? The thing is that the high cost of those burial plots is actually very misleading. They look like they're expensive, but that cost reflects the fact that you need to maintain the burial plot -- like, someone has to cut the grass for the next 50 years. That means it's very difficult to make money from cemeteries. And it's the reason that normally they're run by the council or by a not-for-profit group. But anyway, the council granted these people permission, and they're now trying to build their cemetery.
Αφήστε με να σας εξηγήσω πώς ακριβώς γίνεται. Αν θέλω να χτίσω κάτι στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπως ένα νεκροταφείο για παράδειγμα, πρέπει αρχικά να υποβάλλω αίτηση για πολεοδομική άδεια. Έτσι αν θέλω να χτίσω ένα καινούργιο κτίριο με γραφεία για έναν πελάτη ή αν θέλω να επεκτείνω το σπίτι μου ή αν έχω ένα κατάστημα και θέλω να το μετατρέψω σε ένα γραφείο, πρέπει να κάνω ένα σωρό σχέδια και να τα υποβάλω στο συμβούλιο για άδεια. Αυτό θα ελέγξει πράγματα όπως, αν ταιριάζει με τη γύρω περιοχή. Θα κοιτάξουν λοιπόν πώς φαίνεται. Θα αναλογιστούν όμως και παράγοντες όπως τι αντίκτυπο θα έχει στο τοπικό περιβάλλον. Και θα κάνουν σκέψεις όπως:
So just to explain to you kind of how this works: If I want to build something in the UK, like a cemetery for example, then I have to apply for planning permission first. So if I want to build a new office building for a client or if I want to extend my home or, you know, if I have a shop and I want to convert it into an office, I have to do a load of drawings, and I submit them to the council for permission. And they'll look at things like how it fits in the surroundings. So they'll look at what it looks like. But they'll also think about things like what impact is it going to have on the local environment? And they'll be thinking about things like,
«Πρόκεται να προκαλέσει ρύπανση
is this thing going to cause pollution
ή θα υπάρχει πολύ κίνηση από τον κόσμο
or is there going to be a lot of traffic
που θα θέλει να έρθει σε αυτό που έφτιαξα;» Αλλά και καλές σκέψεις: «Θα προσφέρει στη γειτονιά τοπικές υπηρεσίες, όπως καταστήματα, που θα ήθελε να χρησιμοποιήσει ο τοπικός πληθυσμός;» Θα ζυγίσουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και θα πάρουν μια απόφαση.
that wants to go to this thing that I've built? But also good things. Is it going to add local services like shops to the neighborhood that local people would like to use? And they'll weigh up the advantages and the disadvantages and they'll make a decision.
Έτσι λοιπόν λειτουργεί το σύστημα αν θέλω να χτίσω ένα μεγάλο νεκροταφείο. Τι γίνεται όμως αν έχω ένα κομμάτι γης και θέλω απλώς να θάψω μερικούς ανθρώπους, πέντε ή έξι ας πούμε; Λοιπόν, τότε δεν χρειάζομαι άδεια από κανέναν! Δεν υπάρχει σχεδόν κανένας κανονισμός στο Ηνωμένο Βασίλειο για την ταφή και το ελάχιστο που υπάρχει, αφορά την αποφυγή μόλυνσης υδάτινων ρευμάτων, όπως ποταμών ή υπόγειων υδάτων. Αν θέλετε λοιπόν να φτιάξετε το δικό σας μικρό κοιμητήριο, μπορείτε.
So that's how it works if I want to build a large cemetery. But what if I've got a piece of land and I just want to bury a few people, like five or six? Well, then -- actually, I don't need permission from anyone! There's actually almost no regulation in the UK around burial, and the little bit that there is, is about not polluting water courses, like not polluting rivers or groundwater. So actually, if you want to go and make your own mini-cemetery, then you can.
Αλλά πραγματικά! Ποιος θα το έκανε, σωστά; Άμα είστε μια αριστοκρατική οικογένεια με μια μεγάλη έπαυλη, τότε πιθανώς θα έχετε μέσα ένα μαυσωλείο όπου θα θάψετε την οικογένειά σας. Αλλά αυτό που είναι πραγματικά αλλόκοτο είναι ότι δεν χρειάζεστε ένα κομάτι γης συγκεκριμένων διαστάσεων για να λάβετε άδεια ταφής ανθρώπων σε αυτό. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ισχύει και για την πίσω αυλή του εξοχικού σας.
But I mean, like -- really, who does this? Right? Well, if you're an aristocratic family and you have a large estate, then there's a chance that you'll have a mausoleum on it, and you'll bury your family there. But the really weird thing is that you don't need to have a piece of land of a certain size before you're allowed to start burying people on it. And so that means that, technically, this applies to, like, the back garden of your house in the suburbs.
(Γέλια)
(Laughter)
Κι αν θέλατε να το δοκιμάσετε στο σπίτι σας; Υπάρχουν μερικές επιτροπές που έχουν οδηγίες στην ιστοσελίδα τους, που μπορούν να σας βοηθήσουν.
So what if you wanted to try this yourself at home? Well, there's a few councils that have guidance on their website which can help you.
Το πρώτο πράγμα που θα σας πουν είναι ότι πρέπει να έχετε πιστοποιητικό ταφής πριν ξεκινήσετε. Απαγορεύεται να δολοφονείτε ανθρώπους και να τους θάβετε κάτω από το αίθριο.
So, the first thing that they tell you is that you need to have a certificate of burial before you can go ahead -- you're not allowed to just murder people and put them under the patio.
(Γέλια)
(Laughter)
Ακόμη, πρέπει να διατηρείτε αρχείο της τοποθεσίας του τάφου. Αυτές είναι λίγο πολύ οι τυπικές προϋποθέσεις. Σας προειδοποιούν βέβαια ότι ίσως να μην αρέσει στους γείτονές σας, αλλά από νομική άποψη δεν μπορούν να κάνουν σχεδόν τίποτα. Και σε περίπτωση που ακόμα είχατε κατά νου την ιδέα του κέρδους σχετικά με το κόστος των τάφων και το πόσα χρήματα θα μπορέσετε να βγάλετε, σας προειδοποιούν ακόμη ότι η αξία του σπιτιού σας ίσως να μειωθεί κατά 20%. Παρόλο που πιθανότατα κανείς δεν θα θέλει να αγοράσει το σπίτι σας μετά από αυτό.
They also tell you that you need to keep a record of where the grave is. But that's pretty much it for formal requirements. Now, they do warn you that your neighbors might not like this, but, legally speaking, there's almost nothing that they can do about it. And just in case any of you still had that profit idea in your mind about how much those burial plots cost and how much money you might be able to make, they also warn that it might cause the value of your house to drop by 20 percent. Although, actually, it's more likely that no one will want to buy your house at all after that.
Το συναρπαστικό λοιπόν με όλο αυτό είναι ότι κάπως συνοψίζει πολλές από τις στάσεις μας απέναντι στον θάνατο. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, και νομίζω παρομοίως σε όλη την Ευρώπη, μόνο το 30% περίπου των ανθρώπων έχουν πει σε κάποιον τις επιθυμίες τους σχετικά με τον θάνατο. Ακόμη και από τους ανθρώπους άνω των 75, μόνο το 45% έχουν μιλήσει ποτέ γι' αυτό. Και ο λόγος που δεν το κάνουν είναι επειδή νομίζουν ότι απέχουν πολύ από τον θάνατο ή ότι θα προκαλέσουν αμηχανία στους άλλους μιλώντας γι' αυτό. Και ως ένα σημείο, υπάρχουν οι άνθρωποι που φροντίζουν αυτά τα πράγματα για μας. Η κυβέρνηση έχει όλους αυτούς τους κανονισμούς και τη γραφειοκρατία για πράγματα όπως την ταφή για παράδειγμα, και υπάρχουν υπηρεσίες όπως τα γραφεία τελετών που αφιερώνουν όλη τους τη ζωή σε αυτή τη δουλειά. Όμως, όσον αφορά στις πόλεις μας και στην αντιμετώπιση του θανάτου μέσα σε αυτές, οι κανονισμοί και τα σχέδια και η σκέψη είναι πολύ λιγότερα απ' ό,τι φανταζόμαστε.
So what I find fascinating about this is the fact that it kind of sums up many of our attitudes towards death. In the UK, and I think that the figures across Europe are probably similar, only about 30 percent of people have ever talked to anyone about their wishes around death, and even for people over 75, only 45 percent of people have ever talked about this. And the reasons that people give ... you know, they think that their death is far off or they think that they're going to make people uncomfortable by talking about it. And you know, to a certain extent, there are other people out there who are taking care of things for us. The government has all this regulation and bureaucracy around things like burying a death, for example, and there's people like funeral directors who devote their entire working lives to this issue. But when it comes to our cities and thinking about how death fits in our cities, there's much less regulation and design and thought than we might imagine.
Έτσι εμείς δεν το σκεφτόμαστε καθόλου, αλλά ούτε και οι άνθρωποι που πιστεύουμε ότι το σκέφτονται το φροντίζουν καθόλου.
So we're not thinking about this, but all of the people we imagine are thinking about it -- they're not taking care of it either.
Ευχαριστώ.
Thank you.
(Χειροκρότημα)
(Applause)